來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

“最近一兩個(gè)月，很多業(yè)主過(guò)來(lái)放盤(pán)，這其中小部分業(yè)主是想試試市場(chǎng)行情，但大部分都是誠(chéng)心出售。”在深圳福田八卦嶺，從事房產(chǎn)中介行業(yè)近10年的張經(jīng)理告訴記者，“就我們店樓上這個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在在售的二手房就超過(guò)20套，以往一般情況之下也就10套左右。”

最近，包括深圳在內(nèi)的多個(gè)城市二手房在售數(shù)量大增，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？又會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響？

賣(mài)房的原因有多種

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，較上周增加948套，在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加。

“現(xiàn)在深圳對(duì)中介平臺(tái)上的房源審查比較嚴(yán)格，資料不全的不可以對(duì)外展示，所以你在手機(jī)平臺(tái)上看到的房源還不是全部在售二手房源。”張經(jīng)理表示，“從去化周期來(lái)說(shuō)，掛牌量是不少，肯定有一定壓力。”

那么，超過(guò)4萬(wàn)套的在售二手房數(shù)量到底是一個(gè)什么樣的概念？記者發(fā)現(xiàn)，近6個(gè)月深圳月度二手住宅過(guò)戶量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，以小區(qū)為單位，用掛牌率(掛牌率=掛牌套數(shù)/總戶數(shù))來(lái)進(jìn)行衡量，掛牌率在1%~5%屬于正常流通狀態(tài)，而掛牌率超過(guò)5%，說(shuō)明小區(qū)內(nèi)房源掛牌量大，賣(mài)家間競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。以在樂(lè)有家網(wǎng)掛牌的二手住宅小區(qū)中，平均掛牌率為3%，整體還處于合理狀態(tài)。而小區(qū)滯銷(xiāo)占比最高的區(qū)域是龍崗區(qū)，其次是南山區(qū)。

深圳中原研究中心認(rèn)為，二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，掛牌價(jià)回落，訪客量仍處于低位，議價(jià)空間升至高位，各項(xiàng)指標(biāo)表明市場(chǎng)仍在調(diào)整中。另一方面，新房市場(chǎng)“內(nèi)卷”嚴(yán)重，折扣也越來(lái)越普遍，新入市樓盤(pán)價(jià)格也不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低，這樣將進(jìn)一步壓制二手房市場(chǎng)。

記者在羅湖、福田的多個(gè)片區(qū)采訪近10位前來(lái)放盤(pán)的二手房業(yè)主，對(duì)于為何選擇在此時(shí)放盤(pán)，得到的回復(fù)主要包括部分業(yè)主之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來(lái)賣(mài)，但考慮到目前的樓市調(diào)控和市場(chǎng)表現(xiàn)，覺(jué)得不想再“等”；或是出于自身經(jīng)濟(jì)因素，套現(xiàn)是現(xiàn)在的一種選擇；也有改善型業(yè)主賣(mài)房套現(xiàn)，準(zhǔn)備置換，但目前二手房銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，所以提前準(zhǔn)備；也有部分手持多套房的投資客表示，目前租賃市場(chǎng)壓力也很大，空置期變長(zhǎng)，持有成本越來(lái)越高，所以選擇出售。

供求兩端需雙向提振

除了深圳，市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專(zhuān)業(yè)研究員李宇嘉表示，二手房掛牌在售量增加，主要因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，對(duì)于很多投資客來(lái)講持有房子的成本就變高，所以會(huì)選擇售出。上一輪樓市上漲之時(shí)投資客太多，現(xiàn)在售出房產(chǎn)獲利是他們的盈利邏輯。此外，目前一線城市的房屋出租收益率僅為1.5%~2%。過(guò)去，多數(shù)人選擇持有房產(chǎn)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)存在上漲預(yù)期，所以不太關(guān)注出租收益率。當(dāng)房?jī)r(jià)“不漲”的時(shí)候，出租收益率低的憂慮就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，二手房掛牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳導(dǎo)致庫(kù)存量上升。而二手房循環(huán)不暢通，會(huì)反向傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)，導(dǎo)致一手房的交易量下降�？傮w來(lái)講，這些現(xiàn)象都反映出目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在比較大的銷(xiāo)售壓力，期望最新的刺激政策能激活市場(chǎng)促進(jìn)回暖。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也認(rèn)為，未來(lái)各地方政府預(yù)計(jì)將進(jìn)一步出臺(tái)并落實(shí)相關(guān)樓市支持政策，逐步改善市場(chǎng)預(yù)期，二手房市場(chǎng)成交也有望緩慢恢復(fù)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行形成支撐，但這個(gè)過(guò)程可能相對(duì)較長(zhǎng)。

最近，有關(guān)樓市的利好政策再次發(fā)力，而且相較于此前寬松的主要方向是面向購(gòu)房者，最近多數(shù)政策都開(kāi)始針對(duì)房企，包括供給端的融資支持，預(yù)售資金盤(pán)活等多方面政策。隨著更多樓市利好政策出臺(tái)，這些政策端的影響將會(huì)逐步反映在樓市之中。

李宇嘉認(rèn)為，“供給端的風(fēng)險(xiǎn)如果不解除，需求端也很難提振，因?yàn)橘?gòu)房者和銀行會(huì)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)，那么銀行不給貸款，金融機(jī)構(gòu)不給融資，購(gòu)房者不買(mǎi)房，就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張，在這種情況下就會(huì)引發(fā)降價(jià)促銷(xiāo)，但降價(jià)促銷(xiāo)會(huì)在一定程度上引起土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的下跌，也惡化了市場(chǎng)的預(yù)期。需求端是開(kāi)發(fā)商的內(nèi)源融資，也就是開(kāi)發(fā)商造血功能要起來(lái)，處理供給端的問(wèn)題才會(huì)順暢一點(diǎn)。”