政策和法律法規(guī)亟待完善

錦和集團副總裁蔣雷霆在論壇上介紹了近年來公司參與的城市更新項目并且提出兩方面建議：一是從政府規(guī)劃角度看，對層高較高的工業(yè)廠房解決規(guī)范化插層，提升物業(yè)價值。二是針對老舊商辦及酒店類物業(yè)所剩土地批租年限不多的情況，建議政府相關部門考慮對使用年限適當續(xù)期，提升市場吸引力，這樣能保障基金或外資收購的活躍度。

萬科上海區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經理黃超俊結合自身實踐提出建議：一是對重點片區(qū)實施一地一策方案，并且有更靈活方式進行調整；二是針對資金來源困難，政府在政策和法律法規(guī)層面有所支持；三是土地政策沒有賦予開發(fā)主體聯動的權利，造成開發(fā)主體前期代價較大，政策能否調整，如包括跟國資公司聯動等；四是城市更新不僅僅是更新土地本身，還包括城市治理方式的變化，如何在改造后更好地維護。

易居沃頓研修基地執(zhí)行秘書長馬彥文結合相關案例研究表示，城市更新還存在幾方面問題。一是制度限制，如REITs出臺緩慢主要是資源不對等、權利不對等，只有少數人能參與；二是開發(fā)資產價值錯估，現在是以土地開發(fā)招拍掛進行資產價格評估，不是以運營價值評估；三是企業(yè)投資經營慣性，基本還是大開發(fā)的投機思想。針對城市更新的特點，他提出幾點建議：一是利益主體多，要盤點自身段位和資源把控度，明確角色定位；二是周期長，體現在板塊價值的輪動周期、開發(fā)周期、盈利周期都存在不確定性，要做好項目定位及提升運營能力；三是復雜程度高，商業(yè)模式需要重新評估，社會效益要進行監(jiān)管，主體利益要更加均衡；四是資金量大，不能因為資金量大而放松對項目品質的要求，城市更新也需要高質量發(fā)展，要在保護中更新，在更新中保護。

城市更新撬動巨大內需空間

上海電氣集團企業(yè)改革辦副主任舒治剛結合自身企業(yè)發(fā)展的情況談到，每個行業(yè)都會有周期性發(fā)展階段，在每個階段尋求生存和發(fā)展尤為重要。城市更新目前最主要的還是需要政府的支持，城市更新最大的目標是要保工業(yè)用地底線，要在存量中求增量，在傳承中求變革，在創(chuàng)新中求效益，其中構建良好的商業(yè)模式是發(fā)展的重要基礎。城市更新將撬動巨大內需空間。

華師大副教授崔裴認為，今年《民法典》新設立居住權，對于城市更新擴大養(yǎng)老產業(yè)，居住權是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實跟進。如一些老舊廠房或商辦轉養(yǎng)老項目，由于企業(yè)出現資金鏈問題導致老人權益無法保障，從長遠角度看如果能將這類養(yǎng)老地產性質轉為住宅，就可以設立居住權，能給予老人更多保障。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進談到，目前城市更新對土地利用提出了新的要求。在外部環(huán)境嚴峻的情況下，中央提出經濟內循環(huán)，還是需要土地市場來支持，如果更多企業(yè)要落實內循環(huán)的話，用地政策肯定要調整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解決住房問題，還要解決企業(yè)在十四五規(guī)劃下的用房用地，接下來城市更新將扮演比較好的角色。

中國物業(yè)管理協會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元認為，存量開發(fā)上涉及土地使用年限的問題，探索此類問題，有利于土地二級市場的建立和發(fā)展。包括城市空間規(guī)劃、城市土地資源配置等在內的城市更新內容，正成為各地編制“十四五”規(guī)劃中的一個重點。從去年以來，上海市委市政府一直強調加大舊區(qū)改造力度，近期市政府領導提出要關注工業(yè)地產單位地價產出率、城中村改造等。對于城市而言，舊區(qū)改造是個永恒的命題，上海多年來探索形成了系列舊區(qū)改造的推進機制，為城市更新走出新路子。