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      物管行業(yè)迎來“急剎車” !2022年31家上市物企凈利出現(xiàn)下滑

      來源:財聯(lián)社 更新時間:2023年04月12日 【字體:

      曾處于資本風口的物業(yè)管理行業(yè),2022年被踩了“急剎車”。

      據(jù)申港證券統(tǒng)計,截至目前,共有53家A股及港股物管企業(yè)發(fā)布了2022年度業(yè)績報告,物企整體營業(yè)收入仍保持雙位數(shù)增長,但增速有所放緩。當前53家物企營業(yè)收入總計2373億元,同比增長19.1%,增速較2021年下降約26個百分點。

      據(jù)記者不完全統(tǒng)計,2022年上市物業(yè)公司中有15家營收出現(xiàn)下滑,其中下降幅度最大的是佳兆業(yè)美好,營收同比下滑33.1%;凈利潤出現(xiàn)下滑的物企多達31家,其中有6家出現(xiàn)虧損。

      “受關聯(lián)方及房地產(chǎn)行業(yè)下行、企業(yè)運營管理成本增加、并購導致的商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷、規(guī)模擴張下的應收賬款高企等因素影響,2022年物企盈利水平承壓較為嚴重,部分物企歸母凈利潤出現(xiàn)負增長,部分關聯(lián)方為出險房企的物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)虧損。”申港證券分析師曹旭特表示。

      萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全在公司業(yè)績會上表示,物業(yè)行業(yè)本來是一個從增量市場到存量市場比較平滑的一次轉化,但2022年卻被踩了“急剎車”。“急剎車帶來的問題是什么?客戶過于單一,利潤來源過于單一,這可能與兄弟公司發(fā)生的關聯(lián)交易也有一定關系。”

      “由于多數(shù)上市物企是房地產(chǎn)公司分拆后實現(xiàn)的上市,母公司出現(xiàn)流動性問題后,也對旗下物企盈利能力產(chǎn)生了影響。未來上市物企盈利能力能否恢復,還要看母公司復蘇的情況如何。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱。

      并購熱或將退潮

      事實上,管理規(guī)模是物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的基礎,當前上市物企之間在規(guī)模上展開的競爭尤其激烈。

      2022年,碧桂園服務成為上市物企中在管規(guī)模最大的企業(yè),在管面積約8.69億平方米。此外,保利物業(yè)、雅生活服務在管面積均超5億平方米,綠城服務、中海物業(yè)、招商積余在管面積均超3億平方米。

      “在關聯(lián)方支撐下行情況下,2022年多數(shù)物企在管面積仍保持正增長。其中,在管面積增長最快的為華潤萬象生活,增幅達98.2%,其增速較快的原因為,2022年完成了兩宗較大的并購案。”曹旭特表示。

      不過,據(jù)申港證券統(tǒng)計,2022年物企并購市場整體熱度不及2021年,TOP30物企在管規(guī)模整體同比增速為17.9%。

      曹旭特指出,并購雖成為短時間內快速提升在管規(guī)模的重要方式,但物企之間的并購更多表現(xiàn)為運營邏輯而非投資邏輯,部分物企在并購后的整合難度較大,商譽減值風險較高。

      朱保全在萬物云業(yè)績會上也表示,2022年對物企行業(yè)而言是一個反思年,其中一項便是對并購的反思。

      “三四年前,物企有45倍的市盈率,用30倍去并購,那么還有15倍可以炒,導致其在線下交易的時候倍數(shù)都很高。但同步在計入高價過程中,對于資產(chǎn)負債表一定是變重的,一旦將大頭計入了攤銷,一定會對當期的業(yè)績、利潤產(chǎn)生影響。”朱保全稱。

      業(yè)內人士認為,低成本、低風險的市場外拓,將成為物企未來拓展規(guī)模、增強獨立性最重要的方式。

      華潤萬象生活董事長李欣在業(yè)績會上便表示,未來更多考慮在現(xiàn)有城市進行深耕,實現(xiàn)一城多匯或多城多匯。“我們有信心在市場里繼續(xù)做高質量的第三方拓展,以保證公司未來持續(xù)獲得增長。”

      據(jù)中指院數(shù)據(jù),從市值來看,目前華潤萬象生活市值最高,達931.3億元,遙遙領先于其他上市物企。截至4月6日收盤,共8家物業(yè)服務企業(yè)市值突破100億元。

      “物業(yè)服務行業(yè)進入新發(fā)展階段,行業(yè)參與者的市場整合步伐,以及規(guī)模增長速度均會有所調整。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣對物業(yè)公司業(yè)績有所影響,但這只是暫時性的。”新城悅服務專業(yè)執(zhí)行官戚小明稱。

      6家上市物企出現(xiàn)虧損

      從頭部物企業(yè)績情況來看,去年營收規(guī)模較為可觀。

      2022年在上市物企中,營收最高的是碧桂園服務,其2022年營收已達413.7億元,隨后依次是萬物云、雅生活、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務,其2022年營收分別為301.05億元、153.8億元、148.6億元、136.9億元、130.2億元、120億元、113.3億元、71.26億元。

      凈利潤最高前十位的物企中,碧桂園服務居首,2022年盈利22.61億元,其次是華潤萬象生活、雅生活、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、建業(yè)新生活、招商積余、新城悅服務,2022年凈利潤分別為22.13億元、19.35億元、15.86億元、11.44億元、11.33億元、6.31億元、5.71億元、5.69億元、4.75億元。

      物管行業(yè)迎來

      不過,值得關注的是,2022年上市物企不僅營收增速整體有所放緩,同時還普遍存在毛利及凈利下滑的情況。

      據(jù)記者不完全統(tǒng)計,2022年上市物企毛利潤出現(xiàn)下滑的物企有27家;凈利潤出現(xiàn)下滑的物企高達31家,有6家出現(xiàn)虧損。

      其中,金科服務2022年虧損金額最高,達18.39億元;其次是世茂服務虧損8.76億元;融創(chuàng)服務虧損4.62億元;正榮服務虧損2.8億元;時代鄰里虧損1.97億元;燁星集團虧損0.518億元。

      對于虧損原因,金科服務董事長夏紹飛在業(yè)績會上表示,2022年整個地產(chǎn)行業(yè)極度承壓,開發(fā)商大部分所交付項目的接房率和入住率都不盡如人意,整個空置房費用的回款也缺乏相應的保障。2022年期間,金科服務很好地控制了對新交付住宅項目的獲取或拓展的節(jié)奏,全年新增住宅在管面積2700萬平方米,略低于年初的預期。

      融創(chuàng)服務管理層也表示,“2022年對地產(chǎn)的一些關聯(lián)方計提了14億元壞賬,對公司歸母利潤的影響約10億元,導致業(yè)績呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。”

      “虧損最大的因素是,針對應收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產(chǎn)(品牌、合同及客戶關系)的攤銷成本、商譽等計提減值。若剔除這些影響因素,歸屬世茂服務權益持有人的核心凈利潤為4.996億元。”世茂服務執(zhí)行董事、副總裁兼專業(yè)財務官蔡文為表示。

      多數(shù)虧損物管企業(yè)認為,在計提減值、利空出盡后,2023年將實現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展。

      “2023至2025年,我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打,修復歸母凈利率指標,通過提升管理效率,進一步提升我們的盈利能力。”世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績會上說。

      “母公司和地產(chǎn)行業(yè)整體的情況目前都在恢復,隨著地產(chǎn)行業(yè)以及母公司問題的解決,未來這一塊對我們的影響會越來越小。”融創(chuàng)服務管理層表示。

      曹旭特認為,短期內并購引起的投后融合及無形資攤銷和商譽減值風險,仍將持續(xù)考驗物企。“隨著經(jīng)濟的向好,物企收繳率及社區(qū)增值服務仍有較確定的提升空間,在應收賬款及其他應收款計提合理減值后,物企于2023年有望迎來業(yè)績回歸。”

      不過,受母公司流動性危機影響,目前港股上市物業(yè)企業(yè)中仍有8家延遲發(fā)布年報,分別是彩生活、恒大物業(yè)、奧園健康、鑫苑服務、力高健康生活、旭輝永升服務、康橋悅生活和佳源服務。

      來源:財聯(lián)社

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