新華社“新華視點(diǎn)”記者葉鋒、劉德炳、姚玉潔、陳先鋒

記者近日在上海、北京、廣州等地采訪證實(shí)，中國建設(shè)銀行已提高了首套房貸款利率，較基準(zhǔn)利率上浮５％甚至更高。此舉增加了首次購房者的成本，引起市場廣泛關(guān)注。

個(gè)別銀行上調(diào)首套房貸利率是否引發(fā)更多銀行跟進(jìn)？從短期和中長期看，這對調(diào)控中的樓市將分別帶來什么影響？房地產(chǎn)領(lǐng)域的差別化信貸政策如何落實(shí)，從而對不同類型的購房需求能“有保有壓”？“新華視點(diǎn)”記者就此進(jìn)行了采訪。

建行上調(diào)首套房貸利率是否會引來效仿？

日前，在建行北京分行的一個(gè)個(gè)貸中心，一位工作人員向記者表示，該網(wǎng)點(diǎn)目前對首套房按首付三成執(zhí)行，但利率需視客戶的資質(zhì)而定，基本上對客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率１．０５倍的利率政策。記者采訪了解到，建行在上海、廣州、深圳等地的分支機(jī)構(gòu)也表示基本上將首套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的１．０５倍甚至更高。

工、農(nóng)、中三大國有商業(yè)銀行對外表示，沒有上調(diào)個(gè)人房貸利率。但記者了解到，銀行對購房者“惜貸”已較為普遍。上海祥陽地產(chǎn)莘莊店的一位工作人員告訴記者，目前從工行、中行等已很難貸到款，即使能批下來，審批放款時(shí)間也大大延長，等待兩三個(gè)月是家常便飯。

銀行緣何在此時(shí)提高首套房貸利率？分析人士認(rèn)為，一方面，是銀行資金相對偏緊。央行數(shù)據(jù)顯示，９月份人民幣貸款同比少增１３１１億元，創(chuàng)下２１個(gè)月來新低。在上海等熱點(diǎn)城市，９月新增個(gè)人住房貸款僅寥寥數(shù)億元。不少銀行人士坦言：“每到年底，貸款額度總是不夠，資金供不應(yīng)求。”作為房貸的“大戶”，建行更無法例外。

另一方面，是銀行趨利本能所致。廣州合富輝煌專業(yè)分析師黎文江說，通過提高貸款利率，銀行可從中篩選出最優(yōu)客戶，從而在資金有限的情況下確保最大收益。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，今年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至２１％，市場流動性緊張，信貸規(guī)模大大壓縮。銀行在規(guī)模受控的情況下，盈利的壓力卻并沒有減少，以價(jià)補(bǔ)量、調(diào)高利率是必然的。他預(yù)計(jì)：其他幾家主要銀行也有可能效仿建行，提高首套房利率。

記者采訪獲悉，上海一些股份制銀行更早時(shí)候就已對首套房貸利率悄悄“漲價(jià)”。廣發(fā)銀行在上海地區(qū)從８月中旬開始將首套房貸利率上浮了１０％，光大銀行也表示，首套房貸利率上�。担ィ�１０％已經(jīng)執(zhí)行了３個(gè)月左右�！�

不過上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為：“預(yù)計(jì)明年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會有機(jī)會回落”。

首套房貸利率上調(diào)對樓市影響幾何？　

上海永慶房屋有限公司經(jīng)紀(jì)人士為記者計(jì)算：以１００萬元、２０年的首套房貸款為例，利率從原先的基準(zhǔn)水平上調(diào)至１．０５倍后（現(xiàn)行基準(zhǔn)利率７．０５％），月供從原來的７７８３．０３元上漲至７９９４．９元，借款人每月要多還款２１１．８７元，大致相當(dāng)于加息２次，貸款２０年累計(jì)利息增加５０８４７．８８元。如果較基準(zhǔn)利率上浮１０％，月供將增加到８２１２．５７元，２０年利息支出將增加１０３０８９．６３元，大致相當(dāng)于加息３次。

在限購條件下，今年各地首次購房者比例比以往有明顯提高。首套房貸利率一旦大范圍上浮，對樓市波及面可想而知。

業(yè)內(nèi)人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房貸款等措施主要針對投資投機(jī)性需求和一些改善型需求；如果首套房貸利率全面上調(diào)，將進(jìn)一步對自住型購房需求產(chǎn)生抑制作用，“房地產(chǎn)市場的各類需求將全面受到影響”。

一些房產(chǎn)中介告訴記者，首套房貸利率的上浮，將明顯影響到買賣雙方的心態(tài)。對于購房者來說，這將進(jìn)一步加重他們的觀望情緒。對于房東來說，則要分兩種情況：若沒有資金壓力，或會選擇轉(zhuǎn)售為租，則受到的影響不大；若有資金周轉(zhuǎn)的需求而需要急售，則首套房貸利率上浮會成為他們降低房價(jià)的“催化劑”。

宋會雍等專家分析，從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購房者入市的步伐，這對處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”；從中長期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房價(jià)的信號，將進(jìn)一步強(qiáng)化房價(jià)調(diào)整的預(yù)期和開發(fā)商的降價(jià)銷售的壓力，這可能對市場進(jìn)入“以價(jià)換量”階段有一定推動作用。

房地產(chǎn)差別化信貸政策如何落實(shí)？

近年來，首套房的購買成本持續(xù)增加。利率方面，從今年２月以來，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由６．４％先后上調(diào)至６．６％、６．８％和７．０５％；優(yōu)惠方面，優(yōu)惠幅度從最初的基準(zhǔn)利率的７折、８－８．５折至取消折扣，而此次更是上調(diào)至１．０５－１．１倍。

一些貸款購房自住的人說：“每次加息過后，每個(gè)月的還貸額都要增加幾百元。”一些看房者則抱怨：“房價(jià)沒有明顯下調(diào)，購房門檻和成本卻一直在提高，買房似乎越來越難，感覺頗為‘受傷’。”

差別化房貸政策一直是樓市調(diào)控“組合拳”中的重要招數(shù)。實(shí)際效果證明，在穩(wěn)健貨幣政策的背景下，差別化的房貸政策能對投資投機(jī)性需求和過快上漲的房價(jià)發(fā)揮一定程度的抑制作用。

但業(yè)內(nèi)人士指出，“差別化”應(yīng)該體現(xiàn)為“有保有壓”。如何在抑制炒房投機(jī)行為的同時(shí)，避免對合理的自住、改善型購房需求造成“誤傷”，也是對差別化房貸政策的考驗(yàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，一般來說，政府對基本住房需求的支持方式有兩種，一種是對比較困難的群體直接提供住房保障，另一種是對有一定購房能力的首次購房群體實(shí)施稅收、信貸等方面的政策扶助，“銀行房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應(yīng)當(dāng)著眼于限制投資、投機(jī)性需求，保護(hù)和鼓勵(lì)合理自住需求，商業(yè)銀行在追求自身利潤水平的同時(shí)也應(yīng)積極落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策”。

業(yè)內(nèi)人士還指出，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，目前市場博弈的天平正向購房者逐漸傾斜。在保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時(shí)，要增強(qiáng)政策的前瞻性、針對性和靈活性。在政策儲備上，應(yīng)考慮到市場到一定階段有所“激活”、合理購房需求逐漸入市的情況，應(yīng)切實(shí)落實(shí)針對合理購房需求的信貸政策，維持樓市的健康平穩(wěn)運(yùn)行。