避險情緒升溫

從目前的豪宅購買者看，多數(shù)購買者基本是自住為主。但不乏買家是擔心全球量化寬松，急于資產(chǎn)保值的心態(tài)而購置豪宅。

“大部分客戶都是向想換房來我們這里看房，目前核心地段本身的配套好，價值這些客戶本身有更多分散的資產(chǎn)，他們無論是對于居住品質(zhì)的需求還是資產(chǎn)保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳說。

第一財經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購房者對于豪宅購買，不外乎兩個邏輯。第一可以自住，進而進一步改善自己的居住環(huán)境，尤其是在疫情影響下，高端住宅的物業(yè)和產(chǎn)品優(yōu)勢更加突出。第二來自資產(chǎn)保值需求，目前全球黑天鵝局勢不穩(wěn)定，加之美聯(lián)儲降息，全球量化寬松之后，核心資產(chǎn)的價格相對更具升值空間。

縱觀歷史，核心地段的資產(chǎn)抗風險能力明顯高于非核心地段。在2008年金融危機期間，紐約中央公園附近的頂級豪宅價格并沒有在金融危機中降價，反而成為了全球頂級富豪爭先進駐的黃金區(qū)域，成為身份與財富的象征。

同樣，在1997年遭遇金融危機后，香港樓市豪宅市場是整個香港樓市中恢復最快的。曾經(jīng)，紐約曼哈頓的豪宅市場在金融危機的籠罩下，也是全美跌幅最小的。

“這一波需求增加還有一個原因，很多客戶早就開始看房，疫情影響需求也積壓了2個月，因此疫情結(jié)束大家開始看房的熱情提高在所難免。”一位華東地產(chǎn)公司高管指出。

克而瑞的一份報告顯示，2020年2月中高端產(chǎn)品的銷售占比明顯提高，從價格段分布來看，京滬本月低檔產(chǎn)品成交占比與上月持平，深圳回調(diào)7個百分點；中低檔產(chǎn)品上海下滑10個百分點；中高檔產(chǎn)品京、滬分別上揚18和11個百分點；高檔產(chǎn)品北京占比下滑12個百分點，深圳上升7個百分點。

值得提及的是，由于豪宅本身價格高，部分客戶可以通過公司形式購買，因而相當于繞開了限購的限制。

“比如位于上海南外灘的一個豪宅，里面的亮燈率并不高，從我們了解很多長三角的企業(yè)客戶購買了這個房子，他們也不是經(jīng)常住，更多的是處于資產(chǎn)配置需求。”一位豪宅中介指出。

一般而言，房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟呈現(xiàn)正相關(guān)態(tài)勢，在中國經(jīng)濟長期向好基本面不變情況下，資產(chǎn)的保值效果遠高于貨幣，成為高凈值人群的重要選擇之一。

“我們線上購房處上線后，第一套房就是成交的一套千萬級住宅，這些客戶本身蓄客時間也久，因而可以更快下定決心。”一家上市房企華東營銷負責人說。

房價滑至下降曲線

做為市場的先行指標，豪宅回暖背后，積壓的需求開始逐漸釋放。多家開發(fā)商人士對后市較為樂觀，稱在今年4、5月將出現(xiàn)一波購房的小陽春，原因在于之前的需求都會因為疫情的好轉(zhuǎn)得以釋放。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)計，全國一手房交易將在3月中下旬將開始恢復，二季度一手房交易將逐漸恢復正常。而二手房可能還會延遲，預(yù)計今年下半年開始才會逐漸恢復交易。

從政策面看，目前供給端已經(jīng)有了一定的寬松。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前全國已經(jīng)有60多個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)支持政策，大部分是公積金還款延緩、開發(fā)商土地款延緩等政策。

“政策面寬松是大概率事件，預(yù)計部分城市未來還將在需求端進行釋放放松，進而支持部分自住客戶入場。”旭輝控股總裁林峰此前曾表示。

即便如此，房地產(chǎn)市場整體還沒有到可以樂觀的地步。首先是前兩月幾乎所有房企的銷售都受到影響，將所有企業(yè)的追趕希望都壓到了四五月份，營銷大戰(zhàn)或許一觸即發(fā)。

從銷售價格看，2月份各大開發(fā)商銷售均價已經(jīng)有所下滑。禾略咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2020年各大房企TOP50操盤金額來看，面對突如其來的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤售價，環(huán)比下跌明顯，平均下調(diào)20.8%。

禾略在報告中認為，出現(xiàn)價格下調(diào)原因可能有幾點，第一是的確降價，第二是開發(fā)商的結(jié)構(gòu)推盤拉低均價。

另外一個數(shù)據(jù)可以佐證，根據(jù)中國恒大（03333.HK）公布數(shù)據(jù)，2月份銷售金額447.3億，銷售面積513.8萬平方米。按此計算，恒大銷售均價8700元/平方米，創(chuàng)下近3年來單月均價銷售新低。

銷售均價下調(diào)背后，房企正在承受2月市場的遇冷�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企2月同比銷售下跌40%。

旭輝控股（00884.HK）數(shù)據(jù)，2月旭輝控股合同銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合同銷售）金額約25.0億元，同比下滑63%。新城控股（601155.SH）公告，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約55.19億元，同比減少56.55%，銷售面積約43.21萬平方米，同比減少64.51%。龍光地產(chǎn)（03380.HK）公告，2月份單月龍光實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額為26.5億元，與去年同期相比減少45%。

總體來看，市場的局部回暖顯然沒有開發(fā)商預(yù)料的那么熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來兩三個月的市場表現(xiàn)顯得至關(guān)重要，通過“價格戰(zhàn)”進行促銷還將繼續(xù)。國泰君安地產(chǎn)專業(yè)分析師謝皓宇認為，疫情影響開發(fā)商的資金面，隨著市場恢復，預(yù)計部分開發(fā)商還將選擇降價來進一步回籠資金。