調(diào)控政策紛至沓來

放到更長的時間周期來看，銀行涉房貸款比重降低早已被開發(fā)商人士認識到。

銀保監(jiān)會主席郭樹清在今年8月發(fā)布的署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)》中指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個百分點，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。但他也直言道，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。

房地產(chǎn)去庫存政策后，房地產(chǎn)貸款新增占比自2016年的44.8%，降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款比例30%來做推算，這意味著房地產(chǎn)貸款占比將回歸至行業(yè)去庫存政策前的2015年(30.6%)。

8月底，業(yè)界所謂的“三道紅線”新規(guī)出臺，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。被地產(chǎn)金融政策精準鎖定的開發(fā)商已經(jīng)先站到了調(diào)控的中心。

與融資監(jiān)管、房貸收緊相伴的，是接連不斷的樓市調(diào)控。

最新的10月9日，徐州、紹興相繼出臺相關政策，加碼樓市調(diào)控。截至目前，已有14城加碼樓市調(diào)控。去房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向放在當前的大背景來看，被認為是樓市長期調(diào)控基調(diào)的一部分而已。

今昔略有不同的是，與趨緊的房地產(chǎn)金融政策相對應是行業(yè)遜于往年的銷售業(yè)績。

層層傳導之下，整個三季度，地產(chǎn)股在7月銷售回暖的帶動下短暫沖高，隨即受各地樓市調(diào)控政策及房地產(chǎn)金融政策監(jiān)管影響下行，過半房企市值縮水。

越來越多的房企開始更清晰地感知到房企金融監(jiān)管的持續(xù)發(fā)力，也越發(fā)意識到企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整的必要性。

在8月底各大房企的中期業(yè)績會上，數(shù)家房企高層言及“三道紅線”、陸續(xù)出臺的樓市調(diào)控等，幾乎都提及到房企精細化管理的重要性將與日俱增。萬科(000002.SZ/02202.HK)董事會主席郁亮在9月底的南方區(qū)域媒體會上表示:“‘三道紅線’開始，金融紅利時代畫上句號，進入管理紅利時代。”

與往年還有所不同的是，今年由于受新冠肺炎疫情影響，房企供貨節(jié)奏相比往年后移了一到兩個月左右。目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度將加快推盤節(jié)奏、加速去化。

在此背景下，將更加考驗房企運營實力，倒逼房企加快提升運營管控效率、平衡財務指標。而部分時刻關注涉房信貸風向的買家告訴第一財經(jīng)記者，眼下暫時抱著持幣觀望的態(tài)度，期待年底還會有一波新的營銷熱潮、成交高峰。