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作者：莊靈輝

本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

縮量供應(yīng)與優(yōu)質(zhì)地塊增加等因素加持下，2022年重慶中心城區(qū)第三批次集中供地延續(xù)“穩(wěn)成交”趨勢(shì)。

日前，2022年重慶中心城區(qū)第三批次集中供地落幕。從成交情況看，重慶市此次供應(yīng)的10宗涉宅用地全部底價(jià)成交，出讓土地占地881畝，可建體量約94.21萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)6769元/平方米，共攬金63.78億元。

值得注意的是，重慶市此次集中供地在繼續(xù)采用“限地價(jià)+搖號(hào)”形式競(jìng)拍的同時(shí)，競(jìng)拍規(guī)則略有調(diào)整，只有一家房企報(bào)名時(shí)，不再是直接掛牌成交，而調(diào)整為仍需走拍賣(mài)流程。此外，重慶市此次集中供地的土地款支付節(jié)奏也持續(xù)放緩，10宗地中有8宗可在1年內(nèi)繳清土地價(jià)款。

多方分析認(rèn)為，供地規(guī)則持續(xù)放寬、供應(yīng)規(guī)模明顯縮減以及優(yōu)質(zhì)地塊有所增加等多重因素影響下，重慶市此次集中供地未出現(xiàn)流拍地塊，成交樓面價(jià)也未發(fā)生較大變動(dòng)，整體延續(xù)穩(wěn)定趨勢(shì)；拿地企業(yè)也仍以國(guó)企和地方平臺(tái)企業(yè)為主，拿地民企僅1家，房企拿地積極性仍待進(jìn)一步提升。

全部底價(jià)成交

從2022年三輪情況來(lái)看，重慶中心城區(qū)集中供地“穩(wěn)成交”趨勢(shì)明顯。

無(wú)論是流拍率、溢價(jià)率，還是成交樓面均價(jià)等，2022年重慶中心城區(qū)三輪集中供地各項(xiàng)數(shù)據(jù)幾無(wú)太大變化。具體來(lái)看，重慶市三輪集中供地成交樓面均價(jià)分別為6764元/平方米、6057元/平方米以及6769元/平方米，僅第二批次略低；平均溢價(jià)率則分別為5.4%、0.48%以及0%，除首批次外都未現(xiàn)較高溢價(jià)地塊；同時(shí)三輪土拍均未出現(xiàn)流拍地塊，流拍率均為0%。

不過(guò)，相較前兩批次，重慶市此次集中供地縮量明顯，可建體量不及上批次的一半，較首批次也下降超三成；平均溢價(jià)率則為三輪最低，10宗地全部底價(jià)成交，未出現(xiàn)溢價(jià)地塊。

此外，拿地企業(yè)也保持“穩(wěn)定”，仍以國(guó)企及地方平臺(tái)企業(yè)為主。

“重慶中心城區(qū)此次土地出讓?zhuān)�推出樓面均價(jià)穩(wěn)中略有提高，但受最高限價(jià)等限制，成交樓面價(jià)仍然控制在每平方米萬(wàn)元以內(nèi)。”中指研究院方面指出，重慶市此次集中供地推出樓面均價(jià)略有提高，成交樓面均價(jià)則整體保持穩(wěn)定，同時(shí)此次拿地企業(yè)仍然以國(guó)企和地方平臺(tái)企業(yè)居多，房企拿地積極性不高。

克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，重慶市此次集中供地拿地企業(yè)中，“央國(guó)平”占比進(jìn)一步擴(kuò)大，60%為平臺(tái)企業(yè)獲地，30%為央國(guó)企，民企占10%；而在2022年前兩輪中，拿地民企占比都為38%，2021年第三批次也有12%。此外，拿地企業(yè)中，本地平臺(tái)企業(yè)占比呈現(xiàn)逐輪提高趨勢(shì)，2022年三輪中相關(guān)比例分別為19%、23%以及60%。

重慶市此次集中供地僅國(guó)瑞一家民企拿地，目前為止，拿地民企占比僅高于2021年第二批次；而在前兩輪中，拿地民企占比都為38%，2021年第三批次也有12%�？硕�瑞方面認(rèn)為，整體來(lái)看，重慶市此次集中供地呈現(xiàn)成交穩(wěn)、“央國(guó)平”主導(dǎo)的特征。

規(guī)則略有調(diào)整

除“穩(wěn)成交”外，2022年重慶中心城區(qū)三輪集中供地在競(jìng)拍規(guī)則方面也整體保持穩(wěn)定。

相關(guān)信息顯示，年內(nèi)重慶市三輪集中供地中，多數(shù)地塊保證金繳納比例保持在20%，對(duì)申請(qǐng)人資格、地塊最高限價(jià)和購(gòu)地資金來(lái)源等保持嚴(yán)格要求，配建要求多為幼兒園、社區(qū)活動(dòng)中心等基本配建，條件并不苛刻。

相應(yīng)的競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整主要涉及土地價(jià)款支付方面，呈現(xiàn)出逐輪放寬趨勢(shì)。具體來(lái)看，重慶于今年首批次將土地款最長(zhǎng)付款周期由此前的3個(gè)月延長(zhǎng)至1年，不過(guò)當(dāng)時(shí)只有不到四成的地塊允許1年的最長(zhǎng)付款周期，這一比例在后續(xù)兩輪中則逐輪提高至67%與80%。

重慶市此次供應(yīng)的10宗涉宅用地中，8宗地允許1年內(nèi)結(jié)清土地款，另2宗則分別要求90日內(nèi)以及30日內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款。具體來(lái)看，高新區(qū)西永組團(tuán)F分區(qū)F03-2/04地塊為90日內(nèi)繳清土地款，該地塊規(guī)劃建筑面積為25353.15平方米，成交價(jià)格為12001萬(wàn)元；兩江新區(qū)魚(yú)嘴組團(tuán)O分區(qū)O59-1地塊為30日內(nèi)繳清土地款，該地塊規(guī)劃建筑面積為15553.96平方米，成交價(jià)為7000萬(wàn)元。

此外，重慶中心城區(qū)第三批次集中供地對(duì)僅一家報(bào)名的地塊競(jìng)拍也作出適當(dāng)調(diào)整，由此前直接掛牌成交調(diào)整為也需走拍賣(mài)流程，出讓形式更為統(tǒng)一。

克而瑞方面分析認(rèn)為，重慶市此次集中供地中80%的地塊土地價(jià)款可于1年內(nèi)繳清，給予企業(yè)更多資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，達(dá)到拿地、開(kāi)發(fā)、回款的動(dòng)態(tài)平衡，助力企業(yè)投入健康的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏中，拉動(dòng)市場(chǎng)可持續(xù)性發(fā)展。