70城出臺“扶企”舉措 房企高比例復工 樓市漸回常態(tài)
來源:北京晚報 更新時間:2020年04月03日 【字體:大 中 小】
對于房企而言,這次疫情是典型的黑天鵝。
某TOP100房企相關負責人李柯(化名)表示,春節(jié)后樓市成交量同比斷崖式下跌,“預計一季度銷售額不會太理想,我們可能僅完成計劃的40%左右”。
盡管工作一度陷入焦灼,但李柯依然看好后市,預期2020年樓市政策環(huán)境將相對寬松。李柯曾帶領團隊挺過2008年金融危機,他相信,“這并非最難熬的日子,危機過后可能是轉機。”
多個城市紛紛出臺樓市“新政”,認證了李柯的猜想。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計,從放寬預售條件到緩交出讓金,從松綁限購到下調(diào)公積金首付比例,僅2月份就有超70個城市出臺涉房地產(chǎn)政策。
困局之下,各地房地產(chǎn)調(diào)控正走向分化:一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策,一邊是廣州、駐馬店、濟南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停,以及海南的調(diào)控層層加碼。
這表明“房住不炒”的主基調(diào)并未發(fā)生根本改變。一個開放的樓市,必須把握好“維穩(wěn)”與“刺激”的邊界線。
多城幫扶新政落地
密集出臺的“新政”背后,是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-2月份,商品房銷售額8203億元,下降35.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元,同比下降17.5%。
在交易量下滑、回款放緩、到期債務等多重壓力下,李柯所在的房企面臨大考,拿地節(jié)奏、經(jīng)營計劃都被打亂。
鑒于此,各地政策的側重點在于幫扶房企,保障企業(yè)資金周轉安全。據(jù)克而瑞監(jiān)測,已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺涉房地產(chǎn)行業(yè)政策,包括延期或分期繳納土地出讓金,降低土地拍賣保證金比例,放寬預售條件等。
也不乏一些針對需求端的調(diào)控政策,如契稅補貼、放寬落戶購房限制、放寬限購以及降低首套房貸款首付比例等。不過,駐馬店、寶雞、廣州、濟南、海寧等地關于降低首付、松綁限購的政策均已“下架”。
有業(yè)內(nèi)人士表示,這表明各行各業(yè)的“政策幫扶潮”中,房地產(chǎn)政策寬松的尺度和邊界不會太大太遠。“允許各地出臺扶持房企相關政策,但不能觸碰‘房住不炒’這個基本原則。”
調(diào)整現(xiàn)房銷售模式
在疫情沖擊下,海南在房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼。除了海南本地人限升級外,最受關注的是現(xiàn)售制度。自3月7日起,海南新出讓土地建設的商品住房,全面實行現(xiàn)房銷售。
李柯所在的房企在海南也有所布局,“現(xiàn)房銷售對我們影響不大,因為大多數(shù)項目基本售完,但對一些中小房企打擊會比較大。”
調(diào)整現(xiàn)房銷售模式的城市還有蘇州。在現(xiàn)房銷售層面,海南和蘇州形成了“此消彼長”的鮮明對比,前者是嚴控,后者是松綁。
3月2日,蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱,個別地塊取消封頂銷售和現(xiàn)房銷售的限制條件。在業(yè)內(nèi)人士看來,“這是蘇州對2019年現(xiàn)房銷售規(guī)則作出調(diào)整。根據(jù)蘇州2019年相關規(guī)定,地價較高的項目,必須以現(xiàn)房的形式進行銷售。”
事實上,現(xiàn)房銷售政策對于房企的購地和項目開發(fā)會形成很大影響。業(yè)內(nèi)人士表示,松綁現(xiàn)房銷售可以緩解房企現(xiàn)金流壓力,支撐房企積極補倉,同時也能吸引更多企業(yè)布局蘇州。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,結合蘇州的松綁現(xiàn)房銷售政策來看,海南新政更多的是為了約束炒地等行為,未來開發(fā)商在海南投資拿地會更加理性。
這種偏緊的政策是現(xiàn)實教訓換來的。海南的發(fā)展歷史表明,房地產(chǎn)需求端政策的細微松動,可能導致炒房和炒地需求卷土重來,讓來之不易的調(diào)控成果付諸東流。
在克而瑞分析師楊科偉看來,海南此番升級調(diào)控是“打預防針”,既起到警示作用,也避免重蹈駐馬店、廣州放松調(diào)控隨后緊急叫停的覆轍,尤其是避免房地產(chǎn)市場陷入“一放就漲”的怪圈。
土地市場率先回暖
經(jīng)歷了一波“寬松新政”和復工復產(chǎn)潮后,3月開始,北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露,3月中旬時公司的項目復工率接近八成,目前達到了九成。
在房企銷售幾乎全線下滑的2月,土地市場率先恢復起來,包括綠城、華潤、首開、旭輝、世茂在內(nèi)的12家房企積極拿地。土地市場是樓市風向標,現(xiàn)階段土地的成功出讓,很大一部分作用在于穩(wěn)預期。
“我認為這是拿地好時機。”某TOP20房企投拓人員告訴記者,雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”,但業(yè)內(nèi)普遍看好后市機會。