債權(quán)人強制拍賣房企不良資產(chǎn)的案例多了起來。5月份以來，部分房企資產(chǎn)被債權(quán)人擺上貨架，諸如祥祺集團主席陳紅天旗下的3宗“收藏級資產(chǎn)”將被拍賣，萬柳書院75套房產(chǎn)作為抵押物將被拍賣，恒大持有的廣匯集團大部分股權(quán)也被擺上拍賣臺，將于6月8日、6月9日進行拍賣。

這里面不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和品牌房企，債權(quán)人選擇這個時候拍賣不良資產(chǎn)的原因是什么？對于債務(wù)重組尚在進行中的房企來說，資產(chǎn)拍賣會影響其進程嗎？

金融機構(gòu)債權(quán)人等不及了

深圳“隱形富豪”、祥祺集團董事局主席、同心俱樂部主席陳紅天旗下位于香港的頂級豪宅將要被強制出售。

5月10日，第一太平戴維斯（香港）宣布，獨家代理公開招標出售“港島山頂司徒拔道53號傲璇5樓單位連同兩個車位”，截標日暫定為8月8日12時。

據(jù)了解，該物業(yè)單位是陳紅天及其妻子于2015年以近4億港元購入自住，在3月份遭到接管。

同被第一太平戴維斯代理的還有陳紅天旗下的祥祺中心。5月8日，第一太平戴維斯（香港）公開招標出售紅磡祥祺中心，截標日期為8月28日，由原業(yè)主提供的去年物業(yè)估值約70億港元。

還有陳紅天旗下的山頂歌賦山道15號屋地，也將被拍賣。據(jù)合計，上述3處資產(chǎn)為藝術(shù)品級別的收藏級資產(chǎn)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總估值在百億港元左右。

無獨有偶。5月份以來，還有其他房企不良資產(chǎn)被擺上貨架，其中包括著名的萬柳書院。

在北京豪宅圈流傳著這么一句順口溜：萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰？其中，萬柳書院的5米灰墻排在第一位。

位于海淀區(qū)萬柳板塊的萬柳書院，是北京高端住宅的標桿之一，但是卻遭遇被拍賣的命運。

5月7日，京東拍賣網(wǎng)掛出“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項目”，其中抵押物為北京萬柳書院75套未售住宅、商業(yè)服務(wù)用房以及車位，從而引發(fā)關(guān)注。

根據(jù)京東拍賣信息顯示，中國信達北京分公司是債權(quán)人，赫華恒瑞和中赫集團是債務(wù)人，截至2023年1月31日，債權(quán)金額約為46.95億元，其中債權(quán)本金37.50億元。

此外，還有麻煩不斷的恒大。根據(jù)阿里法拍平臺發(fā)布的信息，恒大持有的新疆廣匯實業(yè)投資（集團）有限責任公司（簡稱“廣匯集團”）30.99%股權(quán)，將被司法拍賣，總起拍價約99.33億元。這已是恒大持有的其他公司股份第二次被拍賣。上一次被拍賣的是恒大持有的盛京銀行股份。

這些資產(chǎn)被拍賣的房企，無一不是存在債務(wù)問題。

信達北京公司在公告中稱，此項目是以北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)設(shè)立股權(quán)他益權(quán)信托，為重組債務(wù)提供擔保。該項目到期日為2025年3月份，債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。

陳紅天旗下3處資產(chǎn)在3月份就傳出被接管的消息。當時，祥祺集團通過“同心俱樂部”回應(yīng)稱：“陳紅天在香港的3個核心物業(yè)根據(jù)近期銀行委托的評估報告顯示的價值約為98億港元，盡管某些物業(yè)價值比疫情前大幅下跌，但相對應(yīng)略高于50億港元貸款，負債比率不到60%。受三年疫情及全球經(jīng)濟影響，這個過程對應(yīng)還款接近10億港元。近兩個月，多筆大額應(yīng)收賬款被對方臨時悔約，同時受到一宗大額交易買方于完成交易前幾天突然悔約，造成關(guān)聯(lián)違約。加上內(nèi)地多項正常業(yè)務(wù)辦理過程遇到非正常的障礙。因系列事件造成短暫現(xiàn)金流斷裂。”

不過，如今這3處物業(yè)從“被接管”轉(zhuǎn)到被債權(quán)人擺上貨架，說明祥祺集團的現(xiàn)金流問題并未得到解決。

還有恒大，雖然債務(wù)重組仍在進展中，獲得的支持人數(shù)不斷增多，但是巨額債務(wù)問題的化解并非易事。

不良資產(chǎn)拍賣未來可能會增多

5月份以來，金融機構(gòu)強制拍賣房企不良資產(chǎn)的現(xiàn)象多了起來。

58安居客研究院院長張波表示，對于債權(quán)人而言，最大的訴求就是可以拿回本金和利息，并且一般債權(quán)人在簽訂借款合同時就會要求用優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為抵押。當下房企的現(xiàn)金流大都吃緊，雖然融資渠道不斷打開，但也更利于優(yōu)質(zhì)房企。在此背景下，部分房企的債務(wù)償還節(jié)奏依然偏慢，通過將相關(guān)抵押資產(chǎn)進行拍賣的方式，是清償債務(wù)的有效途徑之一。

根據(jù)中指研究院《2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，從TOP50房企1-4月銷售表現(xiàn)來看，央企、國企銷售額同比平均增長近95%，銷售面積同比平均增長86.2%；而民營企業(yè)銷售額同比平均降低14.3%，銷售面積同比平均降低9.3%。央企、國企銷售與民營房企分化顯著。

“從融資來看，自從去年11月‘三支箭’發(fā)出以來，央企、國企及部分優(yōu)質(zhì)民企融資受益明顯，大部分中小民營房企融資環(huán)境沒有明顯改善，這些企業(yè)融資仍然十分困難，所以償債能力依然較弱。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，祥祺集團、中赫集團屬于中小房企，銷售回款及融資沒有明顯改善，現(xiàn)金流仍然困難，償債能力仍然較弱，會發(fā)生資產(chǎn)被債權(quán)人拍賣的現(xiàn)象。

此外，張波認為，由于市場出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，不少資產(chǎn)的估值也可能會上升，或者拍賣成交的幾率也大大增加。“不良資產(chǎn)的拍賣未來可能會增多，這也是房企變相償還債務(wù)的方式之一。債權(quán)人如果對未來預(yù)期不確定性增多的話，也會加快法拍的節(jié)奏。”

值得關(guān)注的是，不少房企在進行債務(wù)展期或者重組，不良資產(chǎn)被強制拍賣會影響其進展嗎？

在劉水看來，不良資產(chǎn)出售，如果能出售成功，也能償還部分債務(wù)，并且出售的也是很小一部分資產(chǎn)，不會影響展期及債務(wù)重組。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為，如果這些資產(chǎn)的處理能夠解決一部分債務(wù)問題或者緩解債務(wù)危機，對房企整體債務(wù)的展期或重組可能會帶來一定的推動作用。但是，如果這些資產(chǎn)的處理結(jié)果只是杯水車薪，甚至可能會引發(fā)更多的債權(quán)人恐慌，不利于展期或重組。

那么，房企如何避免資產(chǎn)被強制處置、給債務(wù)重組騰挪更多時間呢？對此，劉水認為，應(yīng)積極與債權(quán)人商談，努力取得債權(quán)人的理解；加快推進債務(wù)重組進程，盡早與債權(quán)人達成協(xié)議；盤活資產(chǎn)，加快銷售回款，增強現(xiàn)金流，增強償債能力。

來源：新京報