受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場受到明顯沖擊，投資、銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)較大幅度下滑。為緩解疫情對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊，近期地方政府陸續(xù)出臺(tái)臨時(shí)性支持政策，部分政策因被質(zhì)疑調(diào)控“松綁”最終以“一日游”落幕。

一時(shí)間，地方會(huì)否再啟房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)？房企資金惡化會(huì)否引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？……成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

多位業(yè)內(nèi)專家指出，“房住不炒”的定位不能因疫情而改變，應(yīng)以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為宗旨，加速構(gòu)建完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。專家建議，一方面，要有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，鼓勵(lì)并支持房企主動(dòng)應(yīng)對(duì)，化解交房逾期、資金緊張等潛在風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，應(yīng)圍繞老舊小區(qū)改造等方面形成投資著力點(diǎn)，對(duì)沖固定資產(chǎn)投資下滑，精準(zhǔn)發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)壓器”的作用。

房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

突如其來的疫情，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響，投資、銷售、拿地等均出現(xiàn)較大幅度下滑。國家統(tǒng)計(jì)局3月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價(jià)款440億元，下降36.2%。

與此同時(shí)，1至2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。

克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動(dòng)影響，27個(gè)重點(diǎn)城市整體成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%。企業(yè)方面，2月全國百強(qiáng)房企全口徑銷售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業(yè)績同比下滑。

樓市成交的大幅度下滑，給房地產(chǎn)市場帶來了潛在風(fēng)險(xiǎn)。首當(dāng)其沖的就是銷售回款的不及時(shí)將導(dǎo)致行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劇增。數(shù)據(jù)顯示，2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。與此同時(shí)，由于嚴(yán)厲的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。

3月6日，上海清算所披露文件顯示，新華聯(lián)控股成為首個(gè)受疫情影響而出現(xiàn)債務(wù)違約的房企。億翰智庫研報(bào)則顯示，2019年房企信用債發(fā)行總額5909.1億元，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，不僅是融資能力相對(duì)較弱的中小型房企，部分龍頭企業(yè)也難免面臨現(xiàn)金流壓力及債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，為了緩解資金緊張局面，房地產(chǎn)企業(yè)正紛紛加大融資力度。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，國內(nèi)房企債券融資2484億元，同比上升36%。一些房企還通過發(fā)行短期融資券來緩解現(xiàn)金流緊張局面，截至3月6日，房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內(nèi)的短期融資券產(chǎn)品共計(jì)37只，金額為254.50億元，大致相當(dāng)于去年全年的三分之一。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下滑可能造成后續(xù)供需失衡。受銷售低迷影響，2月份全國土地市場供應(yīng)和成交量雙雙環(huán)比下降�？硕�瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，全國土地出讓金共計(jì)2400億，環(huán)比1月的3700億下降35%。除一線城市成交量有所上漲外，二三線城市的成交量均較上月減少約50%。

再次，房地產(chǎn)市場還面臨疫情中斷返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市市場風(fēng)險(xiǎn)加劇的挑戰(zhàn)。此外，疫情還造成部分已出讓土地延期交付，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按期開工、竣工。開發(fā)建設(shè)停滯導(dǎo)致的項(xiàng)目面臨延期交付等風(fēng)險(xiǎn)也值得高度警惕。

房地產(chǎn)市場當(dāng)前面臨的短期風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要正視并防范化解這些潛在風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，近一段時(shí)間以來，全國已有多地出臺(tái)了涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，主要以降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力為主，包括減輕企業(yè)繳納稅費(fèi)壓力、適度降低預(yù)售條件加快周轉(zhuǎn)等措施。房企自身也正在積極轉(zhuǎn)型，紛紛轉(zhuǎn)變營銷模式，開通商品房線上售樓平臺(tái)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的力量，發(fā)揮在線售樓平臺(tái)優(yōu)勢。