“金九”將盡，“銀十”來臨，長假的魅力向來令商家和消費者難以拒絕，樓市在之前的冰封局面中，或者“割肉”融資求生，或者拍賣尋求機遇，在多元化的機遇中，房開企業(yè)一邊努力解困，一邊試探底線，希望實現(xiàn)“軟著落”。

錯過十月 或?qū)㈠e過今年

《人民日報》9月26日發(fā)文認為，被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，開局多少有點慘淡。隨著樓市調(diào)控政策的落實，調(diào)控效果將進一步顯現(xiàn)，樓市“金九”成色不足。

這一觀點從不少監(jiān)測機構(gòu)的報告中可以看出來，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月19日-25日，重點城市同比下降，二三線城市成交量穩(wěn)中小降，調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，9月樓市成交低迷，在本周監(jiān)測的35個城市中，22個城市樓市成交同比下降，13個城市成交量跌幅在30%以上，其中，深圳同比跌幅最大，達到64.89%，其次是大連，同比跌幅超過50%，重點城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量均同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度也超過50%。

但是從本年度1-39周成交面積來看，排在前三位的城市為重慶、上海和長沙，1-39周重點城市中，蘇州、廣州、天津、深圳成交面積同比2010年上漲，其余均下跌，蘇州漲幅最大，達20.04%；重慶跌幅最大，達到32.51%，其次為長沙跌幅為28.97%。

不少專家認為，十月將迎來一個契機，既是購買者的契機，更是房開企業(yè)的契機，因為房開即使撐不住要降價了，也要找到一個合適的理由，而十月就是一個很好的契機，錯過這次機遇，今年就很難找到一個合適的降價機會，也就失去了一個“軟著落”的機會，而必須直接面對赤裸裸的降價“硬著落”。

“硬著落”的危險在明，而庫存受損風(fēng)險在暗。曾經(jīng)沉寂的房產(chǎn)稅可能“卷土重來”，近日，重慶市地稅局有關(guān)人員對外表示，10月1日起開始對重慶主城區(qū)內(nèi)符合要求的的存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅。當然，不少專家認為，重慶住房房產(chǎn)稅稅率低，影響有限，但是一旦在全國推開，影響也不可小視。

資金壓力影響樓市變數(shù)

“金九”低迷，房開企業(yè)的資金壓力越積越重，不堪重負的情形將越來越近，不解決這一問題，房開企業(yè)命運堪憂。

低迷不可避免地造成市值縮水，《國際金融報》根據(jù)9月23日港元對人民幣匯率1∶0.8185計算，從8月22日到9月23日一個月內(nèi)，50家上市房企共蒸發(fā)人民幣1858.18億元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸發(fā)人民幣1380.65億元。市值縮水最大的是中國海外發(fā)展，約人民幣238.13億元。

市值蒸發(fā)，而債務(wù)卻越滾越大。9月初，中房研協(xié)發(fā)布報告，截止到8月底，已經(jīng)公布半年報的98家上市房企共實現(xiàn)凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績出現(xiàn)不同程度的下滑。與此同時，98家房企累計債務(wù)金額達1.01萬億元，多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率在70%以上，平均資產(chǎn)負債率達62%。

雪上加霜的是，從9月5日起，央行要求將商業(yè)銀行的承兌匯票、信用證和保函等三類保證金存款納入到存款準備金的繳存范圍，并實行分批上繳，再度緊縮銀根。據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有專業(yè)機構(gòu)作出預(yù)測，未來幾個月，商業(yè)銀行體系累計需上繳的存款準備金幾千億，可貸資金進一步減少。

持續(xù)的從緊政策源于對流動性過剩擔(dān)憂，而目前這種擔(dān)憂有減小的可能。9月25日，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團擬將上海一處商業(yè)房地產(chǎn)的95%股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，價格為14.6億元人民幣。這意味著，黑石集團首次從中國地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出。

不管外資是否撤走，融資依然是沉重乃至“割肉”的話題。9月20日晚，嘉凱城集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于嘉業(yè)國際城項目收益權(quán)信托融資的公告。該公告顯示，嘉凱城同意無錫嘉啟(蘇州嘉業(yè)持有其62%的股份)通過向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無錫“嘉業(yè)國際城”項目100%的收益權(quán)，融資人民幣5億元信托資金，信托期限為18個月，綜合成本不超過14.75%/年。

商業(yè)地產(chǎn)成限購避風(fēng)港

在樓市，商業(yè)地產(chǎn)一直占據(jù)重要位置，如今住房面臨限購等多重壓力的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的突破顯得格外醒目。

先是武漢市規(guī)劃在漢正街建設(shè)一棟超高層建筑，高度達666米，將是國內(nèi)第一高樓，還借鑒新加坡濱海灣金沙酒店手法，在200米高空中，在挨著666米超高層建筑的幾棟樓之間，用連廊的形式連通，從而形成一座天上的街巷。在“天街”里，有供人們休憩的綠化帶、咖啡館、觀光平臺，人們可以在“天街”逛街休閑，透過圍欄，城市風(fēng)光盡收眼底。

9月19日，北京華遠地產(chǎn)與香港香格里拉酒店集團在長沙簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將共同在湘江核心地段建設(shè)268米高的濱江摩天塔。該項目名為華遠·華中心，268米濱江摩天塔將集國際大型旗艦商業(yè)、國際名品展示中心、超白金五星酒店、世界級行政公館、國際5A級寫字樓、SOHO辦公、城市公寓等多元業(yè)態(tài)于一身，建成后將成為長沙新地標。而香格里拉酒店將坐落于該高塔之上，成為湘江核心地段唯一一座超五星級酒店。

專家們表示，大手筆不一定適合普通居民，對廣大市民具有吸引力的還是中小型項目，商民兩用地產(chǎn)可能在限購的鐵幕中找到更多立足點，所以，不少專家預(yù)測，在限購令持續(xù)的情況下，那些開發(fā)中小型商業(yè)地產(chǎn)、商民兩用地產(chǎn)的企業(yè)走得比較穩(wěn)，甚至因此而吸引一些房開企業(yè)走向商業(yè)地產(chǎn)，如果不轉(zhuǎn)向，經(jīng)營開發(fā)難以為繼。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所9月19日信息顯示，成都大邑中鐵金山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及7380余萬元債權(quán)將打包轉(zhuǎn)讓，并定于10月31日上午10時在北京亞特蘭國際拍賣有限公司進行公開拍賣。

轉(zhuǎn)向還是等待，已經(jīng)不再是個問題，拍賣還是等待，也有了眉目，房開企業(yè)未來的路掌握在自己手中。