來源：新京報(bào)

記者：段文平 編輯：武新

今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整具有全面性、廣泛性，從三四線城市到一二線城市，從需求端到供給端，從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救企業(yè)”。

2022年進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，回顧這一年來的房地產(chǎn)政策，以寬松為主，呈井噴之勢(shì)。中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。

基于此，新京報(bào)房產(chǎn)新聞盤點(diǎn)出房地產(chǎn)“十大政策”，包括兩次降準(zhǔn)、三次下調(diào)LPR、“五限”松綁、二手房“帶押過戶”、“金融支持房地產(chǎn)16條”……

綜合來看，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整具有全面性、廣泛性，從三四線城市到一二線城市，從需求端到供給端，從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救企業(yè)”。預(yù)計(jì)未來，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”之下，房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)寬松。

今年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。

1、兩次降準(zhǔn)

政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩次降準(zhǔn)共降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)、釋放長(zhǎng)期資金超萬億元，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率降至約7.8%。

點(diǎn)評(píng)：雖然今年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。更重要的是，這對(duì)其帶來的“寬貨幣”信號(hào)意義大于一切。

2、三次下調(diào)LPR

政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

不僅如此，央行還推出差別化信貸政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)的“錨”，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。隨著5年期以上LPR的下調(diào)，商業(yè)銀行房貸利率也將持續(xù)下調(diào)。

信貸政策疊加下，各地房貸利率持續(xù)下降。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

點(diǎn)評(píng)：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，帶動(dòng)住房需求釋放。

3、“五限”松綁

政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。

縱觀2022年的政策調(diào)整，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展方向。

在限購(gòu)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年超百條限購(gòu)優(yōu)化政策發(fā)布，遍布多個(gè)省會(huì)城市以及熱點(diǎn)二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購(gòu)區(qū)域、降低購(gòu)房資質(zhì)和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購(gòu)等。進(jìn)入12月，多個(gè)重點(diǎn)城市繼續(xù)“松綁”限購(gòu)，包括成都、西安、武漢、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限購(gòu)。

除此之外，限貸政策的優(yōu)化成為看點(diǎn)。今年以來，包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等多個(gè)三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點(diǎn)二線城市，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。

點(diǎn)評(píng)：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號(hào)意義更加強(qiáng)烈。未來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。

4、“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;

政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動(dòng)作頻繁。據(jù)諸葛找房不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月21日，全年約有180個(gè)城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對(duì)住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。

值得關(guān)注的是，“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;是今年公積金政策的創(chuàng)新點(diǎn)，該政策除了可提取本人及配偶公積金外，還可同時(shí)提取夫妻雙方父母或子女的住房公積金賬戶余額。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)已經(jīng)有超過30個(gè)城市發(fā)布“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;政策，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。

點(diǎn)評(píng)：“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;政策出臺(tái)背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵(lì)民眾購(gòu)房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購(gòu)房資金難題，還能提振民眾購(gòu)房熱情、增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

5、房企再融資“開閘”

政策回顧：11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國(guó)再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。

12月21日，證監(jiān)會(huì)再發(fā)文稱，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組，這意味著在2010年被實(shí)質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持。

點(diǎn)評(píng)：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個(gè)口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險(xiǎn)的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。