住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日召開企業(yè)座談會(huì)，表示下一步要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

座談會(huì)上，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國有、民營企業(yè)負(fù)責(zé)人作了重點(diǎn)發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際，分析了當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，表達(dá)了對(duì)相關(guān)政策落實(shí)情況的真切感受，就推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。

會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，要求穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，并明確提到以下幾個(gè)政策發(fā)力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費(fèi)減免；個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付；要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，希望建筑企業(yè)和房企積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士表示，這一次政策調(diào)整，主要基于近期關(guān)于“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷轉(zhuǎn)向，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策，接下來將會(huì)逐漸退出。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體良性循環(huán)

在此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)中，個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施吸引了眾多關(guān)注。什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？未來，這一政策的實(shí)施，會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

“認(rèn)房”，是指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)會(huì)參考擬購房人在擬購房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。

此前一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱情形時(shí)，出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，被認(rèn)為是從市場預(yù)期和實(shí)際購買力兩方面，對(duì)市場有降溫的作用。因此，此前各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實(shí)際運(yùn)行的不同，對(duì)首套、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”，嚴(yán)格程度依次遞減。

例如，按照北京的規(guī)定，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策在給市場預(yù)期降溫的同時(shí)，反過來也提升了換房人的首付門檻。假如購房人要改善住房需求，在賣一套買一套的情況下，假如“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例則為35%，假如“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付比例就變成了60%，這樣一來就增加了換房的難度。

因此，假如個(gè)人貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一方面會(huì)促進(jìn)剛需和改善群體實(shí)現(xiàn)住房需求，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。同時(shí)，改善群體賣掉二手房后購買新房，也促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。而從整體看，會(huì)帶動(dòng)新房市場銷售改善，房企回款加快。

中指院常務(wù)副院長 黃瑜：我覺得應(yīng)該說對(duì)于我們這個(gè)市場，特別是購房市場來說，提升信心還是可以發(fā)揮一些作用的，這種優(yōu)化就可以促進(jìn)一、二線市場全面地進(jìn)行流通，對(duì)于整個(gè)市場會(huì)有很大的幫助。

北京市住建委就調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策表態(tài)

昨晚（7月29日），北京市住建委就調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策表態(tài)，表示將會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。北京成為第一個(gè)表態(tài)的城市。今年以來，全國多個(gè)城市都出臺(tái)了各類調(diào)控政策，涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，優(yōu)化限購限售政策的城市包括濟(jì)南、長沙、杭州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島等。比如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個(gè)月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿�。同時(shí)，住房政策針對(duì)特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，如長沙對(duì)人才放松購房限制條件，合肥對(duì)老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。

房貸利率也是影響樓市的重要方面，今年以來全國已有超過40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，根據(jù)監(jiān)測，重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，其中南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調(diào)至 3.6%，鄭州、無錫、揚(yáng)州、沈陽已降至3.7%。

中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜：支持了一部分剛需，包括一些合理的改善，這些購房者的這種需求，實(shí)際上通過降低利率，也降低了這部分購房人的購房成本。

此外，發(fā)放購房補(bǔ)貼也是各城市支持住房消費(fèi)的重要手段之一。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超50個(gè)城市執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼方式主要包括按套或面積一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才購房補(bǔ)貼、購房價(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等。

中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜：今年以來出臺(tái)的相關(guān)政策應(yīng)該說更加精準(zhǔn)，確實(shí)是根據(jù)不同城市的特點(diǎn)，更加契合因城施策，包括一線二線三線等等有不同的策略，通過這種不斷地系統(tǒng)這種優(yōu)化，促進(jìn)市場平穩(wěn)過渡，確保市場能夠更加平穩(wěn)有序進(jìn)行發(fā)展。

提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展

此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)，是繼本月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對(duì)于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容的最新表態(tài)。相關(guān)專家表示，此舉將有效提振當(dāng)前市場的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場從高速增長進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新階段。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.85萬億元，同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。正是基于這種供求發(fā)生的重大變化，我國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行調(diào)整。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員 王瑞民：那么現(xiàn)在由于供求關(guān)系的一個(gè)變化，有些政策可能已經(jīng)到了需要調(diào)整的時(shí)候，像部分城市我覺得除了一些人口凈流入的一、二線城市，大部分城市已經(jīng)到了優(yōu)化調(diào)整的時(shí)候，而且這樣也能夠有助于市場筑底回升，提振大家的一個(gè)信心，然后真正讓一些改善性需求能夠以合理的價(jià)格和成本然后得到滿足。

如何適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，是大家關(guān)注的熱點(diǎn)。專家表示，中央已經(jīng)發(fā)出了明確的指示，地方政府和有關(guān)部門就應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況，積極探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未來出臺(tái)的新政策重點(diǎn)也要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員 倪鵬飛：因此我們的政策也要有一個(gè)組合，能夠在行政、金融、財(cái)稅，包括土地，甚至住房保障方面，組合在一起，相互配合來確保穩(wěn)定，所以這個(gè)組合拳也是對(duì)各個(gè)城市各相關(guān)部門下一步一個(gè)重要考驗(yàn)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員 王瑞民：比如一些住房矛盾已經(jīng)極大緩解，甚至有一些過剩的城市，它需要適當(dāng)寬松的土地和金融政策，然后促進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌龅囊粋�(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展。但在一些人口凈流入的大城市，它還是需要一些適度從緊的政策，避免過度寬松引發(fā)相應(yīng)的炒作。中央的頂層設(shè)計(jì)加上各地的差異化的因城施策，更好促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

中央政治局會(huì)議還指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，專家表示，這也意味著下半年化解風(fēng)險(xiǎn)依然是房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù)，這不僅是確保房地產(chǎn)的民生保障，也是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

來源：央視新聞