中原地產(chǎn)

團(tuán)購(gòu)大戰(zhàn)變局前的序曲

上周（8·8—8·14）土地市場(chǎng)異常冷清，主城區(qū)暫時(shí)沉寂，郊縣區(qū)僅有兩宗商業(yè)地塊推出，均位于龍泉驛都大道上，其中一宗意外掛牌終止，另一宗卻以高溢價(jià)率順利出讓，開發(fā)商拿地心態(tài)復(fù)雜，預(yù)計(jì)后期土地市場(chǎng)供需或有回升，商業(yè)用地或繼續(xù)成為熱點(diǎn)。

上周成都主城區(qū)有7個(gè)住宅項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售許可證，較前一周增加了4個(gè)。商品住宅供應(yīng)2238套，供應(yīng)面積22.07萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)和面積較前一周都出現(xiàn)了一定幅度的上升，分別上漲了172.3%和81.7%。成都主城區(qū)共發(fā)放12個(gè)預(yù)售證，其中7個(gè)為住宅項(xiàng)目。一手住宅供應(yīng)較前一周有較大的回升，主要是開發(fā)商周期性集中供應(yīng)的結(jié)果，其中多個(gè)知名樓盤集中放量，預(yù)計(jì)后期一手住宅供應(yīng)回歸平穩(wěn)，或繼續(xù)走高。上周主城區(qū)商品住宅共成交1223套，成交面積為11.60萬(wàn)平方米，成交套數(shù)與成交面積較前周分別回落30.9%和30.5%。

自從2月實(shí)行限購(gòu)令以來(lái)，住宅市場(chǎng)急速轉(zhuǎn)冷，成交量下跌超過(guò)50%。開發(fā)商在經(jīng)歷了硬扛的壓力之后，資金鏈開始吃緊，不得不采取更多的積極營(yíng)銷策略，回籠資金，以緩解資金壓力：行銷、加大優(yōu)惠、搞活動(dòng)價(jià)、清水變精裝、秒殺、團(tuán)購(gòu)等等，其中，團(tuán)購(gòu)由于可操作性強(qiáng)、擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)等被更多的開發(fā)商所采用，在諸多的團(tuán)購(gòu)打折項(xiàng)目中，甚至也不乏中海、九龍倉(cāng)等知名房企的身影。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，但我們?nèi)匀豢吹讲糠指咝詢r(jià)比的樓盤銷量表現(xiàn)不俗，說(shuō)明市場(chǎng)需求及購(gòu)買力依然存在，只是受到各方壓制而暫時(shí)遇阻，需要一股力量進(jìn)行撬動(dòng)；團(tuán)購(gòu)，是開發(fā)商為避免直接降價(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響，而選擇的一種討巧實(shí)惠的銷售方式。撕開團(tuán)購(gòu)這層面紗，可以看到目前的成都樓市價(jià)格已經(jīng)從之前的陰跌轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的降價(jià)，而隨著調(diào)控深入，市場(chǎng)壓力持續(xù)加大，價(jià)格進(jìn)一步下探將不可避免，市場(chǎng)高壓下，此前“以價(jià)換量”取得明顯成效的開發(fā)商無(wú)疑將繼續(xù)采取團(tuán)購(gòu)這類靈活多變的銷售方式�？梢灶A(yù)見，下半年整個(gè)成都樓市將會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)十分慘烈的廝殺，團(tuán)購(gòu)，或許只是大戰(zhàn)前夕的序曲而已。

嘉聯(lián)地產(chǎn)

樓市下半年價(jià)格小幅下降

從上周成交情況分析，主城區(qū)住宅成交量和均價(jià)環(huán)比呈小幅下降態(tài)勢(shì)，但較前幾周的振蕩回落，依然保持在9000元以上的水平；郊區(qū)住宅市場(chǎng)成交量呈大幅上升趨勢(shì)，其中雙流數(shù)據(jù)從上周開始更新，或?yàn)榍岸螘r(shí)間成交量累計(jì)，故出現(xiàn)井噴現(xiàn)象；全市新增預(yù)售項(xiàng)目25個(gè)，數(shù)量主城和郊區(qū)幾乎各占一半比例，其中住宅總套數(shù)較環(huán)比大幅增長(zhǎng)，為81.3%。

宏觀環(huán)境：國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控政策上已有成效，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)7月創(chuàng)2010年來(lái)新低。在“限購(gòu)”、“限貸”和資金回籠不足的情況下，加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，國(guó)內(nèi)多數(shù)中小型房企面臨嚴(yán)峻的資金壓力；另一方面，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的熱情漸高�？傮w而言，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)或出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，并呈震蕩型走勢(shì)。

團(tuán)購(gòu)逐漸成為成都住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷新口號(hào)。眾多開發(fā)商為了避免直接降價(jià)而產(chǎn)生的負(fù)面影響，以及地方政策對(duì)價(jià)格變動(dòng)的限制，利用團(tuán)購(gòu)等方式變相降價(jià)。一些樓盤為了促銷，打著團(tuán)購(gòu)的名義，其實(shí)散客也能自由參加。

市場(chǎng)的購(gòu)買力依然存在，但需要合適的契機(jī)釋放。最近銷售較好的項(xiàng)目，即使不做團(tuán)購(gòu)，但只要戶型合適，定位合適，加上高性價(jià)比，都取得了良好的銷售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)反映，比如中鐵西城、傲城、中德·英倫聯(lián)邦。團(tuán)購(gòu)的核心在于，開發(fā)商出貨，從而為購(gòu)房者提供高性價(jià)比的選擇。而我們看到，市場(chǎng)上并非所有采取團(tuán)購(gòu)方式的項(xiàng)目銷售情況都好。

現(xiàn)今市場(chǎng)除少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷外，大部分項(xiàng)目依然面臨較大的銷售困境，從而導(dǎo)致一手住宅整體存量上升。與此同時(shí)，銷售下滑導(dǎo)致資金回籠速度慢，銀行信貸從緊，使得開發(fā)商資金鏈繃緊。在巨大的資金壓力下，開發(fā)商不得不采取各種渠道降價(jià)促銷，爭(zhēng)取以價(jià)換量，回籠資金。由此預(yù)計(jì)，實(shí)際成交均價(jià)將小幅下降，開發(fā)商也會(huì)采用更多的營(yíng)銷渠道加快產(chǎn)品走量。

思源經(jīng)紀(jì)

主流板塊平價(jià)開盤項(xiàng)目旺銷

上周成都主城區(qū)供應(yīng)面積為18.69萬(wàn)平米，較前一周上升4%。成交量為11.61萬(wàn)平米，環(huán)比下降30%。供應(yīng)持續(xù)上升，成交下行幅度較大。

宏觀層面：美債及歐債危機(jī)使全球擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)二次探底，國(guó)內(nèi)7月CPI達(dá)到了6.5%，在外需市場(chǎng)不穩(wěn)定及國(guó)內(nèi)CPI可能見頂?shù)那闆r下，國(guó)內(nèi)貨幣政策可能出現(xiàn)定向?qū)捤傻念A(yù)期。在國(guó)內(nèi)7月數(shù)據(jù)出臺(tái)后，央行并未如期加息，預(yù)計(jì)本輪加息周期可能就此結(jié)束。

區(qū)域?qū)用妫簭纳现荛_盤情況來(lái)看，優(yōu)質(zhì)樓盤的市場(chǎng)表現(xiàn)較好，如萬(wàn)科海悅匯城當(dāng)日交易量近300套、華僑城成交300余套，成為逆市飄紅的亮點(diǎn)。辦公物業(yè)在限購(gòu)、限貸后的3-6月市場(chǎng)人氣和交易量未受影響，但從市場(chǎng)影響來(lái)看，近期辦公物業(yè)市場(chǎng)受到了一定影響，客戶到訪量和交易量都呈一定幅度的下降。

在市場(chǎng)環(huán)境欠佳的情況下，不少開發(fā)商為了增加銷量、聚集售樓部人氣，要么和第三方合作做團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，要么自己尋找渠道做團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，而大幅度的優(yōu)惠往往伴隨著這種團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，這些活動(dòng)的目的最重要是為提升銷量，并造成售樓部人氣旺盛的局面，在當(dāng)前環(huán)境下，這種團(tuán)購(gòu)?fù)�往成為加大�?yōu)惠力度，變相降低房?jī)r(jià)的噱頭，做團(tuán)購(gòu)之事，行變相降價(jià)之實(shí)。這種情況對(duì)于房?jī)r(jià)有一定的影響，但對(duì)于房?jī)r(jià)影響最深的還是市場(chǎng)供給和人們購(gòu)買心理，以目前的趨勢(shì)看，下半年供給充足的月份，或許將成為成都房?jī)r(jià)下行的刺激因素之一，但由于美國(guó)等西方國(guó)際債務(wù)危機(jī)的到來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境又存在變數(shù)，中國(guó)貨幣政策是否放棄收緊也存在變數(shù)，因此，未來(lái)大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)政策或許又將使房?jī)r(jià)存在變數(shù)。

世家機(jī)構(gòu)

房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期存在升值潛力

上周成都主城區(qū)商品房新增供應(yīng)面積407657.92平方米，新增供應(yīng)套數(shù)5417套；成交面積為136030.32平方米，成交套數(shù)1714套。供應(yīng)面積有一定幅度的上漲而成交面積有一定幅度的下浮，成交套數(shù)和成交面積，同比前一周分別減少34.63%和34.16%。商品住宅方面，上周新增供應(yīng)面積回暖。其中新增供應(yīng)套數(shù)2238套，較之前一周分別有172.26%的增加，成交面積97450.61平方米，環(huán)比前一周減少26%。

上周，高新區(qū)為商品房成交量冠軍。從成交面積來(lái)看，高新區(qū)成交面積約5.51萬(wàn)方，排行首位，環(huán)比下降13.6%。其次是成華區(qū)，成交面積約1.94萬(wàn)方，環(huán)比降幅為3.89%。金牛區(qū)成交面積約1.82萬(wàn)方，排行第三位。降幅最大為錦江區(qū)，降幅為78.89%。從成交套數(shù)看，高新區(qū)領(lǐng)跑其他行政區(qū)，成交套數(shù)569套，環(huán)比有17.89%的降幅。青羊區(qū)排行第二位，成交套數(shù)289套，環(huán)比降幅3.02%。成交量最低的是錦江區(qū)，成交套數(shù)166套，環(huán)比80.65%的降幅。

目前，部分城市已出現(xiàn)提高首套房的貸款利率和首付比例或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象，這一系列的央行流動(dòng)性大舉收緊的措施，可能一方面影響目前依然堅(jiān)挺的剛性需求，改變購(gòu)買預(yù)期，加速成交量的下跌。成交的持續(xù)萎縮加之銀行信貸的收緊，部分中小開發(fā)商的資金或?qū)⒊霈F(xiàn)問(wèn)題，在下半年，世家機(jī)構(gòu)認(rèn)為房?jī)r(jià)下調(diào)基本已成定局，開發(fā)商在尋求市場(chǎng)突圍上，會(huì)加大團(tuán)購(gòu)活動(dòng)和優(yōu)惠力度。但是從目前整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)也不具備2008年的下挫動(dòng)力，因此房?jī)r(jià)的跌幅有限，加之通脹的壓力在持續(xù)上升，成都市融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃實(shí)施后，城市化發(fā)展也將不斷加速，必將成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，諸多因素疊加，區(qū)域的購(gòu)房需求也將不斷升級(jí)，因此中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)依然存在升值潛力。

正合地產(chǎn)

市場(chǎng)調(diào)控期購(gòu)房者“價(jià)格為王”

上周市區(qū)住宅類項(xiàng)目新增推售1414套房源，合計(jì)15.84萬(wàn)平米，環(huán)比周（8.1-8.7）新增推售套數(shù)上漲約162.33%，環(huán)比周（8.1-8.7）新增推售面積上漲約196.63%。從認(rèn)購(gòu)端數(shù)據(jù)看，上周（8.8-8.14）認(rèn)購(gòu)成交面積15.79萬(wàn)平米，環(huán)比周（8.1-8.7）的20.29萬(wàn)平米下降22.18%。市區(qū)二手住宅成交825套，相比周（8.1-8.7）632套大幅上漲30.53%，高于政策調(diào)控以來(lái)546套的周均水平。2011年截至周（8.8-8.14）市區(qū)商品住宅備案共成交442.76萬(wàn)平米，45153套房源。

空前嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，下半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)疑是最受關(guān)注的。包括房?jī)r(jià)是否會(huì)見底，何時(shí)見底的問(wèn)題。事實(shí)告訴我們沒(méi)有人能預(yù)判到什么是底，只有一個(gè)底部區(qū)域的存在。

限購(gòu)限貸政策剛性擠出1/4客戶，市場(chǎng)調(diào)控期購(gòu)房者“價(jià)格為王”，區(qū)域成熟度決定價(jià)格天花板；從政府對(duì)價(jià)格漲幅的行政限定、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、開發(fā)商資金壓力以及市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)等四方面均可看出下半年價(jià)格同比增幅必放緩；與此同時(shí)，現(xiàn)階段土地端及市場(chǎng)端均已出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)趨勢(shì)，降價(jià)將是大概率事件，但是否會(huì)出現(xiàn)大范圍強(qiáng)力度的價(jià)格下挫，目前仍未可知。