隨著房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，地方土地市場(chǎng)也逐漸開閘。22日，上海、深圳等地公布建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃以穩(wěn)定土地市場(chǎng)。同日，濟(jì)南三宗土地入市交易，三宗地塊最終均由房企聯(lián)合體競(jìng)得。

當(dāng)前，在一二線熱點(diǎn)城市，優(yōu)質(zhì)土地市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)合作拿地已經(jīng)成為獲得新項(xiàng)目的重要方式。

從最近房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的年報(bào)來看，行業(yè)從增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，整體規(guī)模見頂已成業(yè)內(nèi)共識(shí)�；�于此，恒大、旭輝等規(guī)模房企提出了提質(zhì)增效、提高權(quán)益保證利潤發(fā)展的戰(zhàn)略；與此同時(shí)，部分房企開啟了尋地合作計(jì)劃，意圖通過開放合作比例維持行業(yè)地位、尋求規(guī)模進(jìn)階。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近期中梁、華潤、中海、中交等房企陸續(xù)發(fā)布“尋地合作計(jì)劃”，提出以戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、收并購等方式獲新項(xiàng)目的需求。這些企業(yè)主要以國企、央企為主，且范圍基本上集中于一二線和強(qiáng)三線城市。

“通過合作方式拿地，可以有效降低土地成本，還能分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)‘強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手’。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師謝楊春認(rèn)為，一方面，在“房價(jià)維穩(wěn)、地價(jià)難降、利潤空間收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。另一方面，熱點(diǎn)城市在配建房、自持等約束條件下，優(yōu)質(zhì)地塊的隱形樓板價(jià)持續(xù)上漲，限價(jià)短期尚未放寬，企業(yè)的運(yùn)營難度加大、盈利空間漸窄。

此外，在規(guī)模房企普遍選擇回歸一二線熱點(diǎn)城市的戰(zhàn)略驅(qū)使下，土地市場(chǎng)“僧多粥少”導(dǎo)致拿地艱難。導(dǎo)致眾多房企不得不開展尋地合作計(jì)劃。以北京土地市場(chǎng)為例，多家企業(yè)合作組成“聯(lián)合體”參與土地招拍掛市場(chǎng)的方式已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

合作拿地、合作開發(fā)的方式，已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企的常態(tài)化生存方式。從上市公司披露的2019年新增拿地情況來看，僅有少數(shù)幾家房企權(quán)益比例維持在80%以上，大部分企業(yè)新增土地權(quán)益比例低于80%。

“在行業(yè)高速發(fā)展的過程中，無論是龍頭還是中小房企，多采用了犧牲權(quán)益來換取規(guī)模的快速擴(kuò)張。”謝楊春表示。從近期土地市場(chǎng)情況來看，一方面行業(yè)面臨整合期，龍頭房企有進(jìn)一步分食市場(chǎng)的需求；另一方面近期受到疫情影響的部分小房企、項(xiàng)目公司現(xiàn)金流緊張，也有意尋求收并購、合作的機(jī)會(huì)。

（原標(biāo)題：盈利能力普遍降低，土地與融資成本齊漲 ，“合作開發(fā)”漸成房企常態(tài)化生存模式）