7月各地樓市政策整體延續(xù)寬松基調(diào)，房地產(chǎn)支持政策繼續(xù)推出，部分城市重點(diǎn)圍繞公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)加大政策支持力度，以期帶動(dòng)市場(chǎng)成交。

但作為開(kāi)啟下半年樓市的首月，7月市場(chǎng)恢復(fù)力度不及預(yù)期。

多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，7月商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)微跌，成交顯著下降。二手房市場(chǎng)成交表現(xiàn)稍好，成交量環(huán)比有所增加，但二手房成交價(jià)格繼續(xù)下跌，房東預(yù)期偏弱，多個(gè)城市存在以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象。

新房市場(chǎng)表現(xiàn)弱于二手房市場(chǎng)背后，是購(gòu)房淡季來(lái)臨，新房供應(yīng)趨緩，業(yè)主停貸事件加劇購(gòu)房者對(duì)期房的擔(dān)憂(yōu)，影響其入市購(gòu)房節(jié)奏。相較而言，二手房確定性更高。

7月28日中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，保交樓將成下半年房地產(chǎn)階段工作重點(diǎn)，短期來(lái)看因城施策力度或升級(jí)。

二手房表現(xiàn)好于新房

今年上半年樓市整體表現(xiàn)呈“前低后高”特征，在供需兩端，尤其是需求端多樣化政策支持下，市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯。隨著政策效果持續(xù)釋放，7月市場(chǎng)本該延續(xù)6月的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，并非如此。

多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，7月新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雙降。如據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月百城新建住宅均價(jià)為16204元/平方米，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%；百城二手住宅均價(jià)為16012元/平方米，環(huán)比下跌0.09%，跌幅較6月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)。

除了整體房?jī)r(jià)下跌，7月新建住宅價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降城市較6月增加6個(gè)，達(dá)47個(gè)；二手住宅價(jià)格下降城市更多，共69個(gè)，較6月增加11個(gè)。從環(huán)比跌幅來(lái)看，哈爾濱和湛江新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅均超0.5%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心亦發(fā)現(xiàn)7月重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌，但市場(chǎng)存在分化，一二線(xiàn)城市市場(chǎng)均價(jià)維持上漲態(tài)勢(shì)，三四線(xiàn)城市均價(jià)下跌。一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市7月二手房均價(jià)環(huán)比分別上漲0.69%、0.19%和下降0.59%。

房?jī)r(jià)下降的重要共性原因是夏季高溫，購(gòu)房消費(fèi)進(jìn)入淡季，疊加市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)，預(yù)期不穩(wěn)。具體到新房市場(chǎng)，7月市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏趨緩影響新房成交，另外，在業(yè)主停貸事件、房企爆雷現(xiàn)象等沖擊下，購(gòu)房者對(duì)期房的信心繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，部分購(gòu)房需求外溢到二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)二手房成交。盡管如此，二手房市場(chǎng)的信心亦未完全恢復(fù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，7月30個(gè)大中城市商品房成交套數(shù)共11.77萬(wàn)套，較6月下降28.2%，成交面積1293.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降30.1%。

一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市商品房成交都存在不同程度下降。中指研究院發(fā)現(xiàn)，7成城市7月成交量環(huán)比下跌，其中二線(xiàn)代表城市降幅最顯著，下跌45.8%；一線(xiàn)代表城市和三線(xiàn)代表城市分別下跌12.9%和27.9%。但也有城市新房成交量繼續(xù)增加，如武漢7月成交量環(huán)比上漲16.4%。

與新房市場(chǎng)相對(duì)，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月二手房市場(chǎng)保持修復(fù)，成交量環(huán)比穩(wěn)中有升，同比自去年年中以來(lái)首次止降轉(zhuǎn)增。50城中東莞、廊坊、北京、上海、天津等近5成城市二手房成交量指數(shù)較上月增長(zhǎng)，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超6成城市成交量指數(shù)超過(guò)去年同期。

除了部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)外，貝殼研究院分析認(rèn)為，房貸利率低、近50城商貸首付比例低至兩成降低購(gòu)房成本，樓市支持政策加碼，疫情防控得力促進(jìn)樓市交易恢復(fù)等是推進(jìn)7月二手房市場(chǎng)成交量穩(wěn)中有增的重要原因。

但該機(jī)構(gòu)也指出，雖然交易量在修復(fù)，但市場(chǎng)預(yù)期仍然較弱。從采訪(fǎng)情況來(lái)看，市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象明顯，如熱點(diǎn)城市成都的二手房市場(chǎng)亦存在明顯的以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象。

“保交樓”成政策重點(diǎn)

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有210余個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)樓市支持政策近600次。其中7月有83個(gè)省市推出與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的政策93次，包括公積金相關(guān)政策約50次，優(yōu)化限貸相關(guān)政策約20次，政策出臺(tái)節(jié)奏較前期有所放緩。

早在6月，就有業(yè)內(nèi)人士分析，部分城市政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，但從7月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)修復(fù)的節(jié)奏放緩，部分城市成交下降。市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期的城市繼續(xù)加大需求端政策支持力度，吸引購(gòu)房者入市購(gòu)房。

在各地7月推出的政策中，以公積金支持政策為多。如深圳、唐山等地推出或擬推出公積金“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;；蘭溪、遵義、肇慶、臺(tái)州、韶關(guān)等地提高公積金貸款額度或降低公積金首付比例，麗水還定向增加三孩家庭以及人才購(gòu)房的公積金貸款額度。

另外，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、減免購(gòu)房契稅或發(fā)放契稅補(bǔ)貼也很常見(jiàn)，南京高淳、江西進(jìn)賢、安徽池州、寧夏固原等地均有類(lèi)似政策推出。

除此之外，近期業(yè)主停貸事件引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，銀保監(jiān)會(huì)多次發(fā)聲“保交樓”，多地也積極研究問(wèn)題樓盤(pán)處置化解方案，如鄭州擬成立地產(chǎn)紓困基金、咸陽(yáng)出臺(tái)“一對(duì)一”幫扶政策推動(dòng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)妥化解；西安等部分城市收緊商品房預(yù)售監(jiān)管，防范商品房延期交付問(wèn)題。

7月28日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中，將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在首位，強(qiáng)調(diào)要壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生，并明確要因城施策用足用好政策工具箱。

中指研究院認(rèn)為，短期內(nèi)“保交樓”將是各地政府關(guān)注的焦點(diǎn)，政府助力問(wèn)題項(xiàng)目紓困的政策力度或?qū)⒓哟蟆?/p>

該機(jī)構(gòu)指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線(xiàn)城市限購(gòu)、限貸、限售等政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化；而更多三四線(xiàn)城市的行政限制性政策則有望全面取消。

展望未來(lái)市場(chǎng)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心專(zhuān)業(yè)分析師王小嬙認(rèn)為，短期新房去化將承壓，二手房市場(chǎng)有望進(jìn)入恢復(fù)快車(chē)道。

王小嬙表示，雖然中央及地方政府積極解決新房爛尾問(wèn)題，并多次發(fā)聲“保交樓”，但新房市場(chǎng)近幾年質(zhì)量房、爛尾樓等現(xiàn)象并不少見(jiàn)，短期購(gòu)房者或難以消除對(duì)購(gòu)買(mǎi)新房的擔(dān)憂(yōu)，尤其是對(duì)現(xiàn)金流緊張的房企。部分購(gòu)房者將更加青睞二手房，尤其是次新房。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者李莎 北京報(bào)道