今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)呈回升態(tài)勢(shì)，但房企之間業(yè)績分化則進(jìn)一步加劇。據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)，2023年一季度央國企銷售額較2022年、2019年同期分別增長39%、35%，其中7家優(yōu)質(zhì)央國企招商、保利、華發(fā)、建發(fā)、越秀、中海、華潤及民企濱江增速尤為突出，分別增長62%、59%，而大多數(shù)民企銷售呈下降態(tài)勢(shì)，較2022年、2019年分別下降30%、45%。

“市場(chǎng)復(fù)蘇以來，具備貨值及信用優(yōu)勢(shì)的央國企，表現(xiàn)明顯好于市場(chǎng)平均水平，進(jìn)一步拉大了與民企的差距。”廣發(fā)證券分析師郭振表示。

其中，2023年1-3月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1141.3億元，同比增加25.84%，超過碧桂園、萬科成為行業(yè)第一。而越秀地產(chǎn)銷售增速最快，一季度累計(jì)合同銷售金額約438.33億元，同比上升約217.3%。

中海地產(chǎn)以超過70%的銷售增幅，位列行業(yè)第4名，其一季度累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約835.98億元，同比上升73.2%；華潤置地累計(jì)合同銷售金額790.2億元，同比增加71.9%；招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額722.66 億元，同比增加52.65%。

“央國企是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)的最大受益者，在手土地及金融資源充足，多采用以銷定產(chǎn)的經(jīng)營策略。隨著銷售持續(xù)改善，央國企有望進(jìn)一步加大拿地開工力度。”郭振表示。

民企方面，除部分民企因去年基數(shù)較低原因，同比增幅較大，大多數(shù)民企依然保持較大降幅。

據(jù)各房企披露的一季度銷售數(shù)據(jù)，今年1-3月，世茂集團(tuán)累計(jì)合約銷售總額148.4億元，同比減少32.9%；旭輝累計(jì)合同銷售金額211.3億元，同比下滑26.48%；雅居樂銷售金額為168.1億元，同比下降20.37%。

此外，頭部房企業(yè)績也出現(xiàn)下滑。其中，碧桂園今年前3個(gè)月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額718.7億元，同比減少27.57%；萬科前3月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1013.8億元，同比下降4.81%。

“自2022年行業(yè)供給側(cè)開始出清，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入重新洗牌階段，出險(xiǎn)民企市占率持續(xù)走低，2022年民企占百強(qiáng)房企比例僅15.7%。”國金證券杜昊旻表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前民企資金壓力大，其最重要的任務(wù)是保證現(xiàn)金流安全，尤其是出險(xiǎn)房企，其仍以債務(wù)重組、恢復(fù)經(jīng)營為第一目標(biāo)。隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加劇房企間分化，出險(xiǎn)民企市占率還將進(jìn)一步走低。

“目前投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍存顧慮，多數(shù)投資人還在持續(xù)觀察銷售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度。此外，由于當(dāng)前對(duì)民企發(fā)債的各項(xiàng)要求仍然較高，這增加了民企發(fā)債實(shí)際成本。”中指院分析師表示。

“當(dāng)前環(huán)境之下，優(yōu)質(zhì)房企投融能力強(qiáng)、貨值結(jié)構(gòu)優(yōu)化，且融資渠道更順，供給側(cè)改革帶來的資源分布優(yōu)勢(shì)，這將使部分企業(yè)銷售成長能力顯著領(lǐng)先于行業(yè)復(fù)蘇水平。”廣發(fā)證券分析師指出。

58安居客研究院院長張波告訴記者，金融側(cè)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的重點(diǎn)支持，將加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，財(cái)務(wù)越穩(wěn)健的房企，今年生存的優(yōu)勢(shì)越明顯。

“當(dāng)前和未來較長一段時(shí)間，房企間的競(jìng)爭(zhēng)是資產(chǎn)流動(dòng)性的競(jìng)爭(zhēng)。誰能拿到好地、快速實(shí)現(xiàn)去化，誰就將獲得更好的利潤水平，搶占更高的市場(chǎng)份額，土儲(chǔ)和資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性好的房企，未來發(fā)展空間更大。”國盛證券分析師認(rèn)為，從2022年、2023年一季度的拿地分布來看，民企拿地比例持續(xù)走弱，預(yù)計(jì)央國企未來的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升。

（來源：財(cái)聯(lián)社）