充足貨值成強(qiáng)勁后備

近兩年，金科的投資策略一直是“二三線為主、一四線為輔”，并且圍繞著“三圈一帶、八大城市群”的戰(zhàn)略布局。

2019年，金科新增拿地建面3323萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.8%；新增拿地金額888億元，同比增長(zhǎng)26.9%；權(quán)益拿地金額為562億元，權(quán)益比例為63.3%；拿地均價(jià)為2672元/平方米，拿地金額和銷售金額的比重為-47.7%。從城市能級(jí)看，公司有針對(duì)性得進(jìn)行了下沉，2019年，三四線拿地建面占比為73.1%，金額占比為63.3%。從具體城市看，2019年拿地金額占比較高的城市為：重慶(15.89%)、成都(4.75%)、常州(4.03%)、南京(2.43%)。

拿地均價(jià)和銷售均價(jià)的比值逐年下降，為未來(lái)利潤(rùn)提供了有力保障。

與此同時(shí)，貨值儲(chǔ)備分布均衡，核心城市后備強(qiáng)勁。截至報(bào)告期末，金科總可售面積近6700萬(wàn)平方米，為了布局結(jié)構(gòu)更加合理，金科有意將重慶的土儲(chǔ)占比降至29%，而華東、西南(不含重慶)、華中、華南、華北占比分別達(dá)到22%、18%、16%、7%、5%。

充足的“糧倉(cāng)”儲(chǔ)備，為金科未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，也讓多元板塊間的協(xié)同合作發(fā)力出更大價(jià)值。

在輕車熟路的民生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，金科也在利用存量資源謀求新的增長(zhǎng)極。

財(cái)報(bào)顯示，2019年，金科服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目近800個(gè)。此外，作為集團(tuán)重點(diǎn)培育的新型業(yè)務(wù)板塊，在科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)方面，金科圍繞智慧科技、智能制造和大健康等國(guó)家新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，目前已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、陜西等8省份11個(gè)城市，其中2019年新進(jìn)駐城市6個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目19個(gè)，面積超900萬(wàn)平方米，投資撬動(dòng)效應(yīng)較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。打造了以重慶兩江健康科技城、成都青羊總部基地、山西智慧科技城、長(zhǎng)沙科技新城等為代表的一大批標(biāo)桿項(xiàng)目。

2019年4月，金科與成都置信集團(tuán)正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)合發(fā)布金科置信新品牌，深耕文旅、康養(yǎng)等領(lǐng)域；同年8月份又戰(zhàn)略攜手澳洲威秀集團(tuán)，引入國(guó)際超級(jí)文旅IP。據(jù)了解，關(guān)于文旅的三條產(chǎn)品線已研發(fā)完畢，示范項(xiàng)目落地在即。

弘陽(yáng) 千億戰(zhàn)略推遲，今年目標(biāo)750億

3月26日中午，弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)(下稱“弘陽(yáng)”)召開(kāi)了2019年度業(yè)績(jī)公布媒體電話會(huì)。

出席的高管陣容和中期業(yè)績(jī)會(huì)大致相同，唯一的新增在于聯(lián)席總裁袁春。這位營(yíng)銷背景的明星經(jīng)理人去年底正式加盟弘陽(yáng)地產(chǎn)，袁春的到來(lái)一度被外界視作接棒“2020千億戰(zhàn)略”，這一戰(zhàn)略是老板曾煥沙上市前對(duì)弘陽(yáng)提出的既定目標(biāo)。

不過(guò)，執(zhí)行董事、總裁何捷在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布“今年預(yù)計(jì)推出貨值達(dá)1100億元以上，銷售目標(biāo)定為750億”，這意味著，在2020到來(lái)之時(shí)，弘陽(yáng)降速，千億目標(biāo)再推遲。

毛利率下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)

年報(bào)顯示，2019年，弘陽(yáng)合約銷售金額達(dá)651.5億元，同比上升37.6%。合約銷售面積由2018年的352.8萬(wàn)平方米增加至2019年的490.5萬(wàn)平方米，漲幅39%。合約銷售額覆蓋近40個(gè)城市，從區(qū)域分布來(lái)看，弘陽(yáng)試圖擺脫對(duì)大本營(yíng)江蘇的依賴，2019年，全國(guó)其他重點(diǎn)城市的比重由7%提升至18%，江蘇市場(chǎng)占比下降10%，但73%的高位依然存在改善空間。

期間，弘陽(yáng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入151.69億元，較2018年增加64.2%。商業(yè)經(jīng)營(yíng)及酒店經(jīng)營(yíng)收入上升14%至4.51億元。弘陽(yáng)一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“地產(chǎn)+商業(yè)”發(fā)展策略，不久前更是挖來(lái)萬(wàn)達(dá)商管第2號(hào)人物沈嘉穎出任弘陽(yáng)商業(yè)總裁，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略下，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)依然存在較大懸殊。151.7億元的營(yíng)收中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)147.18億元，占比超97%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)4.11億元，占比2.7%。截至報(bào)告期末，已有4座弘陽(yáng)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，還有11座弘陽(yáng)廣場(chǎng)正在籌備，覆蓋合肥、衡陽(yáng)、揚(yáng)州等地。

盈利方面，報(bào)告期內(nèi)，弘陽(yáng)的毛利潤(rùn)為38.13億元，凈利潤(rùn)為16.35億元，分別同比增長(zhǎng)32.1%和23.6%，但期間毛利率和凈利潤(rùn)率卻出現(xiàn)較為明顯的下滑，其中，毛利率降低6.1個(gè)百分點(diǎn)至25.1%，凈利潤(rùn)率也較去年同期的14.3%下降至10.8%。對(duì)于這一增收不增利的現(xiàn)象，專業(yè)財(cái)務(wù)官申廣平表示主要源于結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)構(gòu)，其解釋稱，“主要是交付項(xiàng)目和交付城市不一定，有些高毛利的項(xiàng)目今年沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)，而部分毛利相對(duì)低的項(xiàng)目做了結(jié)轉(zhuǎn)。”此外，行業(yè)下行和政府限價(jià)對(duì)于毛利也產(chǎn)生了一定影響。

談及改善措施，申廣平表示主要有兩點(diǎn)，一是公司現(xiàn)在商業(yè)和地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)取地的模式已經(jīng)成熟，有助于低成本獲取土地；二是產(chǎn)品溢價(jià)和降本增效。

45%-50%回款用于拿地

2019年，弘陽(yáng)試圖拓展多元化拿地方式，收并購(gòu)及底價(jià)拿地占比29%。全年共斬獲57副地塊，取得計(jì)容面積693萬(wàn)平方米。

截至報(bào)告期末，弘陽(yáng)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1693萬(wàn)平方米，較2018年增加29.4%。按區(qū)域來(lái)看，58%土儲(chǔ)位于江蘇，除江蘇外的長(zhǎng)三角區(qū)域有25%，全國(guó)其他重點(diǎn)城市占比17%。

2019年末，弘陽(yáng)已竣工物業(yè)521579平方米，持做投資的可租用面積702502平方米，開(kāi)發(fā)中物業(yè)15707915平方米。

負(fù)債方面，截至報(bào)告期末，弘陽(yáng)地產(chǎn)凈負(fù)債率70.4%；現(xiàn)金168.4億元，較2018年末增加35.2%；短期借款占比較2018年末下降7個(gè)百分點(diǎn)。由于此前發(fā)行的多筆美元債利率較高，弘陽(yáng)集團(tuán)支銷的融資成本約為6.34億元，同比增加27%。

何捷在會(huì)上稱，短期的疫情沖擊不會(huì)改變，但同樣不改變中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)未來(lái)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)政策邊界寬松是可期的。對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的千億戰(zhàn)略，其表示，2020年，弘陽(yáng)可供貨源在1100億以上，銷售目標(biāo)750億元，同比增長(zhǎng)15%。

袁春補(bǔ)充道，疫情對(duì)一季度影響較大，全年來(lái)看相對(duì)平穩(wěn)。“弘陽(yáng)1月底的時(shí)候已經(jīng)在做現(xiàn)金流壓力測(cè)試，2月啟動(dòng)線上銷售，主要對(duì)客戶引流和意向客戶鎖定，目前來(lái)看轉(zhuǎn)化率非常高，可以達(dá)到50%-60%，這部分認(rèn)購(gòu)將在3、4月份進(jìn)入公司業(yè)績(jī)。”袁春稱，弘陽(yáng)回款的45%-50%將用于投資拿地，有信心完成全年目標(biāo)。