近日，居住在城南的劉先生向本報反映，他看中了位于城南二環(huán)路麗都片區(qū)一套169平米的商品房。正準(zhǔn)備交定金的時候被告知，這套房子要辦兩個房產(chǎn)證。劉先生大惑不解，明明是一套房子，為什么要辦兩個證呢？一個業(yè)主如果手持兩本房產(chǎn)證，房子如何按揭支付，業(yè)主是否存在風(fēng)險呢？開發(fā)商的行為是否已經(jīng)違反國家規(guī)定呢？記者對此展開調(diào)查。

調(diào)查兩套房打通變身一套房

昨日下午，記者陪同李先生來到售樓部。售樓部置業(yè)顧問小張告訴記者：由于國家的調(diào)控政策，李先生購買的這套房子，要辦兩個80多平米小戶的產(chǎn)權(quán)證。

分明買的是一套房子，產(chǎn)權(quán)證卻要辦兩個，按揭貸款要辦兩次……從上月到本月，成都城區(qū)內(nèi)多個豪宅>豪宅樓盤開盤，但是購買者發(fā)現(xiàn)，部分面積在140-280平米的商品房單位，購房者可以得到兩本以上的房產(chǎn)證。原因是有些開發(fā)商將原先不足90平米的兩套以上住宅直接打通進(jìn)行了改造，作為一套大房銷售，而每平米價格較同地區(qū)小戶型房產(chǎn)高出許多。

記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“一套房子，多個產(chǎn)權(quán)證”的奇怪現(xiàn)象在北上廣深等房價偏高的城市已不是怪事，是開發(fā)商與國家政策博弈的結(jié)果。日前，成都多個以150平米以上大戶型為主的豪宅樓盤陸續(xù)面世開盤。在國家“90平方米以下套型面積占總面積的比重不得低于70%”這樣的規(guī)定下，卻建造出一個以大戶型為主的高檔小區(qū)，它是如何做到的？原來，該樓盤向市規(guī)劃局申報時，確實是按照這樣的比例，但實際上卻把2套80平方米的中小戶型，改造成1套160平方米的豪華大戶型，“捆綁式”對外銷售。

不過在開發(fā)商看來，與其說開發(fā)商在“作弊”，不如說是在大膽嘗試新辦法。另外一位開發(fā)商認(rèn)為，通過改造戶型成為“通戶”，走高端路線固然可以賣高房價，但實際對項目本身品質(zhì)并非壞事，因為大多數(shù)戶型打通后都能做到戶戶通透，既保證通風(fēng)采光，又加強(qiáng)了每戶人家的私密性�，F(xiàn)在在城區(qū)內(nèi)對大戶型的需求量有增無減，而國家政策使得這批客戶的需求無法得到保障。這樣一來，客戶對大戶型項目的需求就可以順利滿足。

目的巧妙規(guī)避“70/90”規(guī)定

記者了解到，“通房”在北上廣深已經(jīng)不是個別現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，為了應(yīng)對“70/90政策”對戶型面積的嚴(yán)格限制，開發(fā)商早在委托建筑設(shè)計公司做方案時就做了“兩手準(zhǔn)備”，比如要求房子還是按大戶型設(shè)計，但其中要設(shè)計分隔墻(今后可以隨時打開)，這樣變“兩套”，就可達(dá)到“70/90政策”的報批、報建要求。雖然按照這種設(shè)計施工會增加不少土建成本，比如增加廚房、衛(wèi)生間的管線，以及分隔墻等，但是這種方案可以通過規(guī)劃部門的審批，最重要的是，對于開發(fā)商來說，房子是按大戶型銷售的，這樣就實現(xiàn)了“一箭雙雕”的目的。

表面上嚴(yán)格執(zhí)行“90平方米以下套型建筑面積占商品住宅總面積的70%”的規(guī)定，暗地里卻把2套90平方米的戶型拼成1套180平方米大戶型，進(jìn)行捆綁式銷售。這種做法是否屬于違規(guī)的行為？

目前國家沒有任何的法律法規(guī)對這種情況進(jìn)行規(guī)定，可以說是“法無規(guī)定不為過”。去國土房產(chǎn)局登記的都是一套一套來申請，登記在案的都是符合規(guī)定的，對于此后的改造等做法，國土部門沒有權(quán)力來干涉。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，只要不打掉承重墻、保留樓房的主體性框架結(jié)構(gòu)，沒有破壞規(guī)劃，這種做法沒有不當(dāng)之處。

說法“一房兩證”有弊有利

在城中另外一豪宅售樓現(xiàn)場，記者與一名準(zhǔn)備購房的張先生攀談起來。他表示，自己對樓盤無論是地段還是戶型都比較滿意，但是擔(dān)心雖然表面上只購買了一套房產(chǎn)，但是實際上一次性購置了兩套房產(chǎn)，手握兩個房產(chǎn)證，如果國家出臺關(guān)于個人第二套房的相關(guān)規(guī)定，甚至將來如果第二套房要繳納高額的稅金，是否意味著其也屬于個人購買第二套房的范疇。

工商銀行商業(yè)銀行信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，如果事后追查出來，銀行會將其重新還原成第二套房來執(zhí)行政策，購房者應(yīng)慎重考慮。目前監(jiān)管部門對第二套房有非常明確的態(tài)度和政策，不僅是監(jiān)管部門，銀行自身的核查也是經(jīng)常性的，很容易就會發(fā)現(xiàn)這個問題。而且客戶在貸款購房的時候，都要求寫一份個人承諾書給銀行，承諾這是自己的首套房。這種鉆漏洞的行為明顯屬于違約，購房者應(yīng)慎重考慮。

君和律師事務(wù)所盧宇律師指出，目前從法律上無法限制“通房”的銷售，不能就要過實際操作辦兩套中將遇到很手續(xù)多問題。對程序上一部分買房會麻煩者而言，這一點，樣做的話可要轉(zhuǎn)手也得辦兩次手續(xù)，且會因為撞上第二套房提高貸款利率、首付的政策增大成本。但有弊就有利，比如是夫妻雙方共同購買，就可夫妻雙方各持一證，名義上是財產(chǎn)共同所有，實際更公平地保障了雙方利益。對于準(zhǔn)備一次付清或是已經(jīng)是二套房的購房者，這種操作其實沒什么本質(zhì)影響。若是夫妻雙方各人一套產(chǎn)權(quán)，而雙方均是第一次購房，則可按照一套房購房辦理貸款。對于首次置業(yè)的年輕夫妻，其實是個不錯的“一步到位”的選擇。

特別提示

冒充首套房貸款屬違約

“貸款我們有辦法，這個你不用擔(dān)心。”昨日，某樓盤一位銷售人員告訴記者，同時購買兩套完全可以按照第一套房貸款政策來執(zhí)行。他們和多家銀行有合作，具體做法就是將兩套房分別同時找兩家銀行辦理貸款，因為銀行個人征信記錄的信息有一個相對滯后的問題，因此貸款過程中這兩家銀行是查不出來的，均會按照第一套房貸款政策辦理。

對于這種做法，某國有商業(yè)銀行信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，如果是兩個房產(chǎn)證，拿到同一家銀行去辦理房貸業(yè)務(wù)，其中一套肯定是按照第二套來辦理房貸。如果是把兩套房子同時分別找兩家銀行去做貸款，由于央行的個人征信系統(tǒng)在信息導(dǎo)入過程中確實存在滯后問題，因此這兩家銀行會分別顯示是第一套房。但是過不了多久信息就會導(dǎo)入，如果事后查出來，銀行會重新還原成第二套房來執(zhí)行政策。這種鉆漏洞的行為明顯屬于違約，購房者應(yīng)慎重考慮。