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      人口流動推動樓市進一步分化

      來源:環(huán)球網(wǎng) 更新時間:2021年06月21日 【字體:

      第七次全國人口普查數(shù)據(jù)除了總量變化外,不同地區(qū)間的人口結(jié)構(gòu)變化也引起了市場的廣泛關(guān)注,人口的流動進一步推動了房地產(chǎn)市場的分化。

      市場化程度高吸引人口流入

      2010-2020年十年間,哪里人口增長最快?貝殼研究院專業(yè)分析師許小樂告訴《中國消費者報》記者,十年來人口增長速度最快的省市中,廣東、浙江、北京、重慶排名靠前,其分別位于珠三角、長三角、京津冀、成渝等重點城市群,市場化程度高,對人口的吸引力強。而西藏、新疆、寧夏等西部省區(qū)也有入榜,其人口增速較快主要受基數(shù)較小的影響。受北方氣候條件較差、自然資源相對不足以及人口生育率較低的影響,東北三省、內(nèi)蒙古及山西、甘肅成為31個省區(qū)市中人口負增長的地區(qū)。

      那么哪些省市勞動力最充足?許小樂指出,廣東、浙江、北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域更易于吸引年輕群體進入,勞動力總量充足;而青海、西藏、寧夏等省區(qū)勞動力占比較高,主要是因為當?shù)乩夏耆丝谳^少,60歲以上老年人口占比均在15%以內(nèi),其中西藏60歲以上老年人口占比僅為8.52%。而勞動力最短缺的省區(qū)市中,作為勞動力流出大省的河南位居榜首,廣西位列第二。

      同是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),人口特征也不盡相同。比如有“包郵區(qū)”之稱的江浙滬皖,經(jīng)濟富庶,氣候宜人,但老齡化程度也遠高于其他地區(qū)。在國家統(tǒng)計局公布的65歲及以上人口數(shù)據(jù)中,這4個省份中有3個省份進入到深度老齡化社會,而同為經(jīng)濟發(fā)達省份的廣東,人口結(jié)構(gòu)卻比長三角年輕很多。

      房地產(chǎn)市場進一步分化

      統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,31個省區(qū)市中,人口超過1億人的有2個,分別是廣東126012510人和山東101527453人,河南以99365519人排名第三。從整體看,人口向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域、城市群進一步集聚;從流向上看,人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚,長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速,集聚度加大。

      同策研究院分析師汪恒對《中國消費者報》記者分析認為,早在2019年12月底,國務(wù)院就要求城區(qū)300萬人以下的城市開放落戶,可以預(yù)期的是,未來人口流動不會停止,但開放落戶之后,人戶分離的現(xiàn)象卻會消退,不同城市之間的房地產(chǎn)市場也會進一步分化。

      上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,從流動人口等因素可以看出背后的購房需求,尤其是跨省流動人口和省內(nèi)流動人口的變動,都會帶來很多需求。這兩年要格外關(guān)注省內(nèi)流動人口的變動,尤其是到省會城市就業(yè)和購房的需求,這也可以解釋為什么很多購房需求集中在省會城市。

      嚴躍進認為,經(jīng)濟活力與人口形成的正反饋,將帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。從國外的經(jīng)驗來看,當經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越高,超大城市對人口就業(yè)的吸引力就越大,如果該規(guī)律同樣適用于我國,則意味著這些經(jīng)濟發(fā)達的城市吸引力仍將有增無減。同樣,這也代表著未來城市之間的房地產(chǎn)市場或進一步分化。人口的絕對數(shù)量只是一方面,工作人口、紅利人口向東部、南部發(fā)達區(qū)域遷徙,以及自古以來國人的買房訴求,加上消費升級帶來的舊改需求,這些都是樓市發(fā)展的重大空間。

      房企聚焦人口紅利城市

      從人口普查數(shù)據(jù)來看,在我國人口數(shù)量紅利整體減弱的大背景下,不同區(qū)域的人口紅利截然不同,人口流出型地區(qū)發(fā)展面臨挑戰(zhàn),而人口東進南下則給東部和南部發(fā)達地區(qū)帶來了大量的機遇。以長三角為例,過去10年凈流入近2000萬人,催生了巨大的住房等需求,意味著人口紅利尚未消失。

      汪恒對《中國消費者報》記者表示,需求是支撐區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素,其主要受兩方面影響,一是人口,二是土地。人口普查數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的人口格局,給房企未來的城市布局和打法帶來不少啟示。“考慮到整體人口形勢,未來各個城市之間的搶人大戰(zhàn)會更加激烈,房地產(chǎn)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā),判斷這個城市未來的發(fā)展前景和人口形勢,這樣才不會踏錯節(jié)奏。”

      從4月中旬開始的今年首批集中供地可以看出,核心熱點城市無論是成熟板塊還是遠郊區(qū)的地塊,都受到了房企的激烈爭奪。比如重慶的土拍平均溢價率高達43%,在成交的46宗土地中90%是溢價成交,70%的地塊溢價率超過40%。深圳和廈門雖然參拍地塊較少,僅有五六宗,但依然吸引了大量知名房企參與,兩城整體溢價率均在30%左右。

      58安居客研究院分析師張波對《中國消費者報》記者表示,當前我國一些核心大城市及其周邊(都市圈范圍內(nèi)),人口增長的極限還遠遠沒有到來。“如果未來戶籍制度進一步完善,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)的提供進一步優(yōu)化,這些城市人口的增長趨勢仍然會持續(xù)。”“房企一方面可以選擇核心城市、城市群深耕發(fā)展;另一方面其實也可以大量發(fā)展租賃,解決新市民的居住問題。”張波表示,相對應(yīng)的,購房者也完全可以跟著開發(fā)商的腳步置業(yè),向核心城市群、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)流動。

      來源:環(huán)球網(wǎng)

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