行業(yè)游戲規(guī)則已變

對房企在土拍市場的謹(jǐn)慎態(tài)度，上述央企地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人并不驚訝。“我們現(xiàn)在也很疑惑，建筑企業(yè)的錢到底要投到哪里？自己投資開發(fā)，從拿地到售房均非易事，投給同行風(fēng)險(xiǎn)更大。”

該名負(fù)責(zé)人還表示，倏忽即變的行業(yè)環(huán)境讓其充滿困惑，隨著融資環(huán)境越發(fā)收緊，花出去的每筆錢都更加謹(jǐn)慎。

今年8月20日，住建部聯(lián)合央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)（“345”新規(guī)），新規(guī)目的在于矯正一些企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明化。

目前，監(jiān)管部門已下發(fā)給試點(diǎn)企業(yè)三張監(jiān)測表格，覆蓋房企的主要經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)、融資情況、表外相關(guān)負(fù)債情況，并要求每月15日前提交；部分金融機(jī)構(gòu)也開始梳理交易對手負(fù)債情況、摸排客戶情況。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資新規(guī)是穿透式監(jiān)管，永續(xù)債、明股實(shí)債、表外負(fù)債等繞開新規(guī)均不可行，房企的最終目標(biāo)是通過降有息負(fù)債、增加銷售回款、提升所有者權(quán)益等方式達(dá)到監(jiān)管要求。

而控制拿地額，是降低總負(fù)債的重要手段。“我們在拿地力度和節(jié)奏上正更加謹(jǐn)慎，項(xiàng)目嚴(yán)格測算成本和盈利空間，當(dāng)前行業(yè)盈利空間逐漸收窄，要從源頭上把控投資節(jié)奏。”上述地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人稱。

潘浩也直言，行業(yè)規(guī)則在今年被重新定義，房企以降負(fù)債為目的的短期融資需求明顯高于往期，穩(wěn)現(xiàn)金流成為房企的必選題。在防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)現(xiàn)金流的前提下，大規(guī)模囤地模式成為過去。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期土地市場確實(shí)受“三道紅線”影響較大，至少企業(yè)會(huì)比較保守，目的是為了降低負(fù)債和減少相關(guān)支出。如果房企放緩?fù)顿Y拿地，最終會(huì)導(dǎo)致土地市場降溫。

房企有意識降負(fù)債已初顯成效。截至三季度末，A股市場上招商蛇口、金地集團(tuán)由黃色檔改善為綠色檔；榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔；藍(lán)光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔，其余房企分檔情況未發(fā)生變動(dòng)。

綠檔房企迎來擴(kuò)張時(shí)機(jī)

房企投資步調(diào)日趨謹(jǐn)慎，但隨著12月份即將到來，一些業(yè)內(nèi)人士也在期待，年末這波土地出讓潮會(huì)有怎樣的火花。

“歷史數(shù)據(jù)顯示，每年12月是土地市場交易量的最高峰，成交規(guī)模是平均水平的2倍，昨日深圳就剛出現(xiàn)土拍高峰，6宗地塊溢價(jià)率觸頂達(dá)到45%，為年底土拍高潮到來的典型案例。”潘浩告訴記者。

目前，房企在資金緊張的情況下，取地策略上更加傾向選擇一二線及核心城市，同時(shí)房企分化將使行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇，規(guī)模型與成長型房企的土儲(chǔ)需求將高于中小規(guī)模、短期高負(fù)債型房企。

不過，紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發(fā)現(xiàn)，百城土地成交溢價(jià)率已連續(xù)4個(gè)月回落，從各檔房企拿地銷售金額比看，綠檔連續(xù)3個(gè)月超40%；紅檔連續(xù)2個(gè)月低于20%，且溢價(jià)率連續(xù)2個(gè)月低于10%。

平安證券表示，后續(xù)土地市場延續(xù)以穩(wěn)為主并緩慢降溫，疊加目前融資新規(guī)尚未全面推行，預(yù)計(jì)綠檔房企將積極把握拿地窗口期，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹(jǐn)慎。

“綠檔房企擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，未來在融資上更具優(yōu)勢，或?qū)�擁有更多的發(fā)展機(jī)遇，業(yè)績和盈利水平或?qū)⒂瓉硇碌奶嵘��?rdquo;陳霄認(rèn)為。

不過潘浩也提醒稱，“綠檔”不是無風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)百強(qiáng)房企中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，劃歸綠檔的6家房企中，3家房企有息負(fù)債去年增長規(guī)模超15%，意味著綠檔房企中同樣存在降負(fù)債需求。“企業(yè)擴(kuò)張的戰(zhàn)略選擇，不能簡單看某一單項(xiàng)指標(biāo)，還需結(jié)合企業(yè)整體的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與長期戰(zhàn)略。”