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      兩大評級機(jī)構(gòu)稱中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)企穩(wěn)跡象,銷售有望下半年恢復(fù)

      來源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2023年04月14日 【字體:

      4月12日,國際評級機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告稱,中國房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

      惠譽(yù)在報(bào)告中稱,2023年以來,中國房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象;葑u(yù)評級預(yù)計(jì),受益于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、政府的支持舉措以及去年同期的低基數(shù),樓市溫和回暖勢頭將在第二季度得以延續(xù)。

      惠譽(yù)預(yù)計(jì),若復(fù)蘇勢頭持續(xù),國有房企和少數(shù)未出險(xiǎn)的民營房企將成為主要受益者,因?yàn)檫@些企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力更為雄厚,能夠啟動新項(xiàng)目并為市場補(bǔ)充待售房源。

      但惠譽(yù)也提到,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售趨穩(wěn)不會拉動出險(xiǎn)房企顯著復(fù)蘇,特別是正在經(jīng)歷債務(wù)重整的房企。由于“保交樓”仍是優(yōu)先事項(xiàng),許多此類房企將不得不調(diào)動其大部分資源確保爛尾項(xiàng)目在未來幾年順利竣工并完成交付。購房者對此類房企的信心下滑,且恢復(fù)尚需時(shí)日,這也可能提高其項(xiàng)目的營運(yùn)資金要求。

      惠譽(yù)表示,融資環(huán)境也將維持分化態(tài)勢,因?yàn)榇蠖鄶?shù)受困房企的合同銷售額在中短期內(nèi)趨穩(wěn)的可能性較低。對國有房企及財(cái)力較強(qiáng)的民營房企而言,其流動性及融資狀況的持續(xù)改善也將繼續(xù)取決于新建商品住宅銷售更為普遍的回升。

      惠譽(yù)在報(bào)告中稱,2022年第四季度以來,中央政府出臺了一系列支持措施,令優(yōu)質(zhì)房企的境內(nèi)融資(特別是銀行借款)渠道顯著改善。這些未出險(xiǎn)房企的境內(nèi)外債券價(jià)格也大幅反彈。不過,民營房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模(尤其是未獲得政府增信支持的債券)仍有限,而國有房企和民營房企的外債發(fā)行依舊低迷。

      惠譽(yù)的基準(zhǔn)假設(shè)預(yù)測,繼2022年下降28%后,今年全國新建商品住宅銷售額將下滑0%-5%,房價(jià)將大致持穩(wěn)。若近期高線城市樓市持續(xù)回暖并形成趨勢,進(jìn)而提振民營房企的銷售表現(xiàn)及現(xiàn)金流生成,則惠譽(yù)或調(diào)升此前的基準(zhǔn)情形預(yù)期。

      2023年以來,房地產(chǎn)市場部分指標(biāo)已有所改善,部分原因在于此前的低基數(shù)效應(yīng)。根據(jù)中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(CRIC)發(fā)布的數(shù)據(jù),2023年第一季度中國百強(qiáng)房企的銷售額同比增長3.1%,其中3月同比增速為29.2%,表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,繼2022年下滑28%后,今年前兩個(gè)月新建商品住宅銷售額同比增長3.5%。惠譽(yù)認(rèn)為,2023年第二季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)將繼續(xù)自去年同期的低基數(shù)小幅改善。

      惠譽(yù)稱,樓市銷售日漸回暖或有望在2023年穩(wěn)定房價(jià)。國家統(tǒng)計(jì)局基于70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示,今年2月房價(jià)自2021年8月以來首次環(huán)比上漲。值得注意的是,新建商品住宅銷售價(jià)格在一線至三線城市均有所上漲,而二手房房價(jià)在一線和二線城市也實(shí)現(xiàn)微升,這可能預(yù)示著房價(jià)有希望呈現(xiàn)更為普遍的復(fù)蘇勢頭。

      除了惠譽(yù)之外,另一國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普在近期的報(bào)告中認(rèn)為,中國開發(fā)商銷售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)。

      標(biāo)普在報(bào)告中稱,中國開發(fā)商的銷售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)。然而,由于住房交付仍需時(shí)日,所以開發(fā)商的盈利水平和杠桿率或?qū)⒃?024年之后才能受益于銷售的改善。

      標(biāo)普全球評級分析師劉卓謙稱,2022年的存貨減值計(jì)提打擊了中國地產(chǎn)行業(yè)的盈利,而2023年可能會進(jìn)一步計(jì)提減值。出險(xiǎn)開發(fā)商目前面臨著債務(wù)重組、退市甚至清算等諸多障礙。同時(shí),合同負(fù)債減少將使開發(fā)商很難在2023年提高收入。2022年銷售表現(xiàn)疲軟已經(jīng)導(dǎo)致開發(fā)商截至2022年12月底的合同負(fù)債下降了10%。開發(fā)商犧牲利潤率以加快現(xiàn)金回流。2022年的EBITDA利潤率從2021年的19%平均下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

      標(biāo)普表示,雖然投資級開發(fā)商顯現(xiàn)出強(qiáng)于同行的韌性,但杠桿率仍有所上升。主要由于債務(wù)規(guī)模增加13%,其債務(wù)對EBITDA比率已從2021年的2.8倍-6.4倍增加到2022年的2.9倍-8.5倍。

      來源:澎湃新聞

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