2月13日，新城悅服務(wù)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2019年歸母凈利約2.7億元，同比增長(zhǎng)超80%。在此之前，碧桂園服務(wù)、時(shí)代鄰里、雅生活服務(wù)也發(fā)布了正面盈利預(yù)告，預(yù)股東應(yīng)占溢利同比漲幅分別超過(guò)50%、80%和45%。

受新冠肺炎疫情影響，春節(jié)后股市一片慘綠，但物業(yè)股卻全線“飄紅”。尤其是在市盈率普遍10倍以下的港股市場(chǎng)，物業(yè)股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市。

查看上述物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告可以發(fā)現(xiàn)，在管面積增加、多元化增值服務(wù)產(chǎn)生收入上升及管理費(fèi)用有效控制，是支持其利潤(rùn)提升的主要原因。而多位行業(yè)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，物業(yè)公司的商業(yè)模式和輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及疫情下表現(xiàn)出穿越周期的能力、良好的擴(kuò)張前景，使得資本市場(chǎng)普遍看好物業(yè)股。

中長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間廣闊

疫情之下，物業(yè)股為何能普遍“飄紅”？上海某房企IR告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，物業(yè)公司相對(duì)來(lái)說(shuō)是輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金流更好些，尤其在經(jīng)濟(jì)景氣度不樂(lè)觀的情況下，物業(yè)公司受經(jīng)濟(jì)周期影響較小的特點(diǎn)使其具有更強(qiáng)的防御能力。

“也就是說(shuō)，無(wú)論外界影響大小，物業(yè)費(fèi)得照收。比如在這場(chǎng)萬(wàn)眾一心的抗疫戰(zhàn)役中，有聽說(shuō)鼓勵(lì)減租金的，卻沒(méi)有聽說(shuō)倡導(dǎo)物業(yè)費(fèi)免費(fèi)用的。”該房企IR表示，香港是非常成熟的市場(chǎng)，以機(jī)構(gòu)投資者為主，對(duì)于商業(yè)模式和行業(yè)趨勢(shì)帶給企業(yè)的持續(xù)盈利能力很看重。

首先就商業(yè)模式。物業(yè)類公司的收入主要來(lái)源于物業(yè)費(fèi)收繳，這塊收入相對(duì)恒定；還有一塊是增值服務(wù)費(fèi)，比如保修、園區(qū)服務(wù)等。

“而就物業(yè)公司的增量而言，主要取決于母公司在管面積的增加。這成就了物業(yè)股高成長(zhǎng)性、高市盈率、高市值的特性。”一位證券分析師告訴記者。

值得注意的是，上市盈率高的公司，如佳兆業(yè)美好、新城悅、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等，這些勢(shì)頭良好的物業(yè)股都有一個(gè)共同點(diǎn)——背后有實(shí)力強(qiáng)大的房企做依托。

如碧桂園服務(wù)，截至2月14日收盤市值已達(dá)848.51億港元，規(guī)模超過(guò)了不少上市房企。其母公司碧桂園2019年全年權(quán)益銷售金額達(dá)5522億元，累計(jì)合約銷售面積約6092萬(wàn)平方米。相應(yīng)的，未來(lái)兩年交付面積將大幅提升，這是碧桂園服務(wù)與同行（例如排名第二、市值超過(guò)478億港元的雅生活服務(wù)）拉開距離的最大支撐力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理（單位：億港元）  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，目前物業(yè)股表現(xiàn)良好，不完全是受到物業(yè)公司的特性拉動(dòng)，其在管面積增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入快速增長(zhǎng)是更大因素。在目前階段，這項(xiàng)指標(biāo)更多取決于地產(chǎn)端的交付項(xiàng)目，這屬于被動(dòng)式增長(zhǎng)，但無(wú)疑對(duì)股價(jià)的推動(dòng)還是較強(qiáng)的。

另一方面，就行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理板塊中期增長(zhǎng)確定性強(qiáng)、長(zhǎng)期空間廣闊。

中金公司在報(bào)告中認(rèn)為，物業(yè)公司保守預(yù)計(jì)2021~2023年能夠?qū)崿F(xiàn)約25%~35%的確定性三年年化盈利復(fù)合增長(zhǎng)；長(zhǎng)期板塊有望持續(xù)質(zhì)量增長(zhǎng)，比如碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)有望業(yè)績(jī)超預(yù)期。

在股市持續(xù)承壓的行情下，這無(wú)疑就是物業(yè)股的吸引力。

截至2019年末，在港股上市的物業(yè)股已達(dá)19只。上市的物業(yè)股越多，越將形成板塊效應(yīng)，增加關(guān)注度和活躍度。值得一提的是，2019年港股物業(yè)版塊累計(jì)漲幅在23%以上，遠(yuǎn)高于當(dāng)年恒指9.06%的漲幅。而且，主要物業(yè)股物業(yè)股漲幅在50%以上。