作為桃源新城東區(qū)最后一宗優(yōu)質(zhì)地塊，從規(guī)劃定位看，各級部門均對項目予以厚望，有關(guān)單位曾就王灘濕地TOD+5G區(qū)域詳細(xì)城市設(shè)計項目（桃源地塊）進(jìn)行過招標(biāo)。地塊拍賣要求商業(yè)街區(qū)應(yīng)形成若干個小廣場，同時結(jié)合水景， 生態(tài)等元素，注重沉浸式場景營造。商業(yè)街區(qū)建筑外墻材料不宜采用仿石漆，乳膠漆等涂料類和外墻面磚等普通材料。開發(fā)商擬將項目打造為大邑的“CBD濱江度假住區(qū)”，開發(fā)“太古里”式獨棟商業(yè)，從定位來看，是比較高的。

大邑國科城投濱江新城效果圖

項目共建設(shè)6棟層高2F的獨棟式商業(yè)，總面積15310.26平，目前已上市3棟，面積約9960.88平米，共計212套，戶均面積約47平。在已上市的戶型中，最小建筑面積為19.16平米，最大95.79平米，大部分面積在40-50平米之間，成交的戶型中多為30平以下戶型，面積不大，對投資者資金要求相對沒那么高。

從項目的效果圖及當(dāng)前售樓部實景打造來看，還是比較引人注目的。臨河商業(yè)布局配以川西風(fēng)格建筑以及堤岸公園打造，為后期人氣聚集奠定了一定基礎(chǔ)，加上目前項目地附近的網(wǎng)紅橋區(qū)域已自帶了部分流量，作為與王灘片區(qū)協(xié)同發(fā)展的本項目將首先得利。此外從區(qū)位來看，項目位于二環(huán)側(cè)，交通極為便利。區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍日漸濃厚，周邊已聚集了圣索亞酒店以及尚塞莊園酒店等，加上未來項目自己的希爾頓逸林酒店，這些均將為商業(yè)帶來新鮮的客流量。

不過需要注意的，商業(yè)總面積1.5萬平，按照平均戶型面積推斷，總戶數(shù)約320套左右，這個戶數(shù)比對于大邑單個商業(yè)體來說，還是比較大的。在整個商業(yè)中，單個鋪子的面積均不大，購鋪者若想在后期能方便出租，一般拿下相鄰鋪子，兩個商鋪更方便出租。本地塊要求的商業(yè)建設(shè)不低于30620.5165平，目前開發(fā)商將其分為商鋪與酒店各一半，酒店100%自持，滿足地塊要求的開發(fā)商自持比例不得低于商業(yè)的50%。

競爭方面，目前項目周邊的圣樺城商業(yè)樺星街及金融中心獨立商業(yè)均有不小的體量。就樺星街來說，2018年上市5批獨棟商業(yè)，商鋪約184個，不加上78個底商鋪子，總建筑面積也差不多1.5萬平左右，目前還有不少商鋪未售。金融中心不算59個底商商鋪，獨棟商業(yè)面積約3.8萬平，商鋪共260套，最早的2號商業(yè)樓2014年開售，2022年3月最后上市的商業(yè)樓為4號樓。從銷控系統(tǒng)看，2號樓1F還有不少商鋪未售。同屬內(nèi)蒙古大道沿線商圈，這些商鋪為濱江新城最有利的直接競爭對手。未來競爭方面，在濱江新城對面二環(huán)外側(cè)，目前政府儲備了108畝商業(yè)地塊，將來本地塊的打造也可能對項目有影響。

這幾年間，前往花水灣與西嶺雪山的外地游客將借道雪山大道，從項目外經(jīng)過。不過等成溫邛高速擴(kuò)容，花水灣支線修建后，外地方向的游客將直接從新線路直達(dá)花水灣方向。就商業(yè)引流方面，未來濱江新城商業(yè)基本上還是以大邑本地消費(fèi)人群為主。因開發(fā)商不自持商鋪，那么商業(yè)體后期的運(yùn)營顯得尤為重要，樺星街經(jīng)過前期5年多住宅銷售時間的造勢及后期4年多時間的運(yùn)營，目前初具規(guī)模。在當(dāng)前具體的市場環(huán)境中，兩年后濱江新城商業(yè)就將交付使用，在開街之初，人氣肯定爆棚，不過若要在后期持續(xù)穩(wěn)定客流量，挑戰(zhàn)不小。當(dāng)然就當(dāng)前來說，不管是定位還是產(chǎn)品設(shè)計，濱江新城商業(yè)都具有很大的吸引力，若成功運(yùn)營，的確會成為大邑未來新的商業(yè)聚集地。