5月11日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

05月06日，財(cái)政部黨組書(shū)記劉昆在提到完善現(xiàn)代稅收制度時(shí)表示，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

年初，在“十四五”財(cái)稅改革展望中，這一提法是加快房地產(chǎn)稅立法，適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，同時(shí)按照“房住不炒”的總體要求，解決好大城市住房突出問(wèn)題。

房地產(chǎn)稅改革被提及的次數(shù)明顯增多，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是向社會(huì)釋放房地產(chǎn)稅開(kāi)征的信號(hào)，那么，距離房地產(chǎn)稅出臺(tái)究竟還有多遠(yuǎn)呢？

房地產(chǎn)稅加速？

“現(xiàn)在看，房地產(chǎn)稅需要加速。”廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉表示，房產(chǎn)稅有明確的推進(jìn)路徑，即按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，疫情后，房?jī)r(jià)加速上漲的同時(shí)，房產(chǎn)對(duì)貧富分化的推動(dòng)作用明顯擴(kuò)大，高檔商品住宅價(jià)格上漲的更快，迫切需要用稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)。

李宇嘉認(rèn)為，目前，我國(guó)居民收入不平等主要是以房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)收入上的不平等，非工資收入不平等。更重要的是，稅收的功能，除了組織財(cái)政收入之外，更重要的就是調(diào)節(jié)收入差距，國(guó)際上普遍存在的調(diào)節(jié)收入差距的“四大利器”，個(gè)人所得稅、資本利得稅、遺產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅，我國(guó)基本缺失。

貝殼研究院專業(yè)市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等諸多國(guó)內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個(gè)合適的時(shí)機(jī)出臺(tái)，保證政策出臺(tái)之后不會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成過(guò)大的沖擊。

“房地產(chǎn)稅是當(dāng)前打破僵局的應(yīng)對(duì)之策。”許小樂(lè)表示，今天的局面是幾對(duì)博弈，一是金融提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)與防止資金流向房地產(chǎn)的博弈，靠行政管控的方式難以根本切斷；二是防止房?jī)r(jià)上漲與土地收益之間的博弈；三是居民買(mǎi)房投資與租賃發(fā)展不足的博弈，持有成本越低，出租意愿越低，投資房產(chǎn)意愿越強(qiáng)，長(zhǎng)期形成堅(jiān)固的租購(gòu)偏好難以破局。

許小樂(lè)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，一方面直接增加地方稅收來(lái)源，盡管難以替代土地出讓，但這是未來(lái)必然趨勢(shì)。另一方面，提高居民持有成本，降低炒房動(dòng)因，降低房地產(chǎn)對(duì)金融資源的吸引力，并提高存量房源出租意愿。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅是打破目前房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局的關(guān)鍵一步，更是“兩多一并”住房體系的重大制度支柱。

至于開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能存在的挑戰(zhàn)，許小樂(lè)認(rèn)為主要是房?jī)r(jià)資產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲帶來(lái)稅收成本提高，以及對(duì)家庭住房擁有情況的了解不充分。實(shí)際上，隨著房?jī)r(jià)與居民債務(wù)的螺旋上升，越往后，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)與居民實(shí)際收入水平越背離，稅收越來(lái)越體現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)價(jià)格征稅，從而令居民的實(shí)際支付壓力陡然提升。

房地產(chǎn)稅若出臺(tái)能否降低房?jī)r(jià)？

至于房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響，許小樂(lè)表示，房地產(chǎn)稅一定會(huì)遵循穩(wěn)妥推進(jìn)，首先是擴(kuò)大試點(diǎn)城市，總結(jié)上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化征收方式，在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市擴(kuò)大試點(diǎn)。

許小樂(lè)表示，前期，深圳開(kāi)始實(shí)行二手房官方指導(dǎo)價(jià)，本質(zhì)上屬于政府評(píng)估價(jià)，這為房地產(chǎn)稅基的確定做了前期探索。目前短期的結(jié)果是，二手房交易陷入觀望，交易量下降，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。

李宇嘉估計(jì),熱點(diǎn)城市會(huì)加快本地實(shí)施方案研究，對(duì)二套及以上住房、超面積住房開(kāi)啟征。他認(rèn)為，我國(guó)會(huì)參考國(guó)際房產(chǎn)稅共性的制度安排，比如，對(duì)低收入、孤寡家庭等弱勢(shì)群體稅收優(yōu)惠，對(duì)首套房或一定面積免稅，改善型住房低稅率。其次，會(huì)通過(guò)評(píng)估價(jià)打折，房?jī)r(jià)上漲時(shí)降低稅率，將稅收支出占居民收入之比控制在一定幅度，控制稅負(fù)。

許小樂(lè)表示，房地產(chǎn)稅出臺(tái)，短期會(huì)讓市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行一次重構(gòu)，主要是多套房業(yè)主根據(jù)自身的支付成本進(jìn)行評(píng)估，短期可能會(huì)有部分房源出手，存在一次脈沖效應(yīng)，業(yè)主降價(jià)出售會(huì)導(dǎo)致價(jià)格短期下行，沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。

許小樂(lè)進(jìn)一步表示，一些需求比較旺盛的城市，供給端的沖擊很快會(huì)被需求端消化，房地產(chǎn)價(jià)格變?yōu)橘u(mài)方的定價(jià)加上稅收，而賣(mài)方的定價(jià)是否會(huì)上漲，仍然取決于城市市場(chǎng)的供需關(guān)系。