今年上半年，受到疫情反復的影響，物業(yè)管理行業(yè)的重要性更加凸顯。據中指研究院發(fā)布的《2022年上半年物業(yè)服務價格指數研究報告》（簡稱《報告》）顯示，物管板塊承壓，但長期向好基本面未變。今年6月，20城物業(yè)服務價格綜合指數為1075.48，同比上漲0.14%。具體來看，今年6月，20城物業(yè)服務均價為2.48元/平方米/月，其中深圳、北京物業(yè)服務均價超過3元/平方米/月。

值得關注的是，物企并購更趨精細化，今年上半年并購數量明顯減少，大額并購寥寥無幾。此外，物企在資本市場上進展緩慢，業(yè)內預計今年上市物企不超過10家，將明顯少于過去兩年。

深圳、北京物業(yè)服務均價超過3元/平方米/月

隨著房地產市場由增量時代向存量時代轉移，物業(yè)管理行業(yè)的黃金期仍將持續(xù)。今年上半年物業(yè)管理行業(yè)各項利好政策頻出，涉及疫情防控支持、社區(qū)增值服務、城市服務、智慧社區(qū)建設等領域。比如，物業(yè)服務企業(yè)納入當地疫情防控體系，疫情防控加速物業(yè)管理行業(yè)融入社會基層治理。

從物業(yè)服務價格來看，《報告》顯示，今年6月，20城物業(yè)服務價格綜合指數為1075.48，同比上漲0.14%，漲幅收窄0.27個百分點。其中，杭州、寧波、長沙等13個城市物業(yè)服務價格指數上漲，上漲城市數量較去年同期減少6個，而重慶、北京、合肥等7個城市物業(yè)服務價格指數與去年同期持平。

具體來看，今年6月，20城物業(yè)服務均價為2.48元/平方米/月。其中深圳物業(yè)服務均價最高，為3.84元/平方米/月；北京次之，為3.36元/平方米/月；杭州、上海、廣州、天津、寧波物業(yè)服務均價分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.65元/平方米/月、2.60元/平方米/月和2.51元/平方米/月；武漢、青島等7個城市物業(yè)服務均價在2.0元/平方米/月-2.5元/平方米/月之間；南京、濟南等6個城市物業(yè)服務均價在1.0元/平方米/月-2.0元/平方米/月之間。

2022年6月20城物業(yè)服務均價一覽

今年以來，各地政府及住建部門出臺相關政策規(guī)范物業(yè)服務收費，促使服務質量不斷提高。與此同時，物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)加大軟件、硬件方面投入，不斷提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務質量。而且通過聚焦增值服務滿足業(yè)主個性化、多元化需求。

國企物業(yè)并購額超半數

今年上半年，物企并購仍在持續(xù)。據中指研究院不完全統(tǒng)計，截至6月29日，行業(yè)公開披露的并購案例近20宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業(yè)內發(fā)起并購案40余起，涉及并購金額超150億元。

與2021年物業(yè)大宗交易頻發(fā)相比，今年上半年物企并購數量明顯減少，大額并購也寥寥無幾，超過20億元的并購案僅發(fā)生兩宗，分別是碧桂園服務以不高于31.29億元收購中梁百悅智佳93.76%股權，以及華潤萬象生活以24.8億元收購中南物業(yè)。

在業(yè)內人士看來，受房地產行業(yè)流動性危機的影響，物業(yè)公司尤其是民企在大額并購方面存在流動性壓力。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經理牛曉娟表示，今年以來，物企收并購更趨精細化，企業(yè)更加注重業(yè)務協(xié)同及品牌輸出。

從目前來看，物業(yè)企業(yè)的并購更加謹慎，尤其是注重標的質量，同時關注戰(zhàn)略協(xié)同和盈利性。雖然并購是快速擴大規(guī)模，切入新的業(yè)態(tài)和多元業(yè)務的重要手段，但并購也有缺點，比如成本高、投后整合難等問題。

事實上，在經歷上一年的行業(yè)并購整合后，很多公司還在考慮如何整合已有的業(yè)務，對新的并購標的選擇變得更嚴格，不僅要考慮規(guī)模的擴張、還要綜合考慮標的價格、與業(yè)務的協(xié)同性、與布局的互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面，因此并購節(jié)奏趨緩。

而國企扛起了并購市場大旗。截至6月29日，中指研究院監(jiān)測到的近20宗并購案，其中有5宗并購主體為國資背景物業(yè)公司，披露的交易金額約43.14億元，占總交易金額一半以上。

此外，對于物業(yè)公司來說，來自關聯(lián)方的管理面積是基礎，不過，這一占比正在逐步下降。

據牛曉娟介紹，從增量的角度來看，關聯(lián)方長期的供給能力趨弱，市場化占比提升的趨勢非常顯著。尤其是像碧桂園服務、建業(yè)新生活等企業(yè)在增量中，有80%-90%都來自市場的外拓。事實上，從2019年-2021年很多開發(fā)企業(yè)拿地的面積在逐漸下降，關聯(lián)方給物業(yè)的支持已經越來越弱，這也是一個不可避免的趨勢。

對于物業(yè)公司來說，只有市場化占比更高，才有底氣真正走向獨立。對此，牛曉娟表示，目前多數物業(yè)公司成立了專門的市場拓展團隊，也在關注市場的招投標信息，獨立市場化的拓展成效非常顯著。

業(yè)內：預計年內上市物企不超過10家

物企的市場拓展離不開資本市場的支持。近兩年，物業(yè)上市一直備受關注。

截至目前，仍在IPO路上的物業(yè)服務企業(yè)有萬物云、融匯悅生活、蘇新美好生活、潤華智慧、龍湖智創(chuàng)生活等。從當前物業(yè)上市情況來看，中指研究院推斷今年上市物企數量將不超過10家。而在2021年，有14家物企上市；2020年則是有18家物企上市。

值得一提的是，今年7月8日，魯商服務上市，成為2022年內第四家成功登陸資本市場的物業(yè)服務企業(yè)。按照計劃，魯商服務此次將募集而來的60%資金用于通過戰(zhàn)略合作、收購及投資以擴大業(yè)務規(guī)模及多元化物業(yè)組合，而剩余40%的資金則用于提升自身多元化社區(qū)增值服務，強化自身數字化服務能力等。

整體來看，今年上半年宏觀經濟環(huán)境驟變疊加各項調整政策頻出，物管板塊承壓，但長期向好基本面未變。對于未來物業(yè)管理行業(yè)走勢，牛曉娟分析認為，物業(yè)管理行業(yè)并購加速行業(yè)整合，擴大規(guī)模仍將延續(xù)，市場拓展將成為物業(yè)公司重要的擴大規(guī)模手段。此外，物業(yè)管理行業(yè)智能化成為當前行業(yè)發(fā)展的重要趨勢，多種經營服務場景將更加多元。

來源：新京報