中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域又實(shí)現(xiàn)一項(xiàng)重要的制度突破。

4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

中國(guó)著手建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還要追溯到2013年。歷經(jīng)十年，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

王廣華介紹，十年來(lái)，全國(guó)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本，全面建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前全國(guó)有約3000個(gè)大廳、40000個(gè)窗口，每天為40萬(wàn)群眾和企業(yè)提供各類登記服務(wù)，累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份。此外，2000多個(gè)市縣同步頒發(fā)電子證書(shū)證明3.3億多本。

Q：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)指的是什么？

A：根據(jù)2019年修訂的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

其中所稱的“不動(dòng)產(chǎn)”，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不單單包括房屋產(chǎn)權(quán)，也包括農(nóng)村土地（含耕地、草原、水域、灘涂）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地、林權(quán)、海域使用權(quán)、無(wú)居民海島使用權(quán)等。

Q：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，登記的是什么？統(tǒng)一了什么？

A：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，均適用《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。

業(yè)內(nèi)專家：不動(dòng)產(chǎn)登記工作，通俗簡(jiǎn)單理解就是過(guò)去的房產(chǎn)證登記工作。但差異在于，過(guò)去各地信息是無(wú)法互通的。其原因在于，很多房產(chǎn)登記工作有不少歷史遺留問(wèn)題，也存在口徑上的差異，各地要形成統(tǒng)一登記，需破除很多難題。

這一政策可以理解為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)了互通，這是一項(xiàng)重要的制度工作。在不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一之后，自然資源規(guī)劃、房地產(chǎn)等信息可以實(shí)現(xiàn)各地互通，各地房地產(chǎn)制度口徑、調(diào)控政策等能更好地統(tǒng)一。

業(yè)內(nèi)專家：因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)早在2018年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，所以此次全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，并不是外界所理解的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，而是在早已聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，把未登記完成的房源實(shí)現(xiàn)全部房源上網(wǎng)。即經(jīng)過(guò)十年，我國(guó)才基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記。

Q：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的是什么？

A：原國(guó)土資源部地籍管理司（不動(dòng)產(chǎn)登記局）有關(guān)負(fù)責(zé)人在2014年接受采訪時(shí)曾表示，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平具有重要意義。

整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。

對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對(duì)進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有重要意義。

業(yè)內(nèi)專家：不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，這是一個(gè)國(guó)家走向現(xiàn)代化治理最基本的工作。不只是房屋、土地，甚至也包括海洋里的海域和島嶼，覆蓋所有國(guó)土空間，所有的情況都要了解清楚，摸清家底。這件事已經(jīng)推進(jìn)了十年，如今只是宣布全面完成。

業(yè)內(nèi)專家：國(guó)家的現(xiàn)代功能是提供公共服務(wù)，既包括醫(yī)療、教育、社會(huì)福利、社會(huì)服務(wù)、環(huán)境保護(hù)等，也包括市場(chǎng)和社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)需要的政策和制度。要提高公共產(chǎn)品供給的有效性，不能靠專斷式的、非專業(yè)化的，甚至是“拍腦袋”的方式來(lái)任意決定，這樣會(huì)浪費(fèi)公共資源。而是需要通過(guò)摸清底數(shù)，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和相應(yīng)的信息系統(tǒng)，以此來(lái)進(jìn)行翔實(shí)的核算和統(tǒng)計(jì)，為公共產(chǎn)品供給提供科學(xué)的依據(jù)。

由于不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，擁有不動(dòng)產(chǎn)意味著在某一區(qū)域居住和生活，就產(chǎn)生了對(duì)該區(qū)域公共服務(wù)的需求。某一區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)狀況的基本情況就是公共產(chǎn)品供給的依據(jù)，如擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的居民越集中的區(qū)域，對(duì)公共產(chǎn)品的需求也就越多；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較高的地方，對(duì)公共產(chǎn)品需求的質(zhì)量也就越高；不同類型不動(dòng)產(chǎn)（工業(yè)、商業(yè)和住宅等），不同產(chǎn)權(quán)狀況的不動(dòng)產(chǎn)（集體產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)、租賃和購(gòu)買產(chǎn)權(quán)等）對(duì)公共產(chǎn)品需求也有差異。

Q：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記從2013年就開(kāi)始著手建立，歷時(shí)十年完成，期間經(jīng)歷了哪些阻礙？

業(yè)內(nèi)專家：之前不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力，首先涉及到個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，有部分人不愿意配合，這與國(guó)人“有財(cái)不外露”的觀念有關(guān)，同時(shí)也擔(dān)憂個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息泄漏。另外一個(gè)阻力是人為因素，一些地方或部門擁有多套住房，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，無(wú)異于打破既得利益，所以大多不愿主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作。

為解決房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接之間的問(wèn)題，原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在2017年專門發(fā)布通知，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問(wèn)題，同時(shí)防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

Q：該政策對(duì)房屋市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

業(yè)內(nèi)專家：不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控，目的也并非反腐。但應(yīng)該說(shuō)，這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大。

對(duì)于市場(chǎng)影響來(lái)說(shuō)，雖然樓市已經(jīng)有多年時(shí)間消化，但是對(duì)于部分高端住宅、部分投資型旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這一政策依然是利空。

業(yè)內(nèi)專家：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)有統(tǒng)一的平臺(tái)登記，由于房屋類型較多，產(chǎn)權(quán)情況不一，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一種制度規(guī)范性的工作，可對(duì)全國(guó)房屋情況以及房屋所有權(quán)人摸底，為監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)分析不動(dòng)產(chǎn)情況奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，同時(shí)有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

Q：該政策是房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅開(kāi)啟的信號(hào)？

業(yè)內(nèi)專家：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ)，也是落實(shí)《物權(quán)法》“物權(quán)法定、公示公信”原則的唯一途徑。經(jīng)過(guò)法定程序的登記，不動(dòng)產(chǎn)擁有者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上擁有了所有權(quán)（不管是農(nóng)村的宅基地，還是城市的商品住宅），也就具備了征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)會(huì)在此基礎(chǔ)上，根據(jù)基本不動(dòng)產(chǎn)需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，或?qū)⒁宦蛇M(jìn)入征稅范疇，并根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況（坐落、年代、地價(jià)、產(chǎn)權(quán)形式等），評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)值，按章征稅。

業(yè)內(nèi)專家：購(gòu)房者比較關(guān)心的是，該政策是否為房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅開(kāi)啟的信號(hào)。應(yīng)該說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出發(fā)點(diǎn)要更廣，不是簡(jiǎn)單的征稅概念。但反過(guò)來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房地產(chǎn)稅等工作開(kāi)展會(huì)更加順暢和容易。但不能簡(jiǎn)單地理解為要征收房地產(chǎn)稅。