房企融資政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)已顯現(xiàn)。

針對房企資金端，近一周內(nèi)監(jiān)管部門頻繁發(fā)布利好政策。11月8日-11月14日，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預(yù)售資金監(jiān)管新政陸續(xù)出臺，政策“三連發(fā)”之下，房企流動性有望改善。

據(jù)瑞銀測算，“金融16條”發(fā)布后，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)總資金支持最終將超過1萬億人民幣，包括政策性銀行對地方政府的貸款(對未完工項(xiàng)目的注資)和商業(yè)銀行的配套貸款(對未完工項(xiàng)目)、物業(yè)公司債券投資、到期貸款的授信等。

標(biāo)普信評分析，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。預(yù)計(jì)中國商品房銷售額將在當(dāng)前的水平持續(xù)保持“L”形態(tài)，只要再融資渠道通暢，企業(yè)可以度過艱難周期。

多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)政策已從保需求、保項(xiàng)目進(jìn)入保主體階段，而目前保主體成為政策發(fā)力重點(diǎn)，樓市銷售有望緩慢筑底，房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清與修復(fù)并存的局面。

樓市有望軟著陸

在民營房企普遍為融資焦慮之際，監(jiān)管部門祭出了支持房企融資政策組合拳。

11月8日，交易商協(xié)會發(fā)文稱，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資。

隨后，央行、銀保監(jiān)會于11月11日出臺“金融16條”，內(nèi)容涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策等六個方面。

11月14日，銀保監(jiān)會、住建部和央行聯(lián)合發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管新政, 指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

對于房企融資政策轉(zhuǎn)向的主要原因，IPG中國專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)在GDP中占比超過30%，房地產(chǎn)的興衰關(guān)系到經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、就業(yè)、稅收，尤其是土地財政。地方對于土地財政的過高依賴，以及當(dāng)前嚴(yán)峻的財政收入壓力，都造成涉及房地產(chǎn)的宏觀政策轉(zhuǎn)向，而金融支持政策是促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的必要條件。

“監(jiān)管部門之所以密集出臺房企資金端政策，是因?yàn)楝F(xiàn)在市場仍缺乏信心。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著償債高峰期到來，不少房企面臨債務(wù)違約風(fēng)險，購房者普遍擔(dān)憂出險企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目能否順利交付，購買意愿因此受到影響，市場觀望情緒較濃。

盡管在國慶前夕，針對樓市需求端，央行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局四部門連續(xù)出臺三項(xiàng)利好政策，但樓市并未出現(xiàn)明顯起色，市場仍在持續(xù)降溫，房企困境亦未緩解。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.8%，住宅銷售面積同比下降25.5%，住宅銷售額同比下降28.2%。

“房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅已達(dá)8.8%，創(chuàng)今年以來新低，其中新開工面積下滑幅度尤其明顯，這是房企信心不足的直接體現(xiàn)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。

其進(jìn)一步表示，“第二支箭”、“金融16條”、放寬預(yù)售資金監(jiān)管政策的出臺明顯體現(xiàn)出，對房企總體融資放松已經(jīng)落實(shí)在實(shí)際操作層面，每一項(xiàng)政策都給出具體操作方向和內(nèi)容，這也預(yù)示著監(jiān)管層對房地產(chǎn)重視程度進(jìn)一步提升，后續(xù)推進(jìn)市場穩(wěn)定并轉(zhuǎn)暖的大基調(diào)更為明確。

東興證券分析師陳剛認(rèn)為，此次政策支持對象范圍較廣，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，從開發(fā)貸款、債券、信托融資和預(yù)售資金監(jiān)管等各方面全面加強(qiáng)對優(yōu)質(zhì)房企的融資支持，通過存量展期和增量融資支持，有望極大緩解房企的債務(wù)償還壓力；而重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，也有望推動行業(yè)紓困與整合實(shí)質(zhì)性的加速落地。

“隨著房企整體融資環(huán)境進(jìn)一步改善，優(yōu)質(zhì)民企將明顯受益，短期融資輸血將有助于幫助優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營造血功能，而問題房企仍將有序出清。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎尽?/p>

不過楊科偉認(rèn)為，房地產(chǎn)去杠桿、嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的主基調(diào)并未改變，但在此過程中，相關(guān)部門適度控制去杠桿節(jié)奏，最終目標(biāo)是讓樓市實(shí)現(xiàn)軟著陸。

房企“熬”到了春天？

“從資金端來講，這次的政策組合拳對于房企是重大利好，特別是對于民營房企來講，可以大大緩解資金問題，我覺得可以說春天來了。”一位房企高層告訴記者。

瑞銀于11月14日在研究報告表示，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布放寬房地產(chǎn)信貸政策的聯(lián)合文件，在六個領(lǐng)域采取16項(xiàng)措施。加上2500億人民幣債券發(fā)行計(jì)劃的支持，可能標(biāo)志著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，因?yàn)檎�府在支持行業(yè)的基礎(chǔ)上再支持開發(fā)商。

“這些力度很大的政策會明顯改善房企的融資環(huán)境和房企自身的資金面，從而緩解流動性壓力。”柏文喜稱。

對于預(yù)售資金監(jiān)管新政能夠釋放出多少流動性資金，克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲向記者表示，新規(guī)最高可釋放30%的預(yù)售資金監(jiān)管額度，且僅對優(yōu)質(zhì)房企釋放有限規(guī)模，而出險房企很難獲益。

據(jù)克而瑞計(jì)算，以碧桂園、龍湖、旭輝等5家示范房企2022年中期數(shù)據(jù)來看，預(yù)售資金余額占總現(xiàn)金的比例約為39%，按最高30%比例計(jì)算，預(yù)計(jì)可釋放400億流動性。按此計(jì)算，假設(shè)本次新規(guī)可推廣至2022年中期的43家綠檔和黃檔房企，預(yù)計(jì)可釋放預(yù)售監(jiān)管資金2000億元左右。

“在房企銷售端持續(xù)低迷，銷售回款承壓的背景下，偏緊的融資政策無異于雪上加霜，此次監(jiān)管部門針對房企融資端政策的放松，能一定程度防范當(dāng)前房企的流動性風(fēng)險。”貝殼研究院專業(yè)分析師許小樂告訴記者。

盡管民營企業(yè)獲得融資支持，但當(dāng)前其面臨的主要困境是銷售下滑，回款減少。

“現(xiàn)在的核心是怎么恢復(fù)市場信心，讓購買力能夠釋放出來。”上述房企高層告訴記者。

楊科偉認(rèn)為，在政策暖風(fēng)作用下，缺失的市場信心將得到明顯提振，處于觀望狀態(tài)的潛在置業(yè)群體或陸續(xù)入市，樓市年底有望見底，交易也將逐漸回歸穩(wěn)定。

來源：財聯(lián)社