趨勢(shì)4：房企從速度擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)速提質(zhì)，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型

2020年，房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗(yàn)，疫情對(duì)行業(yè)和房企的影響是短期的，而“三道紅線”的影響則會(huì)是更為長(zhǎng)期和深遠(yuǎn)的，將推動(dòng)行業(yè)邏輯變革加速進(jìn)行。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將有幾大趨勢(shì)：

第一，行業(yè)集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度為67.2%，行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過程中，業(yè)績(jī)集中度仍有一定的提升空間。

第二，融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級(jí)市場(chǎng)加速上行。但調(diào)控城市“限地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)”的政策與核心城市的高競(jìng)爭(zhēng)性將不斷推高房企成本上升，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑。

第三，在融資新規(guī)廣泛適用后，債券融資凈規(guī)模增速下滑，融資成本預(yù)期上升。2021年房企到期債務(wù)同比增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)未來3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

第四，融資新規(guī)激活行業(yè)新邏輯，房企將處于中期基本盤與多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。房企多元化業(yè)務(wù)“遠(yuǎn)水不解近渴”的現(xiàn)狀促使房企回歸基本盤意愿上升。

趨勢(shì)5：經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)更加走向合作，經(jīng)紀(jì)人的數(shù)字化加速推進(jìn)

2020年，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化升級(jí)顯著，表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證滲透率增加、收入水平提升，高學(xué)歷人才正在涌入，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)認(rèn)可度得到提升。

趨勢(shì)6：長(zhǎng)租公寓在困境中轉(zhuǎn)型，重新平衡“輕”和“重”的關(guān)系

2020年是長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬的一年。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，今年超40家長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂。

貝殼研究院分析認(rèn)為，今年疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊是長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的直接原因，但長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問題的深層次原因主要有三方面：

首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力不足;

其次包租模式融資困難，企業(yè)容易傾向于使用長(zhǎng)期預(yù)收款，容易陷入租金貸擴(kuò)張的陷阱;

三是行業(yè)進(jìn)入門檻過低，經(jīng)營(yíng)企業(yè)缺乏一定的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜。

趨勢(shì)7：老舊小區(qū)改造蓄勢(shì)待發(fā)，模式破局仍需政策引領(lǐng)

2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持，但市場(chǎng)上仍以觀望為主。老舊小區(qū)改造是一個(gè)上萬億的市場(chǎng)，但想進(jìn)入這片藍(lán)海卻并不容易。

目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高，導(dǎo)致過度依賴財(cái)政資金，資金缺口大，企業(yè)參與老舊小區(qū)改造沒有可靠的融資機(jī)制，也沒有形成成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，社會(huì)力量參與意愿不高。

對(duì)此，貝殼研究院建議，政策上還需要進(jìn)一步加大支持力度：

第一，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的保障機(jī)制，如物業(yè)管理、停車管理和便民服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)性收費(fèi)，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、電梯運(yùn)營(yíng)等服務(wù)性收費(fèi)的合規(guī)性。對(duì)于小區(qū)內(nèi)低效空間資源的特許經(jīng)營(yíng)使用方式及使用時(shí)限，給予法律政策層面的明確保障。出臺(tái)老舊小區(qū)規(guī)劃配套指標(biāo)體系，鼓勵(lì)通過新建或改擴(kuò)建等方式，將閑置空間資源改造成社區(qū)停車場(chǎng)、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐等公共服務(wù)設(shè)施。

第二，支持社會(huì)力量通過質(zhì)押老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目的收益權(quán)的方式來申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款。把社會(huì)力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協(xié)議，可作為金融機(jī)構(gòu)貸款的審批要件。對(duì)于老舊小區(qū)改造所形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)，提供針對(duì)性優(yōu)惠擔(dān)保費(fèi)率，降低擔(dān)保資產(chǎn)抵押和擔(dān)保措施限制，研究制定政策性擔(dān)保公司等專項(xiàng)支持工作政策。