前段時(shí)間，成都商報(bào)記者和一些同行去佳兆業(yè)君匯上品踩盤，那種交通不便地勢(shì)偏僻和購(gòu)房者熱情之間的巨大反差讓同行們紛紛表示：“當(dāng)時(shí)，我震驚了”。高新區(qū)與華陽(yáng)在很多地方僅有一街之隔，這邊屬于主城，對(duì)面屬于郊區(qū)，因?yàn)橘?gòu)房政策約束條件不一樣，市場(chǎng)行情差別巨大，這邊門庭若市，那邊門可羅雀。

過(guò)去十年，主城開發(fā)高潮迭起，如今大規(guī)模的住宅建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，進(jìn)入半場(chǎng)結(jié)束的讀秒階段，而作為城市化下半場(chǎng)的郊區(qū)樓市早在兩三年前就已經(jīng)露出崛起苗頭。據(jù)正合地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年上半年郊區(qū)住宅成交660萬(wàn)平方米，主城區(qū)只有350萬(wàn)平米，相較于去年接近6:4的比例，如今的差距還在拉大，郊區(qū)圍城已成必然之勢(shì)。

從時(shí)間上來(lái)看，已進(jìn)入今年樓市的下半場(chǎng)，對(duì)于已經(jīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得領(lǐng)先的企業(yè)來(lái)說(shuō)，下半年一定會(huì)再接再厲擴(kuò)大勝利果實(shí)。而對(duì)于那些暫時(shí)落后者，也一定想突出重圍。為了這個(gè)目的，很多企業(yè)招數(shù)使遍，從地產(chǎn)巨頭那里挖人已是家常便飯，近期在萬(wàn)科排名僅次于王石郁亮的劉愛(ài)明下嫁協(xié)信就是最典型的案例。

在樓市下半場(chǎng)，必須關(guān)注那些正在起變化的“選手”，他們或?qū)⒏淖冋麄�(gè)樓市的行情和表情。例如，上年半挺進(jìn)成交面積TOP20強(qiáng)的項(xiàng)目中，南湖國(guó)際社區(qū)、上錦頤園、麓山國(guó)際社區(qū)、四季康城、藍(lán)光圣菲TOWN城等項(xiàng)目會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和銷售進(jìn)度而發(fā)生秩序的變化。而那些近期上市表現(xiàn)突出的項(xiàng)目，如中德英倫聯(lián)邦、佳兆業(yè)君匯上品、中鐵西城，雖然沒(méi)有進(jìn)入上半年的成交紅榜，但他們所掀起的“蝴蝶效應(yīng)”已經(jīng)開始深刻影響市場(chǎng)；還有那些即將上市的項(xiàng)目，如華潤(rùn)·金悅灣、萬(wàn)科五龍山、牧馬山蔚藍(lán)卡地亞、保利康橋、九龍倉(cāng)御園等樓盤，即將改寫成都樓市高端項(xiàng)目的價(jià)格天花板……或許，這些項(xiàng)目在成都樓市百萬(wàn)級(jí)的交易數(shù)據(jù)中所占據(jù)的比例還不到兩位數(shù)，但他們所折射的市場(chǎng)和行業(yè)意義具有代表性的，也是必須寫進(jìn)歷史的。而且，無(wú)論是高端華宅還是普通樓盤，對(duì)于新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，誰(shuí)不想像英倫聯(lián)邦和君匯上品那樣一炮走紅呢？

下半場(chǎng)已經(jīng)開賽，大開發(fā)商備戰(zhàn)郊區(qū)的趨勢(shì)依舊明顯，諸多地產(chǎn)巨頭在郊區(qū)都有土地儲(chǔ)備且體量巨大。上周，某巨頭成都公司就帶著自己所有的代理公司和廣告公司去了杭州，在西湖邊，他們謀劃的是如何在下半年續(xù)寫輝煌。

看球的人都知道，最精彩的比賽一般都在下半場(chǎng)。簡(jiǎn)單總結(jié)完上半場(chǎng)之后，我們會(huì)看著開發(fā)商們走向新的戰(zhàn)場(chǎng)。

【普通住宅】

郊區(qū)占比超過(guò)六成；

全國(guó)前十房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%；

60-130平米這個(gè)普遍被認(rèn)為屬于“剛需”群體的面積段成交房源的套數(shù)占比達(dá)到80%。

首次置業(yè) 到繞城高速做選擇

上半年成都市場(chǎng)依舊整體表現(xiàn)平穩(wěn)，不過(guò)在市場(chǎng)調(diào)整背景之下，一些集中性趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯：近郊五區(qū)縣龍泉、郫縣、新都、雙流、溫江的成交量遠(yuǎn)超主城區(qū)；大開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)上揚(yáng)，市場(chǎng)向大開發(fā)商集中的趨勢(shì)明顯；在產(chǎn)品面積端上，60-130平米戶型的成交套數(shù)占據(jù)八成，處于絕對(duì)領(lǐng)先態(tài)勢(shì)。

從區(qū)域上看，主城區(qū)住宅成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遜于郊區(qū)，而由于價(jià)格導(dǎo)向作用明顯，剛需出城，郊區(qū)成為剛需的主要置業(yè)區(qū)域。在以剛需為基石的當(dāng)今市場(chǎng)，郊區(qū)崛起之勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。此外，郊區(qū)的名企名盤依舊是最受購(gòu)房者關(guān)注的項(xiàng)目，與第一季度的行情相似的是，品牌企業(yè)的產(chǎn)品在如今的市場(chǎng)情況下更受購(gòu)房者關(guān)注；而在戶型面積上，中小戶型占據(jù)多數(shù)依舊證明了主流剛需市場(chǎng)在眼前的主要支柱地位。

區(qū)域

主城區(qū)成交量?jī)H為郊區(qū)一半

根據(jù)世家機(jī)構(gòu)2010年年報(bào)顯示，去年郊區(qū)成交面積1591萬(wàn)平方米。而綜合多家機(jī)構(gòu)的年度數(shù)據(jù)，其實(shí)從去年起，成都市主城區(qū)和近郊區(qū)的成交面積比例就已經(jīng)達(dá)到了4:6左右，郊區(qū)呈現(xiàn)崛起之勢(shì)。今年初，成都的調(diào)控措施出爐之時(shí)，已有多家機(jī)構(gòu)和多位業(yè)內(nèi)人士在預(yù)測(cè)后市走勢(shì)時(shí)提到“郊區(qū)將超過(guò)主城區(qū)占據(jù)主流”這一判斷。

根據(jù)正合地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，上半年主城區(qū)成交商品房350萬(wàn)平米，近郊區(qū)成交660萬(wàn)平方米，近郊區(qū)領(lǐng)先主城區(qū)310萬(wàn)平方米，占到上半年總成交的65%左右。結(jié)合過(guò)去兩年主城區(qū)和近郊區(qū)的成交面積數(shù)據(jù)可以看到，近郊區(qū)和主城區(qū)的近郊面積之間的差距繼續(xù)拉大。無(wú)論從哪角度來(lái)看，近郊區(qū)成為樓市成交主力都是必然，而其中最主要引導(dǎo)因素來(lái)自于價(jià)格。

隨著主城區(qū)的大規(guī)模城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，開發(fā)商“出城”已是大勢(shì)所趨。在上半年銷售額和銷售面積排名靠前的項(xiàng)目中，南湖國(guó)際社區(qū)、佳兆業(yè)麗晶港、上錦頤園、合能四季康城、果殼里的城、恒大御景半島、中信未來(lái)城等項(xiàng)目都處于郊區(qū)。但凡我們能想到的大品牌開發(fā)商，都在成都近郊區(qū)有在售項(xiàng)目。隨著交通和配套門檻的逐步解決，近郊區(qū)域更加適宜居住，以剛需為主的自住需求出城置業(yè)是郊區(qū)成交量上升的重要原因。實(shí)效機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事吳昊就曾表示，如今首次置業(yè)只有到繞城高速附近做選擇。

另外一個(gè)不容忽視的事實(shí)是：除了少數(shù)區(qū)域因?yàn)樽匀毁Y源而具有的特殊居住價(jià)值之外，相較于成都市主城區(qū)涇渭分明的區(qū)域?qū)傩�，近郊區(qū)對(duì)于居住的均好性更加突出。而近郊區(qū)在城市化過(guò)程中的后發(fā)優(yōu)勢(shì)讓各個(gè)新城在城市功能規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面都能做得更加科學(xué)和合理。

企業(yè)

前十強(qiáng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)80%

根據(jù)數(shù)據(jù)，今年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。在成都，大開發(fā)商也同樣強(qiáng)勢(shì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年成都市銷售金額排名前五的企業(yè)分別是保利、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、中海，此外綠地、九龍倉(cāng)、藍(lán)光、恒大、中鐵建等企業(yè)也有突出表現(xiàn)。
根據(jù)正合地產(chǎn)對(duì)成都市場(chǎng)單盤成交面積前20名的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，前20名半年的平均銷售面積為12萬(wàn)平米，前十名的平均銷售面積為13.7萬(wàn)平米。在以往來(lái)說(shuō)，10萬(wàn)平方米幾乎是一個(gè)樓盤一年的正常銷售面積。

綜合各家機(jī)構(gòu)的分析，這些大企業(yè)走強(qiáng)的原因無(wú)非是占據(jù)主流產(chǎn)品市場(chǎng)或者根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整了營(yíng)銷策略。今年的樓市普遍被認(rèn)為是剛需走強(qiáng)的一年，因而占據(jù)主流產(chǎn)品市場(chǎng)的開發(fā)商獲得巨大優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房者在市場(chǎng)調(diào)整的背景之下，對(duì)于品牌開發(fā)商的產(chǎn)品更加青睞。嘉聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理劉忠認(rèn)為，在這種市場(chǎng)背景之下，大品牌企業(yè)的產(chǎn)品意味著更高的安全性，所以在市場(chǎng)不好的時(shí)候，份額向大開發(fā)商傾斜已是必然。

此外，還有一些開發(fā)企業(yè)選擇了通過(guò)調(diào)整價(jià)格來(lái)贏得市場(chǎng)，中德英倫聯(lián)邦、中鐵西城、佳兆業(yè)君匯上品都以低于片區(qū)平均水平的價(jià)格入市贏得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，一些在售項(xiàng)目也對(duì)售價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，中海自4月底起進(jìn)行了全國(guó)范圍的降價(jià)銷售，5月和6月中海的銷售額都突破百億大關(guān)。此外，九龍倉(cāng)時(shí)代晶科名苑、復(fù)地雍湖灣等項(xiàng)目也通過(guò)團(tuán)購(gòu)的方式提高折扣。

出于對(duì)各大城市新區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ目春茫�一些在新興區(qū)域開發(fā)的大品牌企業(yè)借此吸引了較多注意，中信未來(lái)城、萬(wàn)科海悅匯城、保利公園198、果殼里的城、中國(guó)鐵建國(guó)際城等項(xiàng)目憑借區(qū)域潛力與品牌綜合的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)突出。