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      資產(chǎn)被債權人強制拍賣,房企化解債務何去何從?

      來源:新京報 更新時間:2023年05月19日 【字體:

      債權人強制拍賣房企不良資產(chǎn)的案例多了起來。5月份以來,部分房企資產(chǎn)被債權人擺上貨架,諸如祥祺集團主席陳紅天旗下的3宗“收藏級資產(chǎn)”將被拍賣,萬柳書院75套房產(chǎn)作為抵押物將被拍賣,恒大持有的廣匯集團大部分股權也被擺上拍賣臺,將于6月8日、6月9日進行拍賣。

      這里面不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和品牌房企,債權人選擇這個時候拍賣不良資產(chǎn)的原因是什么?對于債務重組尚在進行中的房企來說,資產(chǎn)拍賣會影響其進程嗎?

      金融機構債權人等不及了

      深圳“隱形富豪”、祥祺集團董事局主席、同心俱樂部主席陳紅天旗下位于香港的頂級豪宅將要被強制出售。

      5月10日,第一太平戴維斯(香港)宣布,獨家代理公開招標出售“港島山頂司徒拔道53號傲璇5樓單位連同兩個車位”,截標日暫定為8月8日12時。

      據(jù)了解,該物業(yè)單位是陳紅天及其妻子于2015年以近4億港元購入自住,在3月份遭到接管。

      同被第一太平戴維斯代理的還有陳紅天旗下的祥祺中心。5月8日,第一太平戴維斯(香港)公開招標出售紅磡祥祺中心,截標日期為8月28日,由原業(yè)主提供的去年物業(yè)估值約70億港元。

      還有陳紅天旗下的山頂歌賦山道15號屋地,也將被拍賣。據(jù)合計,上述3處資產(chǎn)為藝術品級別的收藏級資產(chǎn),屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),總估值在百億港元左右。

      無獨有偶。5月份以來,還有其他房企不良資產(chǎn)被擺上貨架,其中包括著名的萬柳書院。

      在北京豪宅圈流傳著這么一句順口溜:萬柳的墻,西宸的缸,霄八的頂,融創(chuàng)的湖,紫辰院的樹,北平府的院子住著誰?其中,萬柳書院的5米灰墻排在第一位。

      位于海淀區(qū)萬柳板塊的萬柳書院,是北京高端住宅的標桿之一,但是卻遭遇被拍賣的命運。

      5月7日,京東拍賣網(wǎng)掛出“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不良債權轉讓項目”,其中抵押物為北京萬柳書院75套未售住宅、商業(yè)服務用房以及車位,從而引發(fā)關注。

      根據(jù)京東拍賣信息顯示,中國信達北京分公司是債權人,赫華恒瑞和中赫集團是債務人,截至2023年1月31日,債權金額約為46.95億元,其中債權本金37.50億元。

      此外,還有麻煩不斷的恒大。根據(jù)阿里法拍平臺發(fā)布的信息,恒大持有的新疆廣匯實業(yè)投資(集團)有限責任公司(簡稱“廣匯集團”)30.99%股權,將被司法拍賣,總起拍價約99.33億元。這已是恒大持有的其他公司股份第二次被拍賣。上一次被拍賣的是恒大持有的盛京銀行股份。

      這些資產(chǎn)被拍賣的房企,無一不是存在債務問題。

      信達北京公司在公告中稱,此項目是以北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權設立股權他益權信托,為重組債務提供擔保。該項目到期日為2025年3月份,債務人曾存在逾期等違約情形。

      陳紅天旗下3處資產(chǎn)在3月份就傳出被接管的消息。當時,祥祺集團通過“同心俱樂部”回應稱:“陳紅天在香港的3個核心物業(yè)根據(jù)近期銀行委托的評估報告顯示的價值約為98億港元,盡管某些物業(yè)價值比疫情前大幅下跌,但相對應略高于50億港元貸款,負債比率不到60%。受三年疫情及全球經(jīng)濟影響,這個過程對應還款接近10億港元。近兩個月,多筆大額應收賬款被對方臨時悔約,同時受到一宗大額交易買方于完成交易前幾天突然悔約,造成關聯(lián)違約。加上內(nèi)地多項正常業(yè)務辦理過程遇到非正常的障礙。因系列事件造成短暫現(xiàn)金流斷裂。”

      不過,如今這3處物業(yè)從“被接管”轉到被債權人擺上貨架,說明祥祺集團的現(xiàn)金流問題并未得到解決。

      還有恒大,雖然債務重組仍在進展中,獲得的支持人數(shù)不斷增多,但是巨額債務問題的化解并非易事。

      不良資產(chǎn)拍賣未來可能會增多

      5月份以來,金融機構強制拍賣房企不良資產(chǎn)的現(xiàn)象多了起來。

      58安居客研究院院長張波表示,對于債權人而言,最大的訴求就是可以拿回本金和利息,并且一般債權人在簽訂借款合同時就會要求用優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為抵押。當下房企的現(xiàn)金流大都吃緊,雖然融資渠道不斷打開,但也更利于優(yōu)質(zhì)房企。在此背景下,部分房企的債務償還節(jié)奏依然偏慢,通過將相關抵押資產(chǎn)進行拍賣的方式,是清償債務的有效途徑之一。

      根據(jù)中指研究院《2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》,從TOP50房企1-4月銷售表現(xiàn)來看,央企、國企銷售額同比平均增長近95%,銷售面積同比平均增長86.2%;而民營企業(yè)銷售額同比平均降低14.3%,銷售面積同比平均降低9.3%。央企、國企銷售與民營房企分化顯著。

      “從融資來看,自從去年11月‘三支箭’發(fā)出以來,央企、國企及部分優(yōu)質(zhì)民企融資受益明顯,大部分中小民營房企融資環(huán)境沒有明顯改善,這些企業(yè)融資仍然十分困難,所以償債能力依然較弱。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,祥祺集團、中赫集團屬于中小房企,銷售回款及融資沒有明顯改善,現(xiàn)金流仍然困難,償債能力仍然較弱,會發(fā)生資產(chǎn)被債權人拍賣的現(xiàn)象。

      此外,張波認為,由于市場出現(xiàn)了復蘇跡象,不少資產(chǎn)的估值也可能會上升,或者拍賣成交的幾率也大大增加。“不良資產(chǎn)的拍賣未來可能會增多,這也是房企變相償還債務的方式之一。債權人如果對未來預期不確定性增多的話,也會加快法拍的節(jié)奏。”

      值得關注的是,不少房企在進行債務展期或者重組,不良資產(chǎn)被強制拍賣會影響其進展嗎?

      在劉水看來,不良資產(chǎn)出售,如果能出售成功,也能償還部分債務,并且出售的也是很小一部分資產(chǎn),不會影響展期及債務重組。

      北京金訴律師事務所主任王玉臣認為,如果這些資產(chǎn)的處理能夠解決一部分債務問題或者緩解債務危機,對房企整體債務的展期或重組可能會帶來一定的推動作用。但是,如果這些資產(chǎn)的處理結果只是杯水車薪,甚至可能會引發(fā)更多的債權人恐慌,不利于展期或重組。

      那么,房企如何避免資產(chǎn)被強制處置、給債務重組騰挪更多時間呢?對此,劉水認為,應積極與債權人商談,努力取得債權人的理解;加快推進債務重組進程,盡早與債權人達成協(xié)議;盤活資產(chǎn),加快銷售回款,增強現(xiàn)金流,增強償債能力。

      來源:新京報

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