3新房市場(chǎng)

成交趨穩(wěn) 房企加快推盤節(jié)奏

相較于成交下挫的二手房，新政在9月來看對(duì)一手房市場(chǎng)的成交量影響明顯要小。不過，已有房企營(yíng)銷總監(jiān)在接受采訪時(shí)透露，“四季度難言樂觀”。一方面，融資監(jiān)管、銷售回款的重壓逼迫開發(fā)商不得不在推貨上“打完所有的子彈”；但一方面，主城區(qū)現(xiàn)有改善客戶中很大一部分為“置換購房”，隨著二手房銷售通道的縮窄，無法賣從而導(dǎo)致無法買的客戶會(huì)隨之增多。該營(yíng)銷總監(jiān)坦言，“就連渠道都找不到客，每天的帶客數(shù)明顯少了。”

去哪找客？如何跑貨？成為了新政后新房市場(chǎng)的博弈的關(guān)鍵所在。

4銷售端

供應(yīng)環(huán)比上漲108%，成交量上漲約5.82%

據(jù)四川中原研究院數(shù)據(jù)，2020年9月，大成都供應(yīng)商品住宅373萬平米，環(huán)比上漲108%。在此供應(yīng)之上，根據(jù)成都市住建局網(wǎng)上政務(wù)大廳公布的數(shù)據(jù)，2020年9月大成都范圍內(nèi)一共成交了247.5萬平米的商品房，環(huán)比上漲5.82%，同比上漲58.8%。

9月取證的部分項(xiàng)目

但值得注意的是，9月主城區(qū)與近郊（即中心城區(qū)）去化率趨近，約71%～75%，而原三圈層區(qū)域去化率僅有47%。

5市場(chǎng)端

加速分化 部分剛需客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)

王先生是一名剛需購房者，他講述了9月以來他的經(jīng)歷：9月初，有意購買東客站板塊的御龍山項(xiàng)目二手房，新政落地后看上的房源因房產(chǎn)證未滿5年，增值稅猛然增加了10萬。他隨即轉(zhuǎn)至新房市場(chǎng)，在月底買下了中海·云麓世家，建面114平米，總價(jià)207萬。

從成都商報(bào)-紅星新聞近日的采訪來看，王先生的經(jīng)歷并非個(gè)案。早在新政落地后，就有分析人士稱，目前市面上掛出的二手房中，約20%的房源買入門檻將增加，這將讓更多的購房者轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

我們統(tǒng)計(jì)了中心城區(qū)近20個(gè)在售項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，總價(jià)在400萬+的項(xiàng)目，近一個(gè)月來客群并未有顯著變化；而總價(jià)在200萬左右的項(xiàng)目，則可明顯看到部分客群是從次新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來——接下來，在原有的“客戶池”中，從二手房市場(chǎng)外移而來的剛需客戶或同樣成為新房市場(chǎng)的主力！

同時(shí)，從市場(chǎng)端來看，新政還加速了市場(chǎng)的分化。在9月主城區(qū)開盤的24個(gè)項(xiàng)目中，既有萬科·天府公園城、融創(chuàng)·國(guó)賓雅集等100%去化的項(xiàng)目，又有類似華府金沙名城，去化率僅約5.7%。“新政如同分化的‘催化劑’，項(xiàng)目若是產(chǎn)品上缺乏亮點(diǎn)，將很難讓購房者買單。”

該人士以華府金沙名城舉例稱，雖然地段優(yōu)勢(shì)明顯，但本身產(chǎn)品并不突出，疊加此批次28000元／平米的均價(jià)，高于區(qū)域二手21000元／平米的均價(jià)近7000元／平米，未能快速去化并不意外。

6后市分析：兩大趨勢(shì)或成主導(dǎo)

1、房企小步快跑，10月超50個(gè)項(xiàng)目或入市

“金九銀十”已經(jīng)過半，克而瑞在近期的市場(chǎng)報(bào)告中指出，企業(yè)若要逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)突破，主要還在于營(yíng)銷端持續(xù)的發(fā)力。

首先就是加速推貨。據(jù)成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾吖浪�，在新證落地后房企幾乎都以“小步快跑”的速度獲取預(yù)售證：隆基泰和·紫樾書香、金科中梁·美院等項(xiàng)目從拿地到取得預(yù)售證約7個(gè)月時(shí)間，中南和華宇聯(lián)合打造的君啟項(xiàng)目拿證只花了5個(gè)月時(shí)間；還有包括首創(chuàng)·禧瑞光華等項(xiàng)目采取了先拿證再開放售樓部的作法。而以往，從拿地到售樓部開放蓄客，再到入市，房企普遍需要9～12個(gè)月時(shí)間。

據(jù)機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，2019年成都中心城區(qū)出讓的95宗住宅用地中，有52個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)亮相，39個(gè)項(xiàng)目入市銷售。

這無疑是一個(gè)清晰的信號(hào)——在經(jīng)歷年初市場(chǎng)停滯，整體銷售和供貨節(jié)奏后移；再加上9月“三道紅線”資管新規(guī)試行，市場(chǎng)分化+監(jiān)管的雙重壓力之下，搶去化成了房企第一要?jiǎng)?wù)。誰率先抓住銷售窗口期才有可能跑贏市場(chǎng)。

從目前掌握到的信息來看，10月成都中心城區(qū)預(yù)計(jì)有超過50個(gè)項(xiàng)目有推售計(jì)劃。對(duì)于購房者而言，這或是一個(gè)值得關(guān)注的“上車”機(jī)會(huì)。因?yàn)閺氖��?ldquo;黃金周”房企的打法來看，已經(jīng)開始祭出促銷優(yōu)惠的“殺手锏”，而為迎接年終大考，加入的房企或越來越多。

2、二手房新政緩沖后，市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化

政策對(duì)于二手房的影響是直接的，有業(yè)內(nèi)人士在觀察中之初，往年的調(diào)控緩沖期通常在3-6個(gè)月——這一時(shí)間給了換房的改善客群置換的準(zhǔn)備。

而這一次的新政，旨在擠壓炒房客。但對(duì)于真正有買房需求的購房者而言，與當(dāng)下的市場(chǎng)還需要磨合。

年底房企快速出貨，加大供應(yīng)并且有部分項(xiàng)目給出優(yōu)惠，但多數(shù)項(xiàng)目都更偏改善，多數(shù)總價(jià)達(dá)到400完，剛需轉(zhuǎn)向二手房的現(xiàn)象會(huì)更加明顯。

從目前來看，市場(chǎng)還需要一些緩沖時(shí)間。

來源：成都商報(bào)房產(chǎn)發(fā)布