堅守房地產調控底線“紓困不刺激”
來源:經濟參考報 更新時間:2020年03月23日 【字體:大 中 小】
受新冠肺炎疫情影響,房地產市場受到明顯沖擊,投資、銷售、融資等多個指標出現(xiàn)較大幅度下滑。為緩解疫情對房地產市場的沖擊,近期地方政府陸續(xù)出臺臨時性支持政策,部分政策因被質疑調控“松綁”最終以“一日游”落幕。
一時間,地方會否再啟房地產刺激經濟?房企資金惡化會否引發(fā)財務風險?……成為各方關注的焦點。
多位業(yè)內專家指出,“房住不炒”的定位不能因疫情而改變,應以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為宗旨,加速構建完善房地產調控的長效機制,保持房地產市場平穩(wěn)運行。專家建議,一方面,要有序推進復工復產,鼓勵并支持房企主動應對,化解交房逾期、資金緊張等潛在風險。另一方面,應圍繞老舊小區(qū)改造等方面形成投資著力點,對沖固定資產投資下滑,精準發(fā)揮房地產行業(yè)經濟“穩(wěn)壓器”的作用。
房地產市場潛在風險值得警惕
突如其來的疫情,對中國經濟產生了沖擊,房地產行業(yè)也受到了較大的影響,投資、銷售、拿地等均出現(xiàn)較大幅度下滑。國家統(tǒng)計局3月16日公布的數(shù)據(jù)顯示,1至2月份,全國房地產開發(fā)投資10115億元,同比下降16.3%。其中,住宅投資下降16.0%。房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米,同比下降29.3%;土地成交價款440億元,下降36.2%。
與此同時,1至2月份,商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%。其中,住宅銷售面積下降39.2%,辦公樓銷售面積下降48.4%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元,下降35.9%。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告也顯示,受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響,27個重點城市整體成交240萬平方米,環(huán)比降幅高達83%,同比下滑77%。企業(yè)方面,2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元,同比減少37.7%,超八成房企單月業(yè)績同比下滑。
樓市成交的大幅度下滑,給房地產市場帶來了潛在風險。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導致行業(yè)財務風險劇增。數(shù)據(jù)顯示,2019年,銷售回款在房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位,總計88640億元。與此同時,由于嚴厲的融資限制,2019年國內貸款占比僅為14.13%,為歷史最低點。
3月6日,上海清算所披露文件顯示,新華聯(lián)控股成為首個受疫情影響而出現(xiàn)債務違約的房企。億翰智庫研報則顯示,2019年房企信用債發(fā)行總額5909.1億元,而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元。
業(yè)內人士指出,不僅是融資能力相對較弱的中小型房企,部分龍頭企業(yè)也難免面臨現(xiàn)金流壓力及債務違約風險。事實上,為了緩解資金緊張局面,房地產企業(yè)正紛紛加大融資力度。
Wind數(shù)據(jù)顯示,今年前兩個月,國內房企債券融資2484億元,同比上升36%。一些房企還通過發(fā)行短期融資券來緩解現(xiàn)金流緊張局面,截至3月6日,房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產品共計37只,金額為254.50億元,大致相當于去年全年的三分之一。
其次,房地產開發(fā)投資大幅下滑可能造成后續(xù)供需失衡。受銷售低迷影響,2月份全國土地市場供應和成交量雙雙環(huán)比下降?硕鹧芯恐行牡臄(shù)據(jù)顯示,2020年2月,全國土地出讓金共計2400億,環(huán)比1月的3700億下降35%。除一線城市成交量有所上漲外,二三線城市的成交量均較上月減少約50%。
再次,房地產市場還面臨疫情中斷返鄉(xiāng)置業(yè),三四線城市市場風險加劇的挑戰(zhàn)。此外,疫情還造成部分已出讓土地延期交付,部分房地產項目不能按期開工、竣工。開發(fā)建設停滯導致的項目面臨延期交付等風險也值得高度警惕。
房地產市場當前面臨的短期風險是客觀存在的,要正視并防范化解這些潛在風險。實際上,近一段時間以來,全國已有多地出臺了涉及房地產調控的相關政策,主要以降低房地產企業(yè)經營壓力為主,包括減輕企業(yè)繳納稅費壓力、適度降低預售條件加快周轉等措施。房企自身也正在積極轉型,紛紛轉變營銷模式,開通商品房線上售樓平臺,運用互聯(lián)網平臺的力量,發(fā)揮在線售樓平臺優(yōu)勢。