2020年對房地產而言是不平凡的一年，受疫情影響，年初售樓處紛紛關門、項目建設停工，隨后房企轉戰(zhàn)線上賣房，年中土地成交火熱，房價出現上漲趨勢，8月“三道紅線”融資新規(guī)落地，房地產調控收緊，過去一年，國內樓市可謂冷熱不均，起伏不定。

不過，雖然受到疫情影響，但房地產仍然保持較高的韌性，貝殼研究院12月29日發(fā)布的《數字化居�。�2021年新居住展望》顯示，2020年土地、新房和二手房市場交易規(guī)模再創(chuàng)新高，對我國宏觀經濟復蘇發(fā)揮了積極作用。

該報告以數據復盤2020年的市場變化，并對房地產行業(yè)的走向進行預判，提出了2021年的七大展望。

趨勢1：2021年核心城市及城市圈穩(wěn)中向好

回顧過去的2020年，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩(wěn)增長態(tài)勢。

根據貝殼研究院監(jiān)測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規(guī)劃建筑規(guī)模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。

根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數據推算，全國新建商品住宅交易規(guī)模將達到15萬億，同比增長8%左右，成交面積增長1%左右，價格上漲7%左右。

根據貝殼研究院統(tǒng)計測算，全國二手房交易規(guī)模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7 %左右。

貝殼研究院分析認為，2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點：

第一個共同點是，三級市場總體量平價漲，即成交量增長幅度較弱(2%不到)，價格上漲成為推動交易額增長的主要原因，其中地價漲幅高于房價。

第二個共同點是，土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動，一、二線城市市場熱度升溫明顯，長三角城市群、珠三角城市群增長突出，在全國的占比提升。

第三個特點是，二手房交易規(guī)模走出2017年調控后低谷，開始小幅回升，今年二手房交易額是2015年以來最大值。新房交易規(guī)模增速進一步放緩，增速比去年回落2.3個百分點，為近三年以來同期最低值。

貝殼研究院預計2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

從結構上看，區(qū)域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

趨勢2：十四五時期我國房地產業(yè)存量深化，服務崛起

從十四五規(guī)劃建議看，未來5年，我國住房發(fā)展的重點是民生保障，房地產政策以防風險、保民生為主。

在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素，未來房地產市場將會出現幾大趨勢：

第一，市場存量化程度加深。在以租賃為重心的供給結構下，預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩(wěn)步回落，二手房市場交易規(guī)模保持在7萬億之上增長。REITS、ABS等住房金融化產品加速推出，租賃市場規(guī)模進一步提升。未來5年，將存量資產盤活利用，促進住房健康消費。

第二，區(qū)域市場分化加劇，馬太效應明顯。未來人口會進一步向長三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地產市場份額同步向重點城市群集聚，中長期看這些區(qū)域住房需求有支撐，市場表現優(yōu)于其他區(qū)域。城市內部橫向擴張的速度放緩，核心區(qū)域的價值會進一步凸顯。

第三，從賣方市場進入到買方市場。隨著交易難度變大，交易周期拉長，獲客成本會增加。在買方市場下，消費者交易決策所需求的信息濃度和質量都會大幅提升，未來消費者的注意力層面的競爭會愈加激烈。

第四，從對房屋數量的要求向對居住品質的要求轉變。隨著人口數量紅利向人口質量紅利轉變，中高收入群體擴大，對房屋品質和居住綜合環(huán)境提出更高要求，帶來改善住房需求增長。

第五，居住消費和服務在價值鏈的比重提升。以消費者新居住需求為導向，居住行業(yè)需要提供新居住產品和服務，原先離散的業(yè)務將被打通，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業(yè)、家居以及更多的售前售后服務將被有機地聯(lián)系起來，形成一個統(tǒng)一的生態(tài)體系。

貝殼研究院分析認為，市場太快或太冷，都不利于行業(yè)轉型發(fā)展，而7%-8%左右的增速是行業(yè)轉型發(fā)展的最佳時期。未來市場在巨大的體量上實現更加平穩(wěn)的增長，是房地產數字化轉型的優(yōu)質土壤。

趨勢3：疫情加速房產互聯(lián)網營銷，數字化革命重塑價值鏈

2020年疫情之下加速房地產互聯(lián)網營銷進程，解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現了一些房企開發(fā)的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導客為主要優(yōu)勢加入房產營銷線上化行列。

貝殼研究院分析認為，今年房產的數字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業(yè)認識到線上化的重要價值和發(fā)展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業(yè)的改造將會更為深入。