房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)至暗的2022年，2023年開(kāi)年迎來(lái)了復(fù)蘇。 在激活樓市、刺激住房消費(fèi)的同時(shí)，如何防止投機(jī)行為？在調(diào)控政策尺度上，又應(yīng)如何把控與平衡？都成為房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注的話題。

3月5日，新京報(bào)邀請(qǐng)專(zhuān)家學(xué)者進(jìn)行10小時(shí)直播解讀政府工作報(bào)告，在房地產(chǎn)專(zhuān)場(chǎng)中，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康指出，現(xiàn)在所說(shuō)的“房住不炒”是要真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段，比如房地產(chǎn)稅。

新京報(bào)：“房住不炒”一直是房地產(chǎn)的主基調(diào)，在激活樓市、刺激住房消費(fèi)的同時(shí)，如何防止投機(jī)行為？尤其是在調(diào)控政策尺度上，如何把控與平衡？

賈康：對(duì)于短期投機(jī)想牟取暴利的行為，在中國(guó)社會(huì)討論多年，前些年的調(diào)控主要側(cè)重于以行政手段遏制炒房。而今后的方向，應(yīng)以積極運(yùn)用市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為主，置換、替代行政手段。

在“房住不炒”大政方針下，房地產(chǎn)必須是在雙軌統(tǒng)籌的格局中由政府牽頭、托好保障的底，然后考慮由市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，這主要適用于商品房市場(chǎng)。在市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用的背后，則是政府要更好發(fā)揮作用，在形成保障房的有效供給、托好底之后，在統(tǒng)一市場(chǎng)上維護(hù)規(guī)則公正，實(shí)現(xiàn)要素流動(dòng)中的公平競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于如何遏制商品房市場(chǎng)中的短期炒作行為，不得不提炒房團(tuán)案例。炒房團(tuán)制造了市場(chǎng)上的泡沫化，使有效供給不能配置到位，變成了一種少數(shù)人牟取暴利的特殊“競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)”，最終是政府以限購(gòu)、限貸、限價(jià)的調(diào)控方式，使得炒房團(tuán)基本上沒(méi)有操作空間，但這也在一定程度上誤傷了剛需和改善性需求。

如果總結(jié)行政手段遏制投機(jī)行為的副作用，不能忽視的是，有的地方政府制定所謂參考價(jià)、指導(dǎo)價(jià)，實(shí)際上是行政性限價(jià)，不按規(guī)定執(zhí)行就網(wǎng)簽不了，造成了很多的市場(chǎng)“扭曲”和買(mǎi)賣(mài)雙方的不便，以及不得已暗中通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議實(shí)現(xiàn)交易。

現(xiàn)在所說(shuō)的“房住不炒”是要真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段，這就要說(shuō)到房地產(chǎn)稅。

持有環(huán)節(jié)有了稅負(fù)以后，想用炒房的方式來(lái)牟利的話，就不得不考慮持有成本的問(wèn)題。比如說(shuō)炒房團(tuán)拿到多套房后，想出手，由于有稅收調(diào)節(jié)因素，市場(chǎng)上供需態(tài)勢(shì)改變了，原來(lái)可以接盤(pán)的人改變了取向，導(dǎo)致房子出不了手，而炒房團(tuán)每年還要承擔(dān)稅負(fù)，就一定會(huì)收斂炒房的規(guī)模，調(diào)整自己的炒房行為。

與此同時(shí)，稅收調(diào)節(jié)也會(huì)帶來(lái)一系列的好處，比如開(kāi)發(fā)商拿地以后，整體的供房結(jié)構(gòu)會(huì)更多考慮提供一些中小戶型，以后越來(lái)越多的購(gòu)房者會(huì)從實(shí)惠考慮，不再熱衷買(mǎi)大戶型，而是傾向于購(gòu)買(mǎi)實(shí)惠的中小戶型，這樣一來(lái)又帶動(dòng)了土地供給滿足需求時(shí)的集約化，進(jìn)而還帶來(lái)了整個(gè)市場(chǎng)的“沉穩(wěn)”，使更多中小戶型實(shí)際形成有效供給。這也將帶來(lái)發(fā)展方式上適應(yīng)轉(zhuǎn)變要求等一系列好處。

至于房地產(chǎn)稅，還有優(yōu)化收入分配、打造地方稅體系、催生公眾參與法治化民主化的意識(shí)與機(jī)制的作用，都是非常值得肯定的，這是改革將產(chǎn)生的正面效應(yīng)。

總體來(lái)看，在這輪調(diào)控中，需要在綜合配套的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，把土地的開(kāi)發(fā)與土地制度改革，與住房雙軌制先匹配起來(lái)，再加上商業(yè)性金融和制度性金融雙軌統(tǒng)籌，以及再配上中高端以上住房持有環(huán)節(jié)，推動(dòng)必要的稅收調(diào)節(jié)制度機(jī)制建設(shè)。

記者 袁秀麗

來(lái)源：新京報(bào)