房地產(chǎn)稅的開征一直是市場(chǎng)上的熱點(diǎn)話題，從時(shí)間跨度來看，到今年1月份，房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)已有十年的時(shí)間，出臺(tái)仍然在推進(jìn)的過程中。有專家分析，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行，房地產(chǎn)稅在我國(guó)從無到有，相關(guān)的設(shè)定非常復(fù)雜，需要討論中國(guó)社會(huì)可以接受的具體方案，從立法到落地還需要一定的時(shí)間。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)十年

從2011年1月27日國(guó)務(wù)院同意在部分城市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今，房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)實(shí)施了十年，試點(diǎn)的城市包括上海和重慶，在具體實(shí)施層面，兩個(gè)城市的征收對(duì)象、征收范圍、稅率等方面均有所差異。

2011年1月28日，上海正式開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，征收對(duì)象為本市居民第二套及以上的住房，和非本市居民新購住房，適用稅率為0.6％。在試點(diǎn)十年后，上海市近日發(fā)布了《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》有效期延長(zhǎng)的通知，規(guī)定個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法需繼續(xù)實(shí)施。

重慶也是在2011年1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)，在主城九區(qū)開征房產(chǎn)稅。征收對(duì)象分三類，一類是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，存量、增量都要收稅；一類是個(gè)人新購的高檔住房，即建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；一類是在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。稅率方面，住房交易價(jià)在均價(jià)3倍以下的，稅率為0.5％；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1％；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2％。

近期，重慶房產(chǎn)稅高檔住房標(biāo)準(zhǔn)，即房產(chǎn)稅起征點(diǎn)再次上調(diào)。重慶市住建委在1月1日發(fā)布的公告顯示，2021年主城中心城區(qū)個(gè)人新購高檔住房是指成交建筑面積價(jià)格達(dá)到22106元／平方米及以上的住房。最近幾年，重慶房產(chǎn)稅的高檔住房標(biāo)準(zhǔn)一再上調(diào)，已經(jīng)從2017年的13941元／平方米調(diào)整為2021年的22106元／平方米。

在多年的實(shí)踐中，總體來看，重慶房產(chǎn)稅主要以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象，對(duì)高房?jī)r(jià)以及豪宅消費(fèi)有所約束。上海房產(chǎn)稅則主要以多套房為主要征收對(duì)象，并對(duì)炒房行為起到了抑制的作用。

一位上海市民告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“我們只有買二套房時(shí)征收了一些房產(chǎn)稅，但數(shù)額不多。總體來看，上海的房產(chǎn)稅對(duì)購房者的影響不大，在一定程度上抑制了購房需求尤其是炒房需求。”

積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革

每年關(guān)于房地產(chǎn)稅推進(jìn)的新聞都會(huì)引起市場(chǎng)上的關(guān)注，引起廣泛的討論熱潮。而上海和重慶試點(diǎn)十年的房產(chǎn)稅和目前普遍提及的房地產(chǎn)稅有所不同。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

多年來，市場(chǎng)上不時(shí)有我國(guó)將全面開征房地產(chǎn)稅的說法傳出，但房地產(chǎn)稅的進(jìn)程推進(jìn)過程始終緩慢。2020年12月，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

2020年5月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》，提到要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。健全地方稅體系，調(diào)整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩(wěn)步擴(kuò)大地方稅管理權(quán)。”

雖然推進(jìn)過程緩慢，但房地產(chǎn)稅的制定仍然具有現(xiàn)實(shí)意義，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康在近期接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅作用十分值得肯定與重視，可以實(shí)現(xiàn)四大目標(biāo)：第一，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沉穩(wěn)、健康，遏制肆無忌憚的炒作和大起大落；第二，收入再分配優(yōu)化，并促使財(cái)產(chǎn)配置優(yōu)化和土地利用集約化；第三，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中分稅制在省以下落地所需的地方稅體系建設(shè)與地方政府職能合理化的內(nèi)洽；第四，從社區(qū)、基層促進(jìn)“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。

“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行，我認(rèn)為應(yīng)該盡快啟動(dòng)一審。”賈康說，中國(guó)的房地產(chǎn)稅無法簡(jiǎn)單地照搬以美國(guó)為代表的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)這種稅制在我國(guó)是從無到有，相關(guān)的設(shè)定非常復(fù)雜，需要討論中國(guó)社會(huì)可以接受的具體方案。

房地產(chǎn)稅開征仍然存在難點(diǎn)

房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有十年，對(duì)于房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作幾乎每年官方都會(huì)提及，但具體到房地產(chǎn)稅的征收，在現(xiàn)行條件下推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法仍然頗具難度和挑戰(zhàn)性。

有專家告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，房地產(chǎn)稅的幾大要點(diǎn)：一是法理上面，要解決國(guó)有土地重復(fù)征稅的問題，即土地出讓金與房地產(chǎn)稅的問題。二是在技術(shù)上，要依賴對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的完善程度。經(jīng)過十年探索研究，前兩者并不構(gòu)成問題。目前最大的挑戰(zhàn)是推出的時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的短期沖擊較大，要選擇一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)考慮到不同城市住房供需關(guān)系的特點(diǎn)，設(shè)定不同的征稅方式。

和碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅首先要在立法環(huán)節(jié)有所突破，稅率和稅制要有相應(yīng)的規(guī)劃，讓更多的房屋產(chǎn)權(quán)持有人支付一定的持有成本，又不能成為人們生活的一個(gè)負(fù)擔(dān)。從上海和重慶的試點(diǎn)效果來看，征收的稅率是比較低的，占到地方財(cái)政收入的比例也極低，這樣的情況下，很難取代政府土地出讓金的收入，房地產(chǎn)稅由試點(diǎn)轉(zhuǎn)正的難度會(huì)比較大。

房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)何時(shí)落地呢？有專家分析，房地產(chǎn)稅進(jìn)程加快是業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但進(jìn)程加速并不代表著很快落地，相比以往3-5年的常規(guī)落地準(zhǔn)備期來看，目前房地產(chǎn)稅的推進(jìn)還需要一定的時(shí)間。