2024年，風(fēng)險防范仍是房地產(chǎn)工作的政策主線。為健全風(fēng)險防控長效機(jī)制，我國還將持續(xù)優(yōu)化“商品房+保障房”并重的住房雙軌制，加大保障房供給并完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)制度。

國務(wù)院總理李強(qiáng)5日在政府工作報告中介紹今年政府工作任務(wù)時提出，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

一方面，要穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險隱患。李強(qiáng)說，完善重大風(fēng)險處置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，壓實企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任，提升處置效能，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

另一方面，要健全風(fēng)險防控長效機(jī)制。李強(qiáng)說，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

回顧近五年的政府工作報告，今年對房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨較多。與2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議保持一致的是，在今年政府工作報告中，“房地產(chǎn)”與“地方債務(wù)”“中小金融機(jī)構(gòu)”一起被列入今年防范化解風(fēng)險的重點領(lǐng)域，并在化解方式上強(qiáng)調(diào)要“標(biāo)本兼治”。

成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示， 2024年政府工作報告，保持了房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性。去年政府工作報告強(qiáng)調(diào)了“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。2023年以來，為有效化解房地產(chǎn)風(fēng)險，不斷改善房企負(fù)債狀況，我國大力推進(jìn)“保交樓”，并正在加快落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

在過去的一年，“保交樓”作為“防風(fēng)險”的重要一環(huán)，已取得階段性成效。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國房屋竣工面積為10.0億平方米，同比增長17.0%。其中，住宅竣工面積為7.2億平方米，同比增長17.2%。

但同時，地產(chǎn)銷售預(yù)期尚待恢復(fù)，房企融資難題仍待解決，地產(chǎn)風(fēng)險隱患依然突出。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。銷售遇冷，讓房企流動性遭遇挑戰(zhàn)。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為12.7萬億元，同比下降13.6%。與此同時，房企國內(nèi)貸款、自籌資金規(guī)模也較上一年減少。

為增加對房企項目的融資支持，避免金融機(jī)構(gòu)對債務(wù)違約房企的所有項目“一刀切”，1月初，住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)“關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知”。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

在應(yīng)對短期風(fēng)險問題的同時，今年政府工作報告還提到要“健全風(fēng)險防控長效機(jī)制”。在馮波看來，這意味著接下來會加快房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉表示，防范地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險蔓延，需要從源頭的模式、制度和機(jī)制上入手，建立地產(chǎn)的長效機(jī)制，在新型城鎮(zhèn)化過程中，為年輕人、工薪階層、外來人才等，提供低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房和產(chǎn)權(quán)住房，打造新供給模式。

今年的政府工作報告提到，“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)制度”，中國社科院研究員王業(yè)強(qiáng)對第一財經(jīng)記者表示，這是報告關(guān)于房地產(chǎn)問題的突出亮點。比如，“過去我們一直講的‘改善性需求’，還是單一地集中在更大面積、更好地段，而忽略了‘好房子’的其他屬性。這次報告提到滿足‘多樣化的改善性住房需求’，對住房質(zhì)量會提出更高的要求。”王業(yè)強(qiáng)說。

馮波對第一財經(jīng)分析，這些需要完善的“基礎(chǔ)制度”可能包含三個方面：一是商品房銷售制度，可以在加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、提高預(yù)售條件、逐步推進(jìn)現(xiàn)房銷售等方面進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范；二是商品房開發(fā)融資制度，可以遵循“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的思路，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)融資相關(guān)主體的權(quán)責(zé)義務(wù)等具體要求、項目融資的資金撥付、風(fēng)險防控、資金監(jiān)管等有關(guān)事項；三是商品房按揭制度，可以進(jìn)一步優(yōu)化商品房按揭貸款發(fā)放程序和節(jié)點，明確按揭貸款資金監(jiān)管等要求，有效降低購房人購買預(yù)售商品房風(fēng)險。通過完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)制度，將加快房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

王業(yè)強(qiáng)預(yù)計，從短期來看，住建部門提出的“三大工程”將是推動樓市投資和擴(kuò)大需求的主要發(fā)力方向；從購房者預(yù)期角度看，繼續(xù)放松需求限制性政策，將是2024-2025年擴(kuò)大樓市需求的主要策略，一線城市購房限制性政策的進(jìn)一步放松將起到示范和引領(lǐng)作用。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)“保障+市場”機(jī)制的建立，商品房將回歸市場功能。在房地產(chǎn)新模式下，從土地開發(fā)、房屋建設(shè)到房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)金融和租賃，運(yùn)行機(jī)制和制度都面臨重塑和調(diào)整。