9月中旬以來，不少城市陸續(xù)出臺(tái)樓市“松綁”政策。

在這一輪“松綁”中，寧波、青島、蘇州、濟(jì)南、鄭州等熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布相應(yīng)政策，全面（或部分）取消樓市限購(gòu)政策。

比如，青島9月15日發(fā)布的《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》中提到，二手住房不再限購(gòu)。蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購(gòu)，下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策。

彼時(shí)，行業(yè)內(nèi)不少聲音直呼，“全面取消限購(gòu)的大潮開始了”。

但不久上述兩地相繼撤回樓市“松綁”政策，引發(fā)廣泛關(guān)注。

“松綁”力度遠(yuǎn)勝以往

與以往不同，此輪樓市“松綁”，有著顯著的特點(diǎn)。

廣東房產(chǎn)政策研究中心主任李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊，最近放開限購(gòu)政策的城市，都是區(qū)域熱點(diǎn)城市，不再是過去的三四線城市。

“這一輪放開限購(gòu)的背景，主要是8月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出各地可‘一城一策’，階段性實(shí)施靈活的地產(chǎn)調(diào)控政策。”李宇嘉說。

對(duì)于這些熱點(diǎn)城市而言，此輪放開限購(gòu)的政策力度遠(yuǎn)勝以往。

據(jù)了解，寧波早在9月8日就已全面放開限購(gòu)，家庭購(gòu)房不再限制套數(shù)。雖然寧波的“松綁”沒有公開發(fā)文，但根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易市場(chǎng)具體執(zhí)行的政策，在購(gòu)房審核方面，寧波已經(jīng)全面放開了樓市限購(gòu)。

9月13日，鄭州發(fā)布《鄭州市公安局關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》，進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件：凡具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申請(qǐng)登記城鎮(zhèn)居民戶口。

這意味著鄭州成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)真正實(shí)現(xiàn)“零門檻”落戶的特大城市。

此前，鄭州樓市限購(gòu)條件包括本市戶籍的家庭可購(gòu)買2套，單身可購(gòu)買一套；外地戶籍居民想要買房，需要在鄭州繳納24個(gè)月的社�；騻�(gè)稅。一旦取消落戶限制，相當(dāng)于直接降低外地人在鄭州購(gòu)房的門檻。

蘇州9月14日的“松綁”限購(gòu)政策提出，非蘇州戶籍者在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購(gòu)買首套房，無需開具社保證明或個(gè)人所得稅證明，但限購(gòu)1套。蘇州本地戶口的家庭，最多能購(gòu)買3套。

9月15日，濟(jì)南也發(fā)布消息，限購(gòu)區(qū)域從此前的8個(gè)區(qū)調(diào)整為二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)2個(gè)區(qū)。

值得注意的是，青島、蘇州很快撤回“松綁”政策，再現(xiàn)樓市政策“一日游”現(xiàn)象。

青島在發(fā)布樓市調(diào)控新政一天后，刪除了“二手住房不再限購(gòu)”字眼；蘇州則在傳出全面取消限購(gòu)兩天后出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)，宣布繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)。

重新調(diào)整之后，蘇州的政策是：除吳江區(qū)開放限購(gòu)?fù)猓�其他五個(gè)區(qū)即吳中、姑蘇、相城、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復(fù)了此前的限購(gòu)政策。

蘇州相城區(qū)房管局工作人員表示，目前外地人購(gòu)房還是需要6個(gè)月社�；蛘邆�(gè)稅證明。

“松綁”與緊急撤回背后

為何這些城市大幅度“松綁”樓市限購(gòu)？為何又在出臺(tái)相關(guān)政策之后緊急撤回？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類調(diào)整說明政策放松過程中，各地?fù)?dān)心出現(xiàn)炒房等市場(chǎng)亂象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站9月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加。

具體而言，8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有49個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有61個(gè)；全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-23.0%。

地產(chǎn)市場(chǎng)的不振，直接傳導(dǎo)到土拍市場(chǎng)。今年1～8月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-49.7%，而土拍市場(chǎng)又直接影響到各個(gè)城市地方政府的財(cái)政收入。

上述放開限購(gòu)的城市也不例外。以青島為例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在這次集中供地拍賣中，約85%的地塊以底價(jià)成交，地塊的整體溢價(jià)率低至1.14%，較今年的首輪和次輪集中供地均有下降。

從拿地房企來看，成交的30宗地塊中，22宗地塊背后有平臺(tái)類公司的參與。

平臺(tái)類公司一般是指由地方政府及其部門、機(jī)構(gòu)等，通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立的，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

比如青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以6.90億元的底價(jià)摘得青島李滄區(qū)樓山二支路的一宗地塊。青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實(shí)際控制權(quán)，由青島市國(guó)資委100%掌握。

此前，青島市中心熱門地塊市南區(qū)CBD南京路1號(hào)，也以底價(jià)成交，拿地房企為青島海諾建融置業(yè)有限公司。這家公司是青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司，青島海諾投資發(fā)展有限公司則由青島市市南區(qū)財(cái)政局100%控股。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，本地城投公司接盤的土地，實(shí)際上只能起到兜底作用。

根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）統(tǒng)計(jì)，2021年至2022年集中供地項(xiàng)目的整體開工率為33%，而平臺(tái)類公司拿地開工率只有16%。

“現(xiàn)在市場(chǎng)太差，很多地方平臺(tái)公司拿了地也不敢開工，都在苦苦支撐。”有業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)新聞周刊。

上述業(yè)內(nèi)人士還透露，周轉(zhuǎn)率對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)非常重要，如果拿地太久不開工建設(shè)，不能及時(shí)回籠資金，下一步不論對(duì)平臺(tái)類公司還是地方財(cái)政，都將形成更大壓力。

在市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，樓市全面放開限購(gòu)也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市嘗試通過放開限購(gòu)，來緩解樓市下行壓力。但另一方面，又擔(dān)心相關(guān)政策的全面“松綁”引發(fā)炒房現(xiàn)象回潮。

“不排除各類政策放松過程中，可能會(huì)形成一些新的炒房現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控出現(xiàn)新壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

事實(shí)上，在放開限購(gòu)之后，不少城市的購(gòu)房者都在“摩拳擦掌”。在蘇州解除限購(gòu)政策消息發(fā)布的第二天，有當(dāng)?shù)貥潜P銷售告訴中國(guó)新聞周刊，當(dāng)天就接到了不少江蘇省內(nèi)和上海購(gòu)房者的電話咨詢。

8月5日，廊坊市政府宣布全面放開樓市限購(gòu)，取消戶籍、社保（個(gè)稅）等方面限制性的購(gòu)房條件。數(shù)據(jù)顯示，此后當(dāng)?shù)匦路砍山涣砍霈F(xiàn)明顯回升，特別是中秋節(jié)假期期間，不少燕郊中介都反映，來了不少北京的看房客。

“市區(qū)不放郊區(qū)放”

不過，李宇嘉認(rèn)為，目前市場(chǎng)整體成交量仍舊低迷，原因不完全是限購(gòu)政策造成的。在他看來，最根本問題在于供給端的風(fēng)險(xiǎn)沖擊和需求端的預(yù)期不振，背后的原因是疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的收入減緩，以及潛在購(gòu)房者對(duì)未來收入和工作前景不看好。

近年來，各個(gè)城市的政策，都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點(diǎn)。

那么，該如何既強(qiáng)化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振樓市呢？

中國(guó)新聞周刊注意到，不少城市都選擇了區(qū)域性放開限購(gòu)這一策略。

比如濟(jì)南，除了歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購(gòu)?fù)�，其他區(qū)域或二環(huán)外不再限購(gòu)。青島則針對(duì)非限購(gòu)區(qū)域，明確本地戶籍和外地戶籍都可購(gòu)買3套及以上房產(chǎn)。

李宇嘉認(rèn)為，熱點(diǎn)城市主城區(qū)樓市目前的下行狀況，本質(zhì)上是階段性的，因?yàn)橹鞒菂^(qū)的需求比較集中，新房供應(yīng)又偏少，回暖只是時(shí)間問題，分區(qū)域限購(gòu)政策實(shí)際上起到一層“隔離”的作用。

“熱點(diǎn)城市核心區(qū)域全面放開，買多少套都不限制，很可能造成房?jī)r(jià)短時(shí)間出現(xiàn)較大波動(dòng)，與‘房住不炒’原則背道而馳。但城郊區(qū)域供應(yīng)比較大，需求前景目前看并不樂觀，這樣的區(qū)域可以完全放開。”李宇嘉說。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，近期放松限購(gòu)的一個(gè)顯著特征是“市區(qū)不放郊區(qū)放”。

李宇嘉說，政策不管怎么調(diào)整，“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，始終是國(guó)家的既定政策，也是各地調(diào)控的原則。

不過，如何定義穩(wěn)定的市場(chǎng)，需要合理的參照系。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的樓市不能只和歷史高位的數(shù)據(jù)對(duì)比。

“最近五六年，樓市的銷售量一直在歷史最高水平徘徊。今年的銷售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一個(gè)歷史高位上，對(duì)不少城市而言，依舊是歷史第三或第四的好成績(jī)。”李宇嘉說。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，未來放松限購(gòu)政策，會(huì)更強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)的做法，而不是一次性放松到底。

來源：中國(guó)新聞周刊