曾處于資本風口的物業(yè)管理行業(yè)，2022年被踩了“急剎車”。

據(jù)申港證券統(tǒng)計，截至目前，共有53家A股及港股物管企業(yè)發(fā)布了2022年度業(yè)績報告，物企整體營業(yè)收入仍保持雙位數(shù)增長，但增速有所放緩。當前53家物企營業(yè)收入總計2373億元，同比增長19.1%，增速較2021年下降約26個百分點。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2022年上市物業(yè)公司中有15家營收出現(xiàn)下滑，其中下降幅度最大的是佳兆業(yè)美好，營收同比下滑33.1%；凈利潤出現(xiàn)下滑的物企多達31家，其中有6家出現(xiàn)虧損。

“受關聯(lián)方及房地產(chǎn)行業(yè)下行、企業(yè)運營管理成本增加、并購導致的商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷、規(guī)模擴張下的應收賬款高企等因素影響，2022年物企盈利水平承壓較為嚴重，部分物企歸母凈利潤出現(xiàn)負增長，部分關聯(lián)方為出險房企的物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)虧損。”申港證券分析師曹旭特表示。

萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全在公司業(yè)績會上表示，物業(yè)行業(yè)本來是一個從增量市場到存量市場比較平滑的一次轉化，但2022年卻被踩了“急剎車”。“急剎車帶來的問題是什么？客戶過于單一，利潤來源過于單一，這可能與兄弟公司發(fā)生的關聯(lián)交易也有一定關系。”

“由于多數(shù)上市物企是房地產(chǎn)公司分拆后實現(xiàn)的上市，母公司出現(xiàn)流動性問題后，也對旗下物企盈利能力產(chǎn)生了影響。未來上市物企盈利能力能否恢復，還要看母公司復蘇的情況如何。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱。

并購熱或將退潮

事實上，管理規(guī)模是物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的基礎，當前上市物企之間在規(guī)模上展開的競爭尤其激烈。

2022年，碧桂園服務成為上市物企中在管規(guī)模最大的企業(yè)，在管面積約8.69億平方米。此外，保利物業(yè)、雅生活服務在管面積均超5億平方米，綠城服務、中海物業(yè)、招商積余在管面積均超3億平方米。

“在關聯(lián)方支撐下行情況下，2022年多數(shù)物企在管面積仍保持正增長。其中，在管面積增長最快的為華潤萬象生活，增幅達98.2%，其增速較快的原因為，2022年完成了兩宗較大的并購案。”曹旭特表示。

不過，據(jù)申港證券統(tǒng)計，2022年物企并購市場整體熱度不及2021年，TOP30物企在管規(guī)模整體同比增速為17.9%。

曹旭特指出，并購雖成為短時間內快速提升在管規(guī)模的重要方式，但物企之間的并購更多表現(xiàn)為運營邏輯而非投資邏輯，部分物企在并購后的整合難度較大，商譽減值風險較高。

朱保全在萬物云業(yè)績會上也表示，2022年對物企行業(yè)而言是一個反思年，其中一項便是對并購的反思。

“三四年前，物企有45倍的市盈率，用30倍去并購，那么還有15倍可以炒，導致其在線下交易的時候倍數(shù)都很高。但同步在計入高價過程中，對于資產(chǎn)負債表一定是變重的，一旦將大頭計入了攤銷，一定會對當期的業(yè)績、利潤產(chǎn)生影響。”朱保全稱。

業(yè)內人士認為，低成本、低風險的市場外拓，將成為物企未來拓展規(guī)模、增強獨立性最重要的方式。

華潤萬象生活董事長李欣在業(yè)績會上便表示，未來更多考慮在現(xiàn)有城市進行深耕，實現(xiàn)一城多匯或多城多匯。“我們有信心在市場里繼續(xù)做高質量的第三方拓展，以保證公司未來持續(xù)獲得增長。”

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，從市值來看，目前華潤萬象生活市值最高，達931.3億元，遙遙領先于其他上市物企。截至4月6日收盤，共8家物業(yè)服務企業(yè)市值突破100億元。

“物業(yè)服務行業(yè)進入新發(fā)展階段，行業(yè)參與者的市場整合步伐，以及規(guī)模增長速度均會有所調整。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣對物業(yè)公司業(yè)績有所影響，但這只是暫時性的。”新城悅服務專業(yè)執(zhí)行官戚小明稱。

6家上市物企出現(xiàn)虧損

從頭部物企業(yè)績情況來看，去年營收規(guī)模較為可觀。

2022年在上市物企中，營收最高的是碧桂園服務，其2022年營收已達413.7億元，隨后依次是萬物云、雅生活、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務，其2022年營收分別為301.05億元、153.8億元、148.6億元、136.9億元、130.2億元、120億元、113.3億元、71.26億元。

凈利潤最高前十位的物企中，碧桂園服務居首，2022年盈利22.61億元，其次是華潤萬象生活、雅生活、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、建業(yè)新生活、招商積余、新城悅服務，2022年凈利潤分別為22.13億元、19.35億元、15.86億元、11.44億元、11.33億元、6.31億元、5.71億元、5.69億元、4.75億元。

不過，值得關注的是，2022年上市物企不僅營收增速整體有所放緩，同時還普遍存在毛利及凈利下滑的情況。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2022年上市物企毛利潤出現(xiàn)下滑的物企有27家；凈利潤出現(xiàn)下滑的物企高達31家，有6家出現(xiàn)虧損。

其中，金科服務2022年虧損金額最高，達18.39億元；其次是世茂服務虧損8.76億元；融創(chuàng)服務虧損4.62億元；正榮服務虧損2.8億元；時代鄰里虧損1.97億元；燁星集團虧損0.518億元。

對于虧損原因，金科服務董事長夏紹飛在業(yè)績會上表示，2022年整個地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項目的接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏相應的保障。2022年期間，金科服務很好地控制了對新交付住宅項目的獲取或拓展的節(jié)奏，全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初的預期。

融創(chuàng)服務管理層也表示，“2022年對地產(chǎn)的一些關聯(lián)方計提了14億元壞賬，對公司歸母利潤的影響約10億元，導致業(yè)績呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。”

“虧損最大的因素是，針對應收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產(chǎn)(品牌、合同及客戶關系)的攤銷成本、商譽等計提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務權益持有人的核心凈利潤為4.996億元。”世茂服務執(zhí)行董事、副總裁兼專業(yè)財務官蔡文為表示。

多數(shù)虧損物管企業(yè)認為，在計提減值、利空出盡后，2023年將實現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展。

“2023至2025年，我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，修復歸母凈利率指標，通過提升管理效率，進一步提升我們的盈利能力。”世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績會上說。

“母公司和地產(chǎn)行業(yè)整體的情況目前都在恢復，隨著地產(chǎn)行業(yè)以及母公司問題的解決，未來這一塊對我們的影響會越來越小。”融創(chuàng)服務管理層表示。

曹旭特認為，短期內并購引起的投后融合及無形資攤銷和商譽減值風險，仍將持續(xù)考驗物企。“隨著經(jīng)濟的向好，物企收繳率及社區(qū)增值服務仍有較確定的提升空間，在應收賬款及其他應收款計提合理減值后，物企于2023年有望迎來業(yè)績回歸。”

不過，受母公司流動性危機影響，目前港股上市物業(yè)企業(yè)中仍有8家延遲發(fā)布年報，分別是彩生活、恒大物業(yè)、奧園健康、鑫苑服務、力高健康生活、旭輝永升服務、康橋悅生活和佳源服務。

來源：財聯(lián)社