自去年2月深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，全國(guó)共有15個(gè)城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，但目前，多地松綁了這項(xiàng)政策。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，有13個(gè)城市已取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)政策。

7月，廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交量已體現(xiàn)了政策松綁效應(yīng)，同比明顯上漲。其中，成都二手房成交量更是創(chuàng)近10年新高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)政策松綁，更大的意義在于向市場(chǎng)傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)，從而帶動(dòng)更多城市市場(chǎng)預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)，一定程度上成為二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的助推劑。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，核心城市二手房市場(chǎng)或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。

二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行情況有別

二手房指導(dǎo)價(jià)制度，即通過(guò)給出小區(qū)二手房交易參考價(jià)，對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行管控。不論房屋實(shí)際成交價(jià)格如何，銀行只能按二手房指導(dǎo)價(jià)格上限來(lái)核算二手房貸款額度。此前多地二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施之后，二手房成交規(guī)模銳減。

以深圳、上海為例，自推行二手房指導(dǎo)價(jià)后，二手房市場(chǎng)均明顯轉(zhuǎn)冷。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年2月（二手房指導(dǎo)價(jià)一周年），深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大關(guān)，創(chuàng)近15年新低。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，去年7月上海開(kāi)始實(shí)行掛牌價(jià)格核驗(yàn)，當(dāng)月二手房成交套數(shù)不足2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降16%。至今，上海二手房成交套數(shù)已連續(xù)12個(gè)月下滑，并且連續(xù)多月低于1.5萬(wàn)套以下。

7月初，西安第一個(gè)“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。此后，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，除上海和深圳外，已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策。這13個(gè)城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無(wú)錫。

針對(duì)西安二手房成交參考價(jià)格是否已取消的問(wèn)題，西安市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)媒體稱(chēng)，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，5月28日西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中提到促進(jìn)二手住房流通。

目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣(mài)方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

3月底，針對(duì)深圳二手房參考價(jià)將調(diào)整的傳言，深圳市住建局表示：“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。”

克而瑞研究中心調(diào)研后指出，去年出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)制度的城市，當(dāng)前執(zhí)行情況差別明顯。比如，成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再?lài)?yán)格參照指導(dǎo)價(jià)；廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”，比如北京和無(wú)錫指導(dǎo)價(jià)偏高，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬(wàn)元/平方米；溫州、合肥等4城沒(méi)出臺(tái)過(guò)實(shí)施細(xì)則。

多地成交量體現(xiàn)松綁效應(yīng)

“過(guò)去，二手房指導(dǎo)價(jià)直接與信貸額度和流通性預(yù)期掛鉤，以削弱購(gòu)房者支付能力和置業(yè)信心，從而對(duì)成交量、價(jià)，以及成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)。”上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱說(shuō)，二手房指導(dǎo)價(jià)松綁，更大的意義在于向市場(chǎng)傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)，從而帶動(dòng)更多城市市場(chǎng)預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)，一定程度上成為二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的助推劑。廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規(guī)模已體現(xiàn)了松綁效應(yīng)的影響，市場(chǎng)逐步走出底部快速?gòu)?fù)蘇。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從周成交數(shù)據(jù)看，蘇州第29周（7.11～7.17）和第30周（7.18～7.24）二手房成交面積同比分別大漲61%和36%；深圳、佛山二手房市場(chǎng)逐漸筑底企穩(wěn)，第29周二手房成交面積同比僅微跌7%，第30周佛山則同比增長(zhǎng)8%。

值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市7月二手住宅成交量約為7.2萬(wàn)套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個(gè)月后略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7萬(wàn)套，創(chuàng)下2012年1月以來(lái)的最高紀(jì)錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽認(rèn)為，成都二手房成交量大漲的主要原因是政策重大利好帶來(lái)的購(gòu)房信心復(fù)蘇，其中二手房指導(dǎo)價(jià)放松是政策利好之一。

另?yè)?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)為40，較上月微升，較去年同期的39提高，是自去年5月以來(lái)首次超過(guò)去年同期。其中，東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指數(shù)較上月增長(zhǎng)，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市成交量指數(shù)超過(guò)去年同期。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)，丁祖昱認(rèn)為，基于一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，核心城市二手房市場(chǎng)或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。

（原標(biāo)題為《激活樓市流動(dòng)性，全國(guó)13城松綁二手房指導(dǎo)價(jià)政策》）

張達(dá)/證券時(shí)報(bào)