“金九”將盡，“銀十”來臨，長(zhǎng)假的魅力向來令商家和消費(fèi)者難以拒絕，樓市在之前的冰封局面中，或者“割肉”融資求生，或者拍賣尋求機(jī)遇，在多元化的機(jī)遇中，房開企業(yè)一邊努力解困，一邊試探底線，希望實(shí)現(xiàn)“軟著落”。

錯(cuò)過十月 或?qū)㈠e(cuò)過今年

《人民日?qǐng)?bào)》9月26日發(fā)文認(rèn)為，被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，開局多少有點(diǎn)慘淡。隨著樓市調(diào)控政策的落實(shí)，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，樓市“金九”成色不足。

這一觀點(diǎn)從不少監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的報(bào)告中可以看出來，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月19日-25日，重點(diǎn)城市同比下降，二三線城市成交量穩(wěn)中小降，調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，9月樓市成交低迷，在本周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，22個(gè)城市樓市成交同比下降，13個(gè)城市成交量跌幅在30%以上，其中，深圳同比跌幅最大，達(dá)到64.89%，其次是大連，同比跌幅超過50%，重點(diǎn)城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量均同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度也超過50%。

但是從本年度1-39周成交面積來看，排在前三位的城市為重慶、上海和長(zhǎng)沙，1-39周重點(diǎn)城市中，蘇州、廣州、天津、深圳成交面積同比2010年上漲，其余均下跌，蘇州漲幅最大，達(dá)20.04%；重慶跌幅最大，達(dá)到32.51%，其次為長(zhǎng)沙跌幅為28.97%。

不少專家認(rèn)為，十月將迎來一個(gè)契機(jī)，既是購(gòu)買者的契機(jī)，更是房開企業(yè)的契機(jī)，因?yàn)榉块_即使撐不住要降價(jià)了，也要找到一個(gè)合適的理由，而十月就是一個(gè)很好的契機(jī)，錯(cuò)過這次機(jī)遇，今年就很難找到一個(gè)合適的降價(jià)機(jī)會(huì)，也就失去了一個(gè)“軟著落”的機(jī)會(huì)，而必須直接面對(duì)赤裸裸的降價(jià)“硬著落”。

“硬著落”的危險(xiǎn)在明，而庫(kù)存受損風(fēng)險(xiǎn)在暗。曾經(jīng)沉寂的房產(chǎn)稅可能“卷土重來”，近日，重慶市地稅局有關(guān)人員對(duì)外表示，10月1日起開始對(duì)重慶主城區(qū)內(nèi)符合要求的的存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。當(dāng)然，不少專家認(rèn)為，重慶住房房產(chǎn)稅稅率低，影響有限，但是一旦在全國(guó)推開，影響也不可小視。

資金壓力影響樓市變數(shù)

“金九”低迷，房開企業(yè)的資金壓力越積越重，不堪重負(fù)的情形將越來越近，不解決這一問題，房開企業(yè)命運(yùn)堪憂。

低迷不可避免地造成市值縮水，《國(guó)際金融報(bào)》根據(jù)9月23日港元對(duì)人民幣匯率1∶0.8185計(jì)算，從8月22日到9月23日一個(gè)月內(nèi)，50家上市房企共蒸發(fā)人民幣1858.18億元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸發(fā)人民幣1380.65億元。市值縮水最大的是中國(guó)海外發(fā)展，約人民幣238.13億元。

市值蒸發(fā)，而債務(wù)卻越滾越大。9月初，中房研協(xié)發(fā)布報(bào)告，截止到8月底，已經(jīng)公布半年報(bào)的98家上市房企共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)193億元，其中33家公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)不同程度的下滑。與此同時(shí)，98家房企累計(jì)債務(wù)金額達(dá)1.01萬億元，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)62%。

雪上加霜的是，從9月5日起，央行要求將商業(yè)銀行的承兌匯票、信用證和保函等三類保證金存款納入到存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，并實(shí)行分批上繳，再度緊縮銀根。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有專業(yè)機(jī)構(gòu)作出預(yù)測(cè)，未來幾個(gè)月，商業(yè)銀行體系累計(jì)需上繳的存款準(zhǔn)備金幾千億，可貸資金進(jìn)一步減少。

持續(xù)的從緊政策源于對(duì)流動(dòng)性過剩擔(dān)憂，而目前這種擔(dān)憂有減小的可能。9月25日，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)擬將上海一處商業(yè)房地產(chǎn)的95%股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，價(jià)格為14.6億元人民幣。這意味著，黑石集團(tuán)首次從中國(guó)地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出。

不管外資是否撤走，融資依然是沉重乃至“割肉”的話題。9月20日晚，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于嘉業(yè)國(guó)際城項(xiàng)目收益權(quán)信托融資的公告。該公告顯示，嘉凱城同意無錫嘉啟(蘇州嘉業(yè)持有其62%的股份)通過向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無錫“嘉業(yè)國(guó)際城”項(xiàng)目100%的收益權(quán)，融資人民幣5億元信托資金，信托期限為18個(gè)月，綜合成本不超過14.75%/年。

商業(yè)地產(chǎn)成限購(gòu)避風(fēng)港

在樓市，商業(yè)地產(chǎn)一直占據(jù)重要位置，如今住房面臨限購(gòu)等多重壓力的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的突破顯得格外醒目。

先是武漢市規(guī)劃在漢正街建設(shè)一棟超高層建筑，高度達(dá)666米，將是國(guó)內(nèi)第一高樓，還借鑒新加坡濱海灣金沙酒店手法，在200米高空中，在挨著666米超高層建筑的幾棟樓之間，用連廊的形式連通，從而形成一座天上的街巷。在“天街”里，有供人們休憩的綠化帶、咖啡館、觀光平臺(tái)，人們可以在“天街”逛街休閑，透過圍欄，城市風(fēng)光盡收眼底。

9月19日，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)與香港香格里拉酒店集團(tuán)在長(zhǎng)沙簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將共同在湘江核心地段建設(shè)268米高的濱江摩天塔。該項(xiàng)目名為華遠(yuǎn)·華中心，268米濱江摩天塔將集國(guó)際大型旗艦商業(yè)、國(guó)際名品展示中心、超白金五星酒店、世界級(jí)行政公館、國(guó)際5A級(jí)寫字樓、SOHO辦公、城市公寓等多元業(yè)態(tài)于一身，建成后將成為長(zhǎng)沙新地標(biāo)。而香格里拉酒店將坐落于該高塔之上，成為湘江核心地段唯一一座超五星級(jí)酒店。

專家們表示，大手筆不一定適合普通居民，對(duì)廣大市民具有吸引力的還是中小型項(xiàng)目，商民兩用地產(chǎn)可能在限購(gòu)的鐵幕中找到更多立足點(diǎn)，所以，不少專家預(yù)測(cè)，在限購(gòu)令持續(xù)的情況下，那些開發(fā)中小型商業(yè)地產(chǎn)、商民兩用地產(chǎn)的企業(yè)走得比較穩(wěn)，甚至因此而吸引一些房開企業(yè)走向商業(yè)地產(chǎn)，如果不轉(zhuǎn)向，經(jīng)營(yíng)開發(fā)難以為繼。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所9月19日信息顯示，成都大邑中鐵金山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及7380余萬元債權(quán)將打包轉(zhuǎn)讓，并定于10月31日上午10時(shí)在北京亞特蘭國(guó)際拍賣有限公司進(jìn)行公開拍賣。

轉(zhuǎn)向還是等待，已經(jīng)不再是個(gè)問題，拍賣還是等待，也有了眉目，房開企業(yè)未來的路掌握在自己手中。