來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

記者：吳抒穎

“刷了一天朋友圈，愣是一條喜報也沒見著。可想而知，這個五一成交得多一般啊。”小李在深圳一家房企負(fù)責(zé)營銷，五一勞動節(jié)小長假后復(fù)工的第一天，他想要了解其他房企的銷售情況，發(fā)現(xiàn)大家的成績普遍慘淡。

在旅游出行無比熱鬧的五一假期之中，房地產(chǎn)行業(yè)的平靜顯得有些“與世無爭”。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年五一期間（4月29日-5月3日），代表城市成交規(guī)模較去年五一假期增長約25%，其中多個城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成；一線城市中，北京相比去年的成交降幅甚至超過六成。

五一樓市表現(xiàn)平淡，在從業(yè)者的預(yù)期之內(nèi)。 “人都出去玩了，誰會五一去看房呢？”一位廣州房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

今年第二季度以來，樓市在一季度迎來短暫小陽春后轉(zhuǎn)向平淡，成交續(xù)跌。五一樓市的表現(xiàn)，也是這種行情的延續(xù)。不過，政策面對市場表現(xiàn)已有一定反應(yīng)，一線城市部分區(qū)域也率先做出微調(diào)。

促銷無改頹勢

備戰(zhàn)五一，開發(fā)商并非沒有付出努力。為了促進(jìn)成交，開發(fā)商們可都是真金白銀地在干活。

據(jù)招商蛇口深圳公司發(fā)布消息，五一期間，招商蛇口在深圳的三個在售樓盤一共推出100套特價房源，讓利金額累計約1億元。其中，優(yōu)惠力度較高的是南山蛇口公寓項目太子灣·泓璽項目，推出了5套一口價房源，最高優(yōu)惠187萬元。

萬科各地也有方式不一程度不同的促銷方式。

例如，無錫萬科在五一期間每個在售項目均推出了10套特價房源，且還有萬元購房優(yōu)惠券放送，此外還推出了5個月無憂退房的“購房保障”；東莞萬科旗下有項目則針對個體戶給出特定的優(yōu)惠，針對個體戶經(jīng)營最高可享42萬優(yōu)惠。

龍頭房企優(yōu)惠不斷，中型房企也不甘落后。

可供參考的例子是，卓越推出的五一購房節(jié)通過線上發(fā)布購房券，5.8元即可搶購5888元的購房抵用券或選擇價值10088元京東家電禮包，同時部分案場將每日發(fā)布特惠房源、購買指定房源即可贈送車位等手段。

“現(xiàn)在這行情，讓利是真的有用。但促銷手段也可以多變一些，不單是降價，你只要讓購房者感覺到買值了就行。”上述深圳房企營銷人士表示。

即便房企促銷風(fēng)風(fēng)火火，但實(shí)際成交卻并不亮眼。

據(jù)各大房企城市公司所發(fā)布的五一營銷簡報，其中招商蛇口深圳公司五一期間的銷售額是3.6億元；卓越廣州公司的銷售額則是3.2億元，認(rèn)購數(shù)量是140套。這已經(jīng)是成交較好的水平，更多的房企選擇不公布銷售情況，原因是“不好不壞，沒有值得說的地方”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從多家房企處了解到的信息，無論是龍頭房企抑或是區(qū)域型的房企，其普遍完成率都與預(yù)期有一定差距。“比去年肯定是好很多，比4月也要好些，同比去年漲個40%不成問題。問題就是去年基數(shù)低，完成率現(xiàn)在看也好不了太多。”一家TOP20房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

“五一就有一個數(shù)據(jù)比較好。就是來訪量雖然降了不少，但成交還行，轉(zhuǎn)化率還可以。但不是因?yàn)槭袌龊闷饋恚�而是因�(yàn)槲逡荒苋套〔怀鋈ネ孢�來看房的人，那多半是需求很強(qiáng)烈的，所以才有這結(jié)果。”一位深圳房企的總部人士對記者表示。

分化趨勢持續(xù)

房企的感受是當(dāng)前各大城市樓市基本面情況的映射。

據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，五一期間，北京商品住宅網(wǎng)簽僅114套，成交面積為1.40萬平，較去年五一假期降幅超六成；上海保持活躍，項目到訪量相比節(jié)前明顯增加；廣州相比4月份有明顯提升，而成交方面，除個別項目去化較好外，整體去化水平一般；深圳雖然優(yōu)惠力度增加，但成交量并未取得預(yù)期效果，當(dāng)前樓市信心仍沒有恢復(fù)。

更為直觀的數(shù)據(jù)是，新推售的房源去化十分一般。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五一期間，廣州全市3155套推新貨量中僅錄得466套去化，整體去化率15%，同比兩年均顯冷清。

事實(shí)上，一線城市樓市已經(jīng)算是平淡中有些許亮點(diǎn)的區(qū)域。此前一度火爆的一些熱點(diǎn)城市，熱度消退得更加強(qiáng)烈。

以武漢為例，進(jìn)入4月以來，武漢樓市整體成交量和3月相比，下滑明顯。據(jù)樂居援引武漢住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，武漢住宅成交7487套，相比3月武漢新房住宅整體成交14643套，環(huán)比下降了約49%，同比下降了約22%。

這種趨勢在五一期間也無好轉(zhuǎn)。

“我們項目分銷給到了9個點(diǎn)，把整個區(qū)域客戶都拉過來，整個五一期間就賣了20多套，這在整個片區(qū)就是最多的了，占到了近五成。”一位武漢項目負(fù)責(zé)營銷的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

從當(dāng)前市場的現(xiàn)狀判斷，樓市回歸并企穩(wěn)的趨勢，仍待確認(rèn)。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，剛剛過去的4月，全國30個重點(diǎn)城市新增商品住宅供應(yīng)1333萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降19%；成交1642萬平方米，環(huán)比下降27%，同比增長37%，僅北京、深圳、成都、西安4城環(huán)比尚能保持增勢，市場復(fù)蘇動能略顯不足。

中指院則分析認(rèn)為，各地因城施策持續(xù)跟進(jìn)，核心一二線城市亦在優(yōu)化需求端政策，如杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域納入差異化限購，外地戶籍只需1個月社保即可購房，北京房山區(qū)加大人才引進(jìn)力度等。短期來看，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)的關(guān)鍵。

中指院續(xù)稱，從市場節(jié)奏和供應(yīng)角度看，4月中下旬重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積保持在高位，供給支撐下，預(yù)計5月新房銷售將保持一定規(guī)模，但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在供給放量、土拍情緒上升等因素帶動下市場活躍度有望保持，而多數(shù)城市市場調(diào)整壓力仍然較大。