●市場(chǎng)上帶租約商鋪越來越多。跟不帶租約的商鋪比起來，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小一些。

●買了帶租約的商鋪，也會(huì)面臨承租方撤店等風(fēng)險(xiǎn)；投資者也當(dāng)謹(jǐn)慎下手。

李女士看中了高攀路的一間商鋪，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商為了項(xiàng)目整體的商業(yè)打造，已經(jīng)把這間商鋪?zhàn)饨o了一家品牌零售商。“買這種帶租約的商鋪，沒有空置期，投資回報(bào)率雖然不高但很穩(wěn)定，我準(zhǔn)備買下來，就算賺得不多也保值。”李女士告訴成都商報(bào)記者。

無獨(dú)有偶，周先生近期也在投資帶租約商鋪，他買下的是新都的一間商鋪。周先生說，他買的鋪?zhàn)用娣e不大，開發(fā)商之前已經(jīng)跟超市簽訂了15年的租約，他的投資立即見回報(bào)，而且由于租約的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，他的商鋪再出手時(shí)也比較容易。

在樓市調(diào)控力度不斷加碼以及貨幣緊縮等的疊加效應(yīng)影響下，商業(yè)地產(chǎn)卻逆市走熱。在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上，帶租約銷售的商鋪引起了投資者的關(guān)注。成都在售的商業(yè)項(xiàng)目里，有不少帶租約銷售的商鋪，而且銷量還不錯(cuò)。有業(yè)內(nèi)人士指出，租約投資成為投資者的新寵。不過帶租約的商鋪依舊存在風(fēng)險(xiǎn)，購買商鋪得綜合考慮整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃和發(fā)展。

租約商鋪受到投資者青睞

位于九眼橋附近的天紫界項(xiàng)目，就有帶租約的商鋪銷售。據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)沈浩介紹，帶租約的商鋪銷售情況不錯(cuò)。“投資者很清楚，我們的商鋪都是跟有實(shí)力的商家簽的長(zhǎng)約，他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，所以這份租約會(huì)有保障，投資者能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。”沈浩說。他還舉例，目前天紫界帶租約的商鋪約為1萬5一平米，每平米能收到的租金為85～125元每月，“據(jù)我所知，現(xiàn)在三環(huán)路以外的商鋪都有賣四五萬一平米的，我們項(xiàng)目緊鄰地鐵二號(hào)線出入口，又在一環(huán)路上，投資回報(bào)率算比較高的。我們這種帶租約商鋪的產(chǎn)品，適合穩(wěn)健的投資者，因?yàn)樵诩s定的租期內(nèi)租金收益不會(huì)太高。而喜歡博弈高租金的投資者，一般不太喜歡這種產(chǎn)品。”成都商報(bào)記者了解到，購買帶租約商鋪的投資者，除了看中能立即收租外，還看中商業(yè)物業(yè)的整體升值潛力�；�200多萬元購買了一套天紫界商鋪的業(yè)主說：“我相信開發(fā)商整體招商打造的商業(yè)，比小業(yè)主自己出租的商業(yè)更具有升值潛力�，F(xiàn)在的收益雖然不算高，但今后要賣的話怕不止這個(gè)價(jià)錢了。”

新都國際廣場(chǎng)購物中心也在銷售帶租約的商鋪，目前，新都國際廣場(chǎng)購物中心進(jìn)駐的有百貨、國美電器、今典影院、麥樂迪KTV、建行、中行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等，商鋪招租率已達(dá)100%，除西樓臨街商鋪業(yè)主可自營(yíng)外，其余絕大部分是帶租約出售。該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示：“帶租約出售有利于大型商業(yè)的統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)和管理，以便商業(yè)建成后做到統(tǒng)一業(yè)態(tài)布局、統(tǒng)一品牌宣傳、統(tǒng)一包裝促銷等等，從而避免小業(yè)主分散出租所帶來的不利影響。”

租約商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低

最初，很多開發(fā)商在出售商鋪時(shí)都做售后包租、返租的承諾，但由于其中存在各種問題，建設(shè)部曾明令禁止開發(fā)商售后包租。究竟帶租約銷售和售后包租有什么區(qū)別？對(duì)此，中原地產(chǎn)的相關(guān)工作人員解釋說，帶租約銷售和售后包租的區(qū)別在于簽訂租約時(shí)商鋪產(chǎn)權(quán)有無發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商帶租約銷售會(huì)將首先自持商業(yè)物業(yè)，對(duì)整個(gè)街區(qū)的商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、管理、推廣和經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后將商鋪連同其中包含的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租約一起銷售。而售后包租是商鋪產(chǎn)品先發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商承諾出售后幫助尋找承租方，但能否兌現(xiàn)這一承諾卻很難保證。

從整體來看，商鋪投資回報(bào)率優(yōu)于住宅投資。不過，其中的變數(shù)很多，風(fēng)險(xiǎn)很高。中原地產(chǎn)的工作人員田先生告訴成都商報(bào)記者：“目前的商業(yè)項(xiàng)目有兩極分化的趨勢(shì)。一方面是高端商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費(fèi)人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業(yè)項(xiàng)目卻在交通條件、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本等多個(gè)方面存在不利因素，經(jīng)營(yíng)效果并不理想。然而，高端商業(yè)項(xiàng)目往往都是開發(fā)者自營(yíng)，并沒有給商鋪投資者以分享利潤(rùn)的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)樗�處條件并不十分有利而存在很大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在，為了盡快回籠資金，開發(fā)商也愿意把商鋪拿出來賣，但為了項(xiàng)目的整體發(fā)展和后期的升值，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體打造和招商，因此市場(chǎng)上的帶租約商鋪才會(huì)越來越多。跟不帶租約的商鋪比起來，帶租約的商鋪投資起來風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小一些。”

認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn) 謹(jǐn)慎投資

盡管帶租約商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但并不是沒有風(fēng)險(xiǎn)。高力國際的工作人員表示，一些開發(fā)商在前期做商業(yè)物業(yè)銷售時(shí)，也會(huì)進(jìn)行整個(gè)商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃和招商，為待售商鋪尋求租約，吸引買房人。這種實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一規(guī)劃、先期統(tǒng)一管理的方式比較容易帶動(dòng)整個(gè)街區(qū)的商業(yè)氛圍，對(duì)于商鋪投資者來說是好事，但選鋪時(shí)也一定要考慮其潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如承租人的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否適合該地區(qū)，會(huì)不會(huì)有短期經(jīng)營(yíng)不佳而撤店的危險(xiǎn)。整條商業(yè)街的銷售和租賃情況，如果整體出售情況不好，經(jīng)營(yíng)氛圍不佳，很少有單體店能實(shí)現(xiàn)盈利。所以，即便購買了帶租約的商鋪，也會(huì)面臨承租方撤店等風(fēng)險(xiǎn)。

很多投資者都是看中了租約能夠立即產(chǎn)生回報(bào)而選擇購買商鋪的，但租約投資依然有風(fēng)險(xiǎn)，因此在選鋪時(shí)應(yīng)注意好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，除了要看本身商鋪的租約簽訂情況和經(jīng)營(yíng)狀況外，還應(yīng)該考慮整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積和商業(yè)氛圍，看商鋪能否維持一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)，如果整體經(jīng)營(yíng)氛圍欠缺的話，即便買帶租約的商鋪，也很難保證長(zhǎng)期的投資回報(bào)。此外，在購買商鋪時(shí)，還要注意產(chǎn)品的可調(diào)整性，考量其硬件設(shè)施都能滿足哪些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，而這些業(yè)態(tài)又是否適合該商鋪所處環(huán)境經(jīng)營(yíng)�？偟膩碚f，不管是不是帶租約銷售的商鋪，投資都有風(fēng)險(xiǎn)，投資者都要謹(jǐn)慎選擇。