明年樓市怎么調(diào)？近日住建部會議明確提出明年八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，要求保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議總結(jié)2020年和“十三五”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢和問題，并提出了明年工作總體要求和八項(xiàng)重點(diǎn)工作。

八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)包括：全力實(shí)施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平；加快發(fā)展“中國建造”，推動建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；持續(xù)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)；加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，打造高素質(zhì)干部隊(duì)伍。

擴(kuò)大內(nèi)需放首位，加速城市更新及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

此次，住建部工作會議提出的八項(xiàng)重點(diǎn)工作中，第一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)是全力實(shí)施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。同時全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

會議提到，切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)功能完善工程，提升人居環(huán)境質(zhì)量。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。深入開展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機(jī)制和運(yùn)行模式。系統(tǒng)化全域推進(jìn)海綿城市建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)城市內(nèi)澇治理，鞏固城市黑臭水體治理成效。進(jìn)一步推進(jìn)生活垃圾分類。

解讀：今年住建部工作會議將“全力實(shí)施城市更新、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”放在首位工作。

貝殼研究院專業(yè)分析師許小樂指出，城市更新行動是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)，要將擴(kuò)大消費(fèi)同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。2020年可以說是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策“元年”。政府工作報(bào)告第一次明確年度老舊小區(qū)改造目標(biāo)，且1—11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬個，惠及居民近725萬戶。經(jīng)過探索實(shí)踐，住建部于近期印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》，為未來改造工作提供指引。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也提到，無論是從今年的兩會還是近期的中央經(jīng)濟(jì)會議透露的信息來看，對老舊小區(qū)的改造都將是后續(xù)城市居住生活提升的重要抓手，老舊小區(qū)改造不僅僅是“接棒”棚改這么簡單，從推進(jìn)的難度上，推進(jìn)的時間跨度上，推進(jìn)所涉及的行業(yè)都會明顯超過棚改，同時也會催生出很多產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制從“穩(wěn)妥實(shí)施”到“全面落實(shí)”

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，會議提到，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。

解讀：自2016年以來，房地產(chǎn)長效機(jī)制已提出5年。2019年住建部工作會議提出“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”，此次住建部工作會議進(jìn)一步明確“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制”。

貝殼研究院專業(yè)分析師許小樂表示，2020年即使疫情沖擊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控未見放松，反而局部市場的升溫引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有超過20城限購、限貸及限售等政策作出調(diào)整。同時從下半年的調(diào)控中可以看出房地產(chǎn)市場監(jiān)管預(yù)警機(jī)制加強(qiáng)、地方政府部門調(diào)控的協(xié)同和聯(lián)動加強(qiáng)。未來長效機(jī)制代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對宏觀經(jīng)濟(jì)的支持作用。

“三穩(wěn)”目標(biāo)未提及

可以看到的是，相較于2019年的住建部工作會議，此次會議中并未提及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。

許小樂表示，“三穩(wěn)”并不是一個短期的目標(biāo)，而是近年來常態(tài)化要做的目標(biāo)。明年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易仍然有較大的不確定性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然要堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，要保持房價(jià)、地價(jià)、市場預(yù)期的平穩(wěn)。今年房地產(chǎn)市場總體上平穩(wěn)，只是少數(shù)城市市場出現(xiàn)了分化波動，調(diào)控的責(zé)任主體在城市。調(diào)控的手段，過去以限購、限售等行政性、短期性政策為主，正在轉(zhuǎn)向以金融（如三道紅線）、稅收等市場長效機(jī)制為主，對市場進(jìn)行動態(tài)化、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這是中國長期房地產(chǎn)調(diào)控手段的進(jìn)步，減少對市場的行政性扭曲。