當(dāng)前，萬(wàn)科、碧桂園等龍頭房企率先“低頭”全面降價(jià)“暗涌”變“明潮”蔓延至全國(guó)，成都幾乎每個(gè)樓盤(pán)都推出了不同程度、不同形式的優(yōu)惠措施。不難看出，在調(diào)控政策下，成都樓市已逐漸出現(xiàn)了從量跌到價(jià)變的實(shí)質(zhì)變化，部分區(qū)域降價(jià)趨勢(shì)明顯。

成都市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理歐陽(yáng)曉明認(rèn)為，房?jī)r(jià)從暗降走向明降，一方面是政策的力量，另一方面成都市場(chǎng)供給量大大增加，應(yīng)該說(shuō)，市場(chǎng)的力量更大。前段時(shí)間，由于供不應(yīng)求，所以即便有“三限”當(dāng)頭，部分樓仍然還可以小幅漲價(jià)。而現(xiàn)在是供大于求，需求在過(guò)去一段時(shí)間被抑制，近期供應(yīng)量持續(xù)增加，出現(xiàn)了短期階段性的供大于求，而這正是價(jià)格由暗降到明降的基礎(chǔ)。

供給充足是“明降”的基礎(chǔ)

當(dāng)前，部分老盤(pán)是去年底甚至更早的時(shí)間開(kāi)盤(pán)，一二期的價(jià)位相對(duì)較高，如今政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，想降價(jià)也會(huì)有老業(yè)主不愿意的矛盾，只好以暗降來(lái)平衡。而新開(kāi)盤(pán)沒(méi)有任何前期壓力，低于周邊樓盤(pán)均價(jià)入市，就算是明降了。比如城南的中德英倫聯(lián)邦，通過(guò)贈(zèng)送面積更好的品質(zhì)實(shí)現(xiàn)降價(jià)；萬(wàn)科海悅匯城，通過(guò)贈(zèng)送精裝贈(zèng)送面積實(shí)現(xiàn)降價(jià)；城西的傲城，如果去年開(kāi)

盤(pán)的話可以開(kāi)到五六千，而現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)，也就4800-5000元。這些項(xiàng)目都沒(méi)有前期負(fù)擔(dān)，因此可以用非常溫柔的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。

由于前兩年很多地都是在峰值期拿的，剛性成本本身就很高，因此不管是暗降還是明降，降價(jià)空間都不會(huì)太大。房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)有號(hào)召力，打動(dòng)觀望群體，主動(dòng)對(duì)接市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，降價(jià)是必須的。的確，峰值期間的房?jī)r(jià)并不能代表正常房?jī)r(jià)，谷底的房

價(jià)也不能，去掉峰值和谷底，那個(gè)平均價(jià)格才是正常房?jī)r(jià)。而今，成都樓市或?qū)⒂瓉?lái)“明降”潮，亦是市場(chǎng)和調(diào)控這兩只手共同作用的結(jié)果。

歐陽(yáng)曉明認(rèn)為，降價(jià)的基礎(chǔ)一定是充足的供給，沒(méi)有這個(gè)基礎(chǔ)，降價(jià)絕無(wú)可能。成都市政府在市場(chǎng)供給方面做得非常不錯(cuò)，正是“手中有糧，心中不慌”，充足的供給不僅為降價(jià)夯實(shí)了基礎(chǔ)，也更好地配合了消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。

政策調(diào)控是“明降”推手

目前，國(guó)家收緊了資金的閘口，房地產(chǎn)企業(yè)希望更快地增進(jìn)資金流轉(zhuǎn)，加快回款，“明降”既合理也正常，同時(shí)也是國(guó)家和老百姓都希望看見(jiàn)的結(jié)果。

“在生存還是發(fā)展這個(gè)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商肯定是選擇前者。”森宇集團(tuán)董事總經(jīng)理范波坦承：“本輪調(diào)控，在保障社會(huì)構(gòu)建和諧這個(gè)目標(biāo)上，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)見(jiàn)效，持續(xù)多年的高房?jī)r(jià)應(yīng)該說(shuō)有所回落。由此可見(jiàn)，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心之大，并且下一輪調(diào)控力度將更大、涉及面更廣，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完全沒(méi)有必要與政策展開(kāi)博弈。我認(rèn)為在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略

已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，走向更加務(wù)實(shí)的階段，事實(shí)上，森宇自開(kāi)發(fā)南湖國(guó)際社區(qū)以來(lái)一直奉行這樣的定價(jià)策略。我判斷，中遠(yuǎn)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該在平穩(wěn)運(yùn)行的基調(diào)下，受供求關(guān)系等市場(chǎng)因素的影響而小幅震蕩，大起大落的可能性不大。”

進(jìn)入下半年，在大型房企努力向二三線突破，尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，二三線城市限購(gòu)新政“可能即將出臺(tái)”的信號(hào)再次“山雨欲來(lái)”。前有強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)控的“圍追堵截”，后有信貸融資全面收緊以及年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的“扼緊咽喉”。背水一戰(zhàn)的眾多樓盤(pán)項(xiàng)目似乎也只剩下

了“大幅度降價(jià)”、“盡早盡多回籠資金”的華山一條路以求自保。近日，萬(wàn)科、碧桂園、綠地等國(guó)內(nèi)龍頭房企率先在全國(guó)范圍內(nèi)舉起降價(jià)大旗，華南、華東區(qū)域的多個(gè)大盤(pán)以7.5折、8折等前所未有的全面“優(yōu)惠”，再次引爆市場(chǎng)需求，并迅速引起行業(yè)的“多米諾骨牌”效應(yīng)。席卷全國(guó)的降價(jià)潮已經(jīng)讓大家看到，面臨內(nèi)憂外患的雙面夾擊，降價(jià)是必然趨勢(shì)。現(xiàn)在成都開(kāi)發(fā)商所需要考慮的，不是降不降的問(wèn)題，而是怎么降有面子和降多少合適的問(wèn)題。事實(shí)上，部分資金壓力大的房企，已經(jīng)開(kāi)始了大幅降價(jià)的“自選”動(dòng)作。

“明降”將極大削弱觀望情緒

面對(duì)或?qū)⒌絹?lái)的“明降”潮，不少開(kāi)發(fā)商感到非常擔(dān)憂，擔(dān)心降價(jià)會(huì)進(jìn)一步加劇消費(fèi)者的觀望情緒。對(duì)此，歐陽(yáng)曉明認(rèn)為，這個(gè)擔(dān)心不太有必要。他說(shuō)道，成都的房?jī)r(jià)泡沫本來(lái)就不多，對(duì)成都的買(mǎi)家而言，當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)5%-10%的降幅，大部分人就會(huì)愿意下單，不僅不會(huì)蔓延觀望情緒，恰恰相反，會(huì)極大地削弱購(gòu)房者的觀望情緒。如今的消費(fèi)

者是理性的，經(jīng)過(guò)媒體的大力宣傳，消費(fèi)者已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)的剛性成本較為了解，只要房?jī)r(jià)進(jìn)入他們的購(gòu)買(mǎi)區(qū)間，就會(huì)下手，而不會(huì)出現(xiàn)越降越不買(mǎi)的情況——不要低估消費(fèi)者的智商。

有分析人士指出，降價(jià)這個(gè)話題是廣大市民都很關(guān)心的，調(diào)控前，我們都希望房?jī)r(jià)能大幅下跌，沒(méi)想到，事與愿違，物價(jià)一再飚升自然房?jī)r(jià)就不會(huì)再跌。成都每年大量人口基礎(chǔ)的增加需要房子，結(jié)婚需要房子，強(qiáng)大的通脹壓力也讓消費(fèi)者把注意力放在樓市上，“要跑贏CPI”，而這一波降價(jià)潮無(wú)疑會(huì)給剛性需求一個(gè)釋放的突破口。

現(xiàn)在需要擔(dān)心的是，現(xiàn)有的充足供給可能很快就會(huì)被消化掉，很快市場(chǎng)又會(huì)迎來(lái)新的一輪供不應(yīng)求，新的一輪漲價(jià)。