“1月份已完成全年基本融資”

負(fù)債方面，作為融資能力最像國(guó)企的民企，報(bào)告期內(nèi)龍湖凈負(fù)債率為51%，在手現(xiàn)金為609.5億元，平均借貸成本為年利率4.54%，平均貸款年限6.04年。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為139.3億元，占總債務(wù)的比例僅為9.5%，連續(xù)四年控制在10%以內(nèi)，現(xiàn)金短債比(在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù))為4.38。趙軼形容這一表現(xiàn)是“以自律換自由”。

融資端的提前安排和較低的負(fù)債率讓龍湖在行業(yè)遭受沖擊時(shí)依然保有較大的主動(dòng)權(quán)。吳亞軍認(rèn)可現(xiàn)金流的重要性，但她強(qiáng)調(diào)“‘天晴補(bǔ)屋頂’，龍湖去年下半年就開(kāi)始注重現(xiàn)金流，今年1月份已完成全年基本融資。”在吳亞軍看來(lái)，強(qiáng)者的姿態(tài)不是要強(qiáng)或好強(qiáng)，而是過(guò)往沉淀在危難中產(chǎn)生的爆發(fā)力。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健的龍湖對(duì)待未來(lái)依然審慎，今年2600億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)意味著同比增長(zhǎng)幅度為7%。邵明曉坦言，疫情下，今年上半年個(gè)別項(xiàng)目有些壓力，但對(duì)公司業(yè)績(jī)整體影響不大，無(wú)論供貨端還是市場(chǎng)反應(yīng)都是可控的。據(jù)其介紹，龍湖2月初已開(kāi)始部署，2月中旬開(kāi)始，153個(gè)售樓處向當(dāng)?shù)卣�府申�?qǐng)復(fù)工，目前，所有的售樓處除了武漢之外已基本全部復(fù)工。

“市場(chǎng)端來(lái)看，3月份市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，尤其長(zhǎng)三角恢復(fù)到了八成，整個(gè)西部例如成都、西安等也恢復(fù)較快。”邵明曉預(yù)判，“4月份，銷售市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)回到一個(gè)相對(duì)正常的水平，2020年龍湖有信心完成2600億元的銷售目標(biāo)。”

物業(yè)沒(méi)有分拆上市計(jì)劃

物業(yè)投資方面，2019年，龍湖的物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為57.9億元，較上年增長(zhǎng)41.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為79%、20.3%和0.7%。截至2019年12月31日，集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為377萬(wàn)平方米(含車位總建筑面積為493萬(wàn)平方米)，整體出租率為98.5%；冠寓已開(kāi)業(yè)7.5萬(wàn)間，整體出租率為77.4%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為87.3%。

疫情爆發(fā)后，龍湖決定對(duì)旗下39家商場(chǎng)減租66天，邵明曉坦承“此舉會(huì)減少幾個(gè)億的租金，但目前龍湖39個(gè)商場(chǎng)已全部開(kāi)業(yè)，復(fù)工的面積達(dá)到五六成，客流正在恢復(fù)中”，龍湖的應(yīng)對(duì)之策是前期造成的損失將在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)中補(bǔ)回來(lái)，今年將新開(kāi)業(yè)9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，盡力確保60億元的租金收入。

和天街一樣，龍湖旗下長(zhǎng)租公寓冠寓的既定目標(biāo)也沒(méi)有改變，邵明曉表示，今年，龍湖冠寓將新開(kāi)2.5萬(wàn)間，總數(shù)達(dá)10萬(wàn)間，預(yù)期收入近20億元。

自2017年以來(lái)，龍湖始終堅(jiān)持著住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，即便疫情下物業(yè)的價(jià)值與作用開(kāi)始凸顯，房企扎堆分拆物管公司上市，龍湖依然重申物業(yè)暫無(wú)上市計(jì)劃，將繼續(xù)聚焦4個(gè)主航道。

吳亞軍不認(rèn)為這是多元化發(fā)展，在其看來(lái)，跨出所屬領(lǐng)域范疇或超出能力之外才為跨專業(yè)，而龍湖的四大主航道都是主業(yè)，均值得強(qiáng)化。

金科 銷售目標(biāo)完成率124%，24億現(xiàn)金分紅

3月24日，金科股份(下稱“金科”)股價(jià)大漲7.36%至每股7.59元，25日飆紅勢(shì)頭延續(xù)，盤中漲幅一度逼近7%，最終定格在8元，上漲5.4%。短短兩日，金科股價(jià)漲幅高達(dá)13.15%，市值增長(zhǎng)約50億元。

這一股價(jià)表現(xiàn)出顯示資本市場(chǎng)對(duì)金科2019成績(jī)單的高度肯定與強(qiáng)勁支持。

2019年，在中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的明確目標(biāo)定調(diào)下，市場(chǎng)調(diào)控趨于常態(tài)化，信貸層面逐漸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)u穩(wěn)。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)“失速”。

在此背景下，金科卻逆勢(shì)上揚(yáng)，繼續(xù)此前的規(guī)模、利潤(rùn)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

高分紅低估值

年報(bào)顯示，2019年金科營(yíng)業(yè)收入為678億元，同比增長(zhǎng)64%；銷售毛利率達(dá)28.84%，收入和毛利率指標(biāo)都較上年量級(jí)有所提升。另外，金科簽約銷售額達(dá)到1860億元，這也意味著2015年至2019年5年時(shí)間，金科銷售額增長(zhǎng)超8倍，遠(yuǎn)超行業(yè)平均增速。

1860億元的銷售額也讓金科的行業(yè)排名進(jìn)一步提升�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，金科位列房企銷售排行榜第17名，比2018年提高了5個(gè)名次，較2017年前進(jìn)了10名。

與此同時(shí)，金科的盈利水平始終保持在高位。2019年，公司的毛利率和凈利率分別為28.84%和9.38%，繼續(xù)保持較高水平。加權(quán)凈資產(chǎn)收益率再創(chuàng)新高，2019年為23.63%相較2018年提升4.18個(gè)百分點(diǎn)。

單一的增長(zhǎng)顯然不是金科的追求，財(cái)報(bào)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是支撐其高速發(fā)展的基礎(chǔ)。報(bào)告期內(nèi)，金科的財(cái)務(wù)杠桿大幅下降，截至2019年末，公司凈負(fù)債率為120.2%，較2018年末大幅下降16.3個(gè)百分點(diǎn)。公司在手貨幣資金余額近360億元，現(xiàn)金短債比為1.09，償債能力有保障。

最令資本市場(chǎng)青睞的是金科連續(xù)四年的高分紅。在年報(bào)披露的現(xiàn)金分紅預(yù)案里，金科擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.5元(含稅)，預(yù)計(jì)分紅金額達(dá)到24億元，股息率(以2020年3月23日收盤價(jià)計(jì)算)超6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近四年來(lái)，金科已累計(jì)給股東分紅達(dá)67億元。有投行人士表示，保險(xiǎn)、公募等中長(zhǎng)期價(jià)值投資者較為偏愛(ài)此類低估值高分紅的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

基于上述表現(xiàn)，多家券商表示對(duì)金科未來(lái)看好，興業(yè)證券預(yù)計(jì)金科2020年-2021年EPS分別為1.32和1.58，按照2020年3月23日收盤價(jià)估算，對(duì)應(yīng)PE分別為5.4倍和4.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

這一發(fā)展印證了公司管理層提出的“四位一體”戰(zhàn)略。

去年初，金科股份董事長(zhǎng)蔣思海曾表示，圍繞“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，金科正在從跨越式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展推進(jìn)。“2020年是跨越式大發(fā)展的收官之年，也是開(kāi)啟高質(zhì)量發(fā)展的首要之年，要辯證看待規(guī)模與利潤(rùn)的關(guān)系，辯證看待效益與質(zhì)量的關(guān)系。”蔣思海強(qiáng)調(diào)。

在金科看來(lái)，效益高、活力強(qiáng)、可持續(xù)是高質(zhì)量發(fā)展的根本內(nèi)涵。隨著陣地增多，戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更加復(fù)雜，金科的管理曾認(rèn)識(shí)到推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是走向卓越企業(yè)的必由之路。

“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，成為支撐金科業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)的內(nèi)核，其也在銷售、投資、資金、人才四大方面，不斷提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。