后疫情時(shí)代，全球哪些地方的房產(chǎn)最值得投資？

第一財(cái)經(jīng)

作者：吳將    責(zé)編：盛媛

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于普遍的低利率政策和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，2021年全球樓市料將繼續(xù)火熱，但真實(shí)漲幅未必能超過(guò)2020年。

2020年，新冠肺炎疫情令全球不少資產(chǎn)都經(jīng)歷劇烈波動(dòng)，然而全球樓市卻異常堅(jiān)挺，尤其是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅更是創(chuàng)下數(shù)年來(lái)之最。

惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司（Fitch Ratings）在近日發(fā)布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報(bào)告中表示，新冠肺炎疫情雖然使得人們的日常生活受到巨大影響，但由于全球各政府、央行提供了足夠多的經(jīng)濟(jì)與貨幣政策支持，使2020年多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)定上漲。

那么2021年，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還能持續(xù)去年的火爆呢？

貝萊德（BlackRock）近日一項(xiàng)針對(duì)200多個(gè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，有意對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)增持或保持現(xiàn)狀的機(jī)構(gòu)占了約9成，只有不到10%的機(jī)構(gòu)表示將會(huì)減持。

多數(shù)行業(yè)專(zhuān)家和海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均向第一財(cái)經(jīng)記者表示，由于普遍的低利率政策和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，2021年全球樓市料將繼續(xù)火熱，但考慮到疫情發(fā)展仍存不確定性，以及超量經(jīng)濟(jì)刺激政策帶來(lái)的通貨膨脹，今年房?jī)r(jià)的真實(shí)漲幅未必能超過(guò)2020年。

北美房?jī)r(jià)能否繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)上漲

盡管2020年美國(guó)的紐約、洛杉磯等幾個(gè)特大城市的房?jī)r(jià)確實(shí)遭到了疫情不小的沖擊，但整體而言，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲速卻是近年來(lái)之最。

1月底公布的美國(guó)S&P/CS20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)年率為9.1%，錄得自2014年中期以來(lái)的最高值。美國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Zillow的數(shù)據(jù)也顯示，2020年12月美國(guó)住宅房?jī)r(jià)的中位數(shù)已攀升至26.6萬(wàn)美元的歷史新高，同比上漲8.4%。

不過(guò)，對(duì)于今年美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，不同機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)差距較大。

Zillow公司對(duì)于2021年的美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)就顯得十分樂(lè)觀，其預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)中位數(shù)將繼續(xù)上漲10%之多；而美國(guó)房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站Realtor的專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（Danielle Hale）則認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)很高，雖然抵押貸款利率處于歷史地位，同時(shí)需求強(qiáng)勁，但價(jià)格上漲必然會(huì)給買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力帶來(lái)挑戰(zhàn)，因此他認(rèn)為2021年的漲幅應(yīng)該會(huì)在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠譽(yù)國(guó)際的預(yù)測(cè)顯得更為保守，其預(yù)期的漲幅只有1%~3%。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會(huì)執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，創(chuàng)紀(jì)錄的低利率將繼續(xù)刺激市場(chǎng)需求，“千禧一代”現(xiàn)在也已到了購(gòu)房年齡，疫情又使得不少高薪崗位可以居家辦公從而增加了置換的需求，而住宅供應(yīng)方面，又因?yàn)槎喾N原因一時(shí)難以跟上。

他預(yù)計(jì)：“今年美國(guó)樓市將延續(xù)去年的擴(kuò)張趨勢(shì)，但速度可能有所回落，因?yàn)椴糠址e壓的需求已經(jīng)被釋放。”

另?yè)?jù)居外IQI為第一財(cái)經(jīng)記者提供的最新買(mǎi)家詢(xún)盤(pán)數(shù)據(jù)，美國(guó)是2020年居外IQI客戶(hù)群體咨詢(xún)量第二多的國(guó)家（僅次于泰國(guó)），排名較2019年的第四位明顯上升。

美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢(xún)公司（Fortune Gateway）董事長(zhǎng)陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，美國(guó)總統(tǒng)拜登上臺(tái)后，意在振興美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、積極回歸國(guó)際組織、接收外來(lái)移民、倡導(dǎo)多元化社會(huì)等，都可能會(huì)吸引更多的海外買(mǎi)家來(lái)投資。

與美國(guó)情況類(lèi)似，去年加拿大的樓市也迎來(lái)了一波強(qiáng)勢(shì)上漲。對(duì)于今年走勢(shì)，不同機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)則大相徑庭。比如加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）就樂(lè)觀地認(rèn)為，受超低利率和供應(yīng)緊張推動(dòng)，今年行情還會(huì)持續(xù)火爆，預(yù)計(jì)將上漲9.1%；而看空的機(jī)構(gòu)，比如惠譽(yù)等則表示，由于疫情期間的持續(xù)封鎖，加拿大的新移民人口已跌至歷史新低，如果政府不再延長(zhǎng)疫情期間的救助政策，市場(chǎng)將不可避免地迎來(lái)下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之間。