事實(shí)上，管理規(guī)模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前上市物企之間在規(guī)模上展開的競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈。

2022年，碧桂園服務(wù)成為上市物企中在管規(guī)模最大的企業(yè)，在管面積約8.69億平方米。此外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積均超5億平方米，綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余在管面積均超3億平方米。

“在關(guān)聯(lián)方支撐下行情況下，2022年多數(shù)物企在管面積仍保持正增長(zhǎng)。其中，在管面積增長(zhǎng)最快的為華潤(rùn)萬象生活，增幅達(dá)98.2%，其增速較快的原因?yàn)椋?022年完成了兩宗較大的并購案。”曹旭特表示。

不過，據(jù)申港證券統(tǒng)計(jì)，2022年物企并購市場(chǎng)整體熱度不及2021年，TOP30物企在管規(guī)模整體同比增速為17.9%。

曹旭特指出，并購雖成為短時(shí)間內(nèi)快速提升在管規(guī)模的重要方式，但物企之間的并購更多表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)邏輯而非投資邏輯，部分物企在并購后的整合難度較大，商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)較高。

朱保全在萬物云業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，2022年對(duì)物企行業(yè)而言是一個(gè)反思年，其中一項(xiàng)便是對(duì)并購的反思。

“三四年前，物企有45倍的市盈率，用30倍去并購，那么還有15倍可以炒，導(dǎo)致其在線下交易的時(shí)候倍數(shù)都很高。但同步在計(jì)入高價(jià)過程中，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表一定是變重的，一旦將大頭計(jì)入了攤銷，一定會(huì)對(duì)當(dāng)期的業(yè)績(jī)、利潤(rùn)產(chǎn)生影響。”朱保全稱。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，低成本、低風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)外拓，將成為物企未來拓展規(guī)模、增強(qiáng)獨(dú)立性最重要的方式。

華潤(rùn)萬象生活董事長(zhǎng)李欣在業(yè)績(jī)會(huì)上便表示，未來更多考慮在現(xiàn)有城市進(jìn)行深耕，實(shí)現(xiàn)一城多匯或多城多匯。“我們有信心在市場(chǎng)里繼續(xù)做高質(zhì)量的第三方拓展，以保證公司未來持續(xù)獲得增長(zhǎng)。”

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，從市值來看，目前華潤(rùn)萬象生活市值最高，達(dá)931.3億元，遙遙領(lǐng)先于其他上市物企。截至4月6日收盤，共8家物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值突破100億元。

“物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，行業(yè)參與者的市場(chǎng)整合步伐，以及規(guī)模增長(zhǎng)速度均會(huì)有所調(diào)整。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣對(duì)物業(yè)公司業(yè)績(jī)有所影響，但這只是暫時(shí)性的。”新城悅服務(wù)專業(yè)執(zhí)行官戚小明稱。

6家上市物企出現(xiàn)虧損

從頭部物企業(yè)績(jī)情況來看，去年?duì)I收規(guī)模較為可觀。

2022年在上市物企中，營(yíng)收最高的是碧桂園服務(wù)，其2022年?duì)I收已達(dá)413.7億元，隨后依次是萬物云、雅生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)，其2022年?duì)I收分別為301.05億元、153.8億元、148.6億元、136.9億元、130.2億元、120億元、113.3億元、71.26億元。

凈利潤(rùn)最高前十位的物企中，碧桂園服務(wù)居首，2022年盈利22.61億元，其次是華潤(rùn)萬象生活、雅生活、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、建業(yè)新生活、招商積余、新城悅服務(wù)，2022年凈利潤(rùn)分別為22.13億元、19.35億元、15.86億元、11.44億元、11.33億元、6.31億元、5.71億元、5.69億元、4.75億元。

不過，值得關(guān)注的是，2022年上市物企不僅營(yíng)收增速整體有所放緩，同時(shí)還普遍存在毛利及凈利下滑的情況。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上市物企毛利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的物企有27家；凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的物企高達(dá)31家，有6家出現(xiàn)虧損。

其中，金科服務(wù)2022年虧損金額最高，達(dá)18.39億元；其次是世茂服務(wù)虧損8.76億元；融創(chuàng)服務(wù)虧損4.62億元；正榮服務(wù)虧損2.8億元；時(shí)代鄰里虧損1.97億元；燁星集團(tuán)虧損0.518億元。

對(duì)于虧損原因，金科服務(wù)董事長(zhǎng)夏紹飛在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項(xiàng)目的接房率和入住率都不盡如人意，整個(gè)空置房費(fèi)用的回款也缺乏相應(yīng)的保障。2022年期間，金科服務(wù)很好地控制了對(duì)新交付住宅項(xiàng)目的獲取或拓展的節(jié)奏，全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初的預(yù)期。

融創(chuàng)服務(wù)管理層也表示，“2022年對(duì)地產(chǎn)的一些關(guān)聯(lián)方計(jì)提了14億元壞賬，對(duì)公司歸母利潤(rùn)的影響約10億元，導(dǎo)致業(yè)績(jī)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。”

“虧損最大的因素是，針對(duì)應(yīng)收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產(chǎn)(品牌、合同及客戶關(guān)系)的攤銷成本、商譽(yù)等計(jì)提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務(wù)權(quán)益持有人的核心凈利潤(rùn)為4.996億元。”世茂服務(wù)執(zhí)行董事、副總裁兼專業(yè)財(cái)務(wù)官蔡文為表示。

多數(shù)虧損物管企業(yè)認(rèn)為，在計(jì)提減值、利空出盡后，2023年將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展。

“2023至2025年，我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，修復(fù)歸母凈利率指標(biāo)，通過提升管理效率，進(jìn)一步提升我們的盈利能力。”世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績(jī)會(huì)上說。

“母公司和地產(chǎn)行業(yè)整體的情況目前都在恢復(fù)，隨著地產(chǎn)行業(yè)以及母公司問題的解決，未來這一塊對(duì)我們的影響會(huì)越來越小。”融創(chuàng)服務(wù)管理層表示。

曹旭特認(rèn)為，短期內(nèi)并購引起的投后融合及無形資攤銷和商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)，仍將持續(xù)考驗(yàn)物企。“隨著經(jīng)濟(jì)的向好，物企收繳率及社區(qū)增值服務(wù)仍有較確定的提升空間，在應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款計(jì)提合理減值后，物企于2023年有望迎來業(yè)績(jī)回歸。”

不過，受母公司流動(dòng)性危機(jī)影響，目前港股上市物業(yè)企業(yè)中仍有8家延遲發(fā)布年報(bào)，分別是彩生活、恒大物業(yè)、奧園健康、鑫苑服務(wù)、力高健康生活、旭輝永升服務(wù)、康橋悅生活和佳源服務(wù)。

來源：財(cái)聯(lián)社