供給充足是“明降”的基礎(chǔ)

當(dāng)前，部分老盤是去年底甚至更早的時(shí)間開盤，一二期的價(jià)位相對較高，如今政策和市場的雙重壓力下，想降價(jià)也會有老業(yè)主不愿意的矛盾，只好以暗降來平衡。而新開盤沒有任何前期壓力，低于周邊樓盤均價(jià)入市，就算是明降了。比如城南的中德英倫聯(lián)邦，通過贈送面積更好的品質(zhì)實(shí)現(xiàn)降價(jià)；萬科海悅匯城，通過贈送精裝贈送面積實(shí)現(xiàn)降價(jià)；城西的傲城，如果去年開

盤的話可以開到五六千，而現(xiàn)在開盤，也就4800-5000元。這些項(xiàng)目都沒有前期負(fù)擔(dān)，因此可以用非常溫柔的價(jià)格開盤。

由于前兩年很多地都是在峰值期拿的，剛性成本本身就很高，因此不管是暗降還是明降，降價(jià)空間都不會太大。房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場有號召力，打動觀望群體，主動對接市場購買力，降價(jià)是必須的。的確，峰值期間的房價(jià)并不能代表正常房價(jià)，谷底的房

價(jià)也不能，去掉峰值和谷底，那個(gè)平均價(jià)格才是正常房價(jià)。而今，成都樓市或?qū)⒂瓉?ldquo;明降”潮，亦是市場和調(diào)控這兩只手共同作用的結(jié)果。

歐陽曉明認(rèn)為，降價(jià)的基礎(chǔ)一定是充足的供給，沒有這個(gè)基礎(chǔ)，降價(jià)絕無可能。成都市政府在市場供給方面做得非常不錯(cuò)，正是“手中有糧，心中不慌”，充足的供給不僅為降價(jià)夯實(shí)了基礎(chǔ)，也更好地配合了消費(fèi)者的實(shí)際購買能力。

政策調(diào)控是“明降”推手

目前，國家收緊了資金的閘口，房地產(chǎn)企業(yè)希望更快地增進(jìn)資金流轉(zhuǎn)，加快回款，“明降”既合理也正常，同時(shí)也是國家和老百姓都希望看見的結(jié)果。

“在生存還是發(fā)展這個(gè)問題上，開發(fā)商肯定是選擇前者。”森宇集團(tuán)董事總經(jīng)理范波坦承：“本輪調(diào)控，在保障社會構(gòu)建和諧這個(gè)目標(biāo)上，應(yīng)該說已經(jīng)見效，持續(xù)多年的高房價(jià)應(yīng)該說有所回落。由此可見，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心之大，并且下一輪調(diào)控力度將更大、涉及面更廣，開發(fā)商已經(jīng)完全沒有必要與政策展開博弈。我認(rèn)為在新的市場形勢下，開發(fā)商的定價(jià)策略

已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，走向更加務(wù)實(shí)的階段，事實(shí)上，森宇自開發(fā)南湖國際社區(qū)以來一直奉行這樣的定價(jià)策略。我判斷，中遠(yuǎn)期的房價(jià)走勢應(yīng)該在平穩(wěn)運(yùn)行的基調(diào)下，受供求關(guān)系等市場因素的影響而小幅震蕩，大起大落的可能性不大。”

進(jìn)入下半年，在大型房企努力向二三線突破，尋求新的業(yè)績增長點(diǎn)的同時(shí)，二三線城市限購新政“可能即將出臺”的信號再次“山雨欲來”。前有強(qiáng)勢政策調(diào)控的“圍追堵截”，后有信貸融資全面收緊以及年度銷售業(yè)績指標(biāo)的“扼緊咽喉”。背水一戰(zhàn)的眾多樓盤項(xiàng)目似乎也只剩下

了“大幅度降價(jià)”、“盡早盡多回籠資金”的華山一條路以求自保。近日，萬科、碧桂園[3.60-4.51%]、綠地等國內(nèi)龍頭房企率先在全國范圍內(nèi)舉起降價(jià)大旗，華南、華東區(qū)域的多個(gè)大盤以7.5折、8折等前所未有的全面“優(yōu)惠”，再次引爆市場需求，并迅速引起行業(yè)的“多米諾骨牌”效應(yīng)。席卷全國的降價(jià)潮已經(jīng)讓大家看到，面臨內(nèi)憂外患的雙面夾擊，降價(jià)是必然趨勢�，F(xiàn)在成都開發(fā)商所需要考慮的，不是降不降的問題，而是怎么降有面子和降多少合適的問題。事實(shí)上，部分資金壓力大的房企，已經(jīng)開始了大幅降價(jià)的“自選”動作。