前段時間，成都商報記者和一些同行去佳兆業(yè)君匯上品踩盤，那種交通不便地勢偏僻和購房者熱情之間的巨大反差讓同行們紛紛表示：“當(dāng)時，我震驚了”。高新區(qū)與華陽在很多地方僅有一街之隔，這邊屬于主城，對面屬于郊區(qū)，因為購房政策約束條件不一樣，市場行情差別巨大，這邊門庭若市，那邊門可羅雀。

過去十年，主城開發(fā)高潮迭起，如今大規(guī)模的住宅建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，進(jìn)入半場結(jié)束的讀秒階段，而作為城市化下半場的郊區(qū)樓市早在兩三年前就已經(jīng)露出崛起苗頭。據(jù)正合地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年上半年郊區(qū)住宅成交660萬平方米，主城區(qū)只有350萬平米，相較于去年接近6:4的比例，如今的差距還在拉大，郊區(qū)圍城已成必然之勢。

從時間上來看，已進(jìn)入今年樓市的下半場，對于已經(jīng)在市場競爭中取得領(lǐng)先的企業(yè)來說，下半年一定會再接再厲擴大勝利果實。而對于那些暫時落后者，也一定想突出重圍。為了這個目的，很多企業(yè)招數(shù)使遍，從地產(chǎn)巨頭那里挖人已是家常便飯，近期在萬科排名僅次于王石郁亮的劉愛明下嫁協(xié)信就是最典型的案例。

在樓市下半場，必須關(guān)注那些正在起變化的“選手”，他們或?qū)⒏淖冋麄�樓市的行情和表情。例如，上年半挺進(jìn)成交面積TOP20強的項目中，南湖國際社區(qū)、上錦頤園、麓山國際社區(qū)、四季康城、藍(lán)光圣菲TOWN城等項目會因為產(chǎn)品形態(tài)和銷售進(jìn)度而發(fā)生秩序的變化。而那些近期上市表現(xiàn)突出的項目，如中德英倫聯(lián)邦、佳兆業(yè)君匯上品、中鐵西城，雖然沒有進(jìn)入上半年的成交紅榜，但他們所掀起的“蝴蝶效應(yīng)”已經(jīng)開始深刻影響市場；還有那些即將上市的項目，如華潤·金悅灣、萬科五龍山、牧馬山蔚藍(lán)卡地亞、保利康橋、九龍倉御園等樓盤，即將改寫成都樓市高端項目的價格天花板……或許，這些項目在成都樓市百萬級的交易數(shù)據(jù)中所占據(jù)的比例還不到兩位數(shù)，但他們所折射的市場和行業(yè)意義具有代表性的，也是必須寫進(jìn)歷史的。而且，無論是高端華宅還是普通樓盤，對于新項目來說，誰不想像英倫聯(lián)邦和君匯上品那樣一炮走紅呢？

下半場已經(jīng)開賽，大開發(fā)商備戰(zhàn)郊區(qū)的趨勢依舊明顯，諸多地產(chǎn)巨頭在郊區(qū)都有土地儲備且體量巨大。上周，某巨頭成都公司就帶著自己所有的代理公司和廣告公司去了杭州，在西湖邊，他們謀劃的是如何在下半年續(xù)寫輝煌。

看球的人都知道，最精彩的比賽一般都在下半場。簡單總結(jié)完上半場之后，我們會看著開發(fā)商們走向新的戰(zhàn)場。

【普通住宅】

郊區(qū)占比超過六成；

全國前十房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%；

60-130平米這個普遍被認(rèn)為屬于“剛需”群體的面積段成交房源的套數(shù)占比達(dá)到80%。

首次置業(yè) 到繞城高速做選擇

上半年成都市場依舊整體表現(xiàn)平穩(wěn)，不過在市場調(diào)整背景之下，一些集中性趨勢已經(jīng)越來越明顯：近郊五區(qū)縣龍泉、郫縣、新都、雙流、溫江的成交量遠(yuǎn)超主城區(qū)；大開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績上揚，市場向大開發(fā)商集中的趨勢明顯；在產(chǎn)品面積端上，60-130平米戶型的成交套數(shù)占據(jù)八成，處于絕對領(lǐng)先態(tài)勢。

從區(qū)域上看，主城區(qū)住宅成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遜于郊區(qū)，而由于價格導(dǎo)向作用明顯，剛需出城，郊區(qū)成為剛需的主要置業(yè)區(qū)域。在以剛需為基石的當(dāng)今市場，郊區(qū)崛起之勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。此外，郊區(qū)的名企名盤依舊是最受購房者關(guān)注的項目，與第一季度的行情相似的是，品牌企業(yè)的產(chǎn)品在如今的市場情況下更受購房者關(guān)注；而在戶型面積上，中小戶型占據(jù)多數(shù)依舊證明了主流剛需市場在眼前的主要支柱地位。

區(qū)域

主城區(qū)成交量僅為郊區(qū)一半

根據(jù)世家機構(gòu)2010年年報顯示，去年郊區(qū)成交面積1591萬平方米。而綜合多家機構(gòu)的年度數(shù)據(jù)，其實從去年起，成都市主城區(qū)和近郊區(qū)的成交面積比例就已經(jīng)達(dá)到了4:6左右，郊區(qū)呈現(xiàn)崛起之勢。今年初，成都的調(diào)控措施出爐之時，已有多家機構(gòu)和多位業(yè)內(nèi)人士在預(yù)測后市走勢時提到“郊區(qū)將超過主城區(qū)占據(jù)主流”這一判斷。

根據(jù)正合地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，上半年主城區(qū)成交商品房350萬平米，近郊區(qū)成交660萬平方米，近郊區(qū)領(lǐng)先主城區(qū)310萬平方米，占到上半年總成交的65%左右。結(jié)合過去兩年主城區(qū)和近郊區(qū)的成交面積數(shù)據(jù)可以看到，近郊區(qū)和主城區(qū)的近郊面積之間的差距繼續(xù)拉大。無論從哪角度來看，近郊區(qū)成為樓市成交主力都是必然，而其中最主要引導(dǎo)因素來自于價格。

隨著主城區(qū)的大規(guī)模城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，開發(fā)商“出城”已是大勢所趨。在上半年銷售額和銷售面積排名靠前的項目中，南湖國際社區(qū)、佳兆業(yè)麗晶港、上錦頤園、合能四季康城、果殼里的城、恒大御景半島、中信未來城等項目都處于郊區(qū)。但凡我們能想到的大品牌開發(fā)商，都在成都近郊區(qū)有在售項目。隨著交通和配套門檻的逐步解決，近郊區(qū)域更加適宜居住，以剛需為主的自住需求出城置業(yè)是郊區(qū)成交量上升的重要原因。實效機構(gòu)執(zhí)行董事吳昊就曾表示，如今首次置業(yè)只有到繞城高速附近做選擇。

另外一個不容忽視的事實是：除了少數(shù)區(qū)域因為自然資源而具有的特殊居住價值之外，相較于成都市主城區(qū)涇渭分明的區(qū)域?qū)傩裕�近郊區(qū)對于居住的均好性更加突出。而近郊區(qū)在城市化過程中的后發(fā)優(yōu)勢讓各個新城在城市功能規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面都能做得更加科學(xué)和合理。

企業(yè)

前十強業(yè)績增長80%

根據(jù)數(shù)據(jù)，今年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。在成都，大開發(fā)商也同樣強勢，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年成都市銷售金額排名前五的企業(yè)分別是保利、萬科、龍湖、華潤、中海，此外綠地、九龍倉、藍(lán)光、恒大、中鐵建等企業(yè)也有突出表現(xiàn)。
根據(jù)正合地產(chǎn)對成都市場單盤成交面積前20名的項目統(tǒng)計結(jié)果來看，前20名半年的平均銷售面積為12萬平米，前十名的平均銷售面積為13.7萬平米。在以往來說，10萬平方米幾乎是一個樓盤一年的正常銷售面積。

綜合各家機構(gòu)的分析，這些大企業(yè)走強的原因無非是占據(jù)主流產(chǎn)品市場或者根據(jù)市場形勢調(diào)整了營銷策略。今年的樓市普遍被認(rèn)為是剛需走強的一年，因而占據(jù)主流產(chǎn)品市場的開發(fā)商獲得巨大優(yōu)勢。購房者在市場調(diào)整的背景之下，對于品牌開發(fā)商的產(chǎn)品更加青睞。嘉聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理劉忠認(rèn)為，在這種市場背景之下，大品牌企業(yè)的產(chǎn)品意味著更高的安全性，所以在市場不好的時候，份額向大開發(fā)商傾斜已是必然。

此外，還有一些開發(fā)企業(yè)選擇了通過調(diào)整價格來贏得市場，中德英倫聯(lián)邦、中鐵西城、佳兆業(yè)君匯上品都以低于片區(qū)平均水平的價格入市贏得了不俗的銷售業(yè)績，一些在售項目也對售價進(jìn)行了調(diào)整，中海自4月底起進(jìn)行了全國范圍的降價銷售，5月和6月中海的銷售額都突破百億大關(guān)。此外，九龍倉時代晶科名苑、復(fù)地雍湖灣等項目也通過團購的方式提高折扣。

出于對各大城市新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ目春�，一些在新興區(qū)域開發(fā)的大品牌企業(yè)借此吸引了較多注意，中信未來城、萬科海悅匯城、保利公園198、果殼里的城、中國鐵建國際城等項目憑借區(qū)域潛力與品牌綜合的優(yōu)勢表現(xiàn)突出。