日前，房企前三季度業(yè)績排名出爐，500億以上的房企超過5家。調控之年，品牌房企業(yè)績依然保持著穩(wěn)健的上升態(tài)勢。但需要注意的是，各梯隊的門檻在不斷提高，其間的差距也在進一步擴大，其中一二級梯隊差距已達近百億。相比往年，房企的業(yè)績分化有進一步拉大的趨勢。

而在成都市場上，“馬太效應”也以同樣的形式在上演。在日前公布的成都第三季度主城區(qū)房地產項目銷售前十名中，幾乎是清一色的大型品牌房企項目。在不久前結束的成都秋季房交會上，品牌房企在成交量方面也是獨攬大頭，而一些中小房企則成交慘淡，甚至是零成交。

多位業(yè)內人士表示，由于大型房企較之中小型房企具備品牌、資金以及土地儲備等諸多方面的優(yōu)勢，隨著調控的深入，中小房企的處境將越來越艱難，在這種形勢下，中小房企開始主動尋找與大型房企合作的機會，以此獲得新的發(fā)展空間。

部分中小房企困境重重 成都房地產行業(yè)面臨全面洗牌

在日前公布的前三季度房企業(yè)績排行榜中可以看到，排名前30位的大型房企銷售業(yè)績依然不減上升之勢，其中萬科等大型企業(yè)的業(yè)績均已接近或超越去年全年水平。

但與此同時，業(yè)績分化也逐漸明顯。達到500億以上銷售額的企業(yè)繼續(xù)擴容，從去年同期的萬科一家，增至今年的5家。這與第二梯隊差距已近百億。

業(yè)內人士分析，房企間的業(yè)績分化趨勢越來越明顯，這顯示調控已經使得中小房企的處境越發(fā)艱難，一旦房企的洗牌大幕拉開，中小房企破產或者被并購的就會成為必然。

事實上，2011年，房地產業(yè)正在經歷前所未有的并購潮。中原地產最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，前三季度，我國房地產企業(yè)累計股權并購數(shù)量已經達到了87宗，總交易金額已經達到了256.65億元，遠遠超過去年同期165.25億的總規(guī)模。僅9月一月全國房地產市場股權交易達到7宗，金額近30億元。

星彥地產成都分公司策劃經理龍昊對本網表示，房地產市場正在從不規(guī)范走向規(guī)范的過程中，資源必然會向行業(yè)寡頭集中，中小房企將難逃被邊緣化的命運，這種趨勢是一種正�，F(xiàn)象，總體來說利大于弊。

而放眼成都樓市，這種趨勢也越發(fā)明顯。據(jù)房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都第三季度主城區(qū)房地產項目銷售前十名共成交4200套商品房，其中大型品牌房企項目占7個，成交套數(shù)2837套，占總數(shù)近70%。而在最近結束的成都秋交會上，前十名的成交項目也被大型品牌房企項目占去9個。

世家機構研究部相關負責人表示，調控后，購房者的購買心理受到較大影響，出于對項目安全性、保值性以及品質的諸多要求，購房者需求越來越趨向于品牌開發(fā)商所開發(fā)的項目，而融資渠道單一的中小開發(fā)商在未來或將難以維繼，合作開發(fā)或是被大企業(yè)兼并將是其唯一出路，在本輪前所未有的嚴厲調控下，成都房地產行業(yè)又將面臨一次全面洗牌。

業(yè)內人士分析，除了具備品牌和品質優(yōu)勢外，大型房企在資金實力、融資渠道和土地儲備等方面皆勝于中小開發(fā)商，因此無論是在爭奪市場還是承受風險能力方面皆比中小開發(fā)商有優(yōu)勢。

在當下政策和信貸雙重施壓的情況下，部分中小房企面臨淘汰出局的困境，對大型房企而言不過是過了一場冬天而已。

降價不走量致觀望情緒愈濃 尋求與大型房企合作成出路

據(jù)龍昊介紹，由于高利潤驅使，絕大多數(shù)中小房企都是近兩年才參與房地產開發(fā)的，由于缺乏實力和經驗，很難開發(fā)出具備競爭力的產品來。因為產品本身優(yōu)勢不明顯，因此中小房企不能通過降價走量的方式回籠資金，而降價只會引發(fā)更嚴重的觀望情緒。而且從市場表現(xiàn)來看，沒有哪一家中小房企項目通過降價獲得了好的銷售業(yè)績。

而隨著一線城市的調控趨緊，更多的大型房企將進入二三線城市，屆時，成都的中小房企將面臨更加激烈的產品和價格上的競爭。對中小房企而言，一旦不能通過銷售來進行及時套現(xiàn)，資金鏈可能隨時斷裂。

去年以來，信貸政策逐步趨緊，房企的資金渠道飽受擠壓，尤其是對一些中小房企而言，已經很難從銀行獲得款項。大型房企可以通過股票增發(fā)、發(fā)債等方式擴寬融資渠道，但對中小房企而言，只能民間借貸來緩解資金鏈壓力，民間資金一時間成為中小房企扎堆“抽血”的地方。

據(jù)知情人士透露，自下半年以來，成都一些小型房企開始規(guī)模性的涉足民間借貸。尤其是進入9月份，伴隨著“金九銀十”的落空，一些原本期待靠“金九銀十”回籠資金的中小房企突然陷入資金緊張，民間借貸又迎來新一輪的高潮。

但民間資本通常會經過多人周轉，資金鏈臃長，無疑給本身不穩(wěn)定的中小房企平添了危險因素。龍昊表示，由于民間借貸合作雙方的誠信度不夠，且合約不受法律保護，很容易出現(xiàn)違約，造成了這個資金鏈環(huán)節(jié)異常薄弱。

世家機構市場研究部相關負責人表示，中小開發(fā)商通過民間進行借貸后，如果市場銷售依然低迷，只會造成資金短缺情況繼續(xù)惡化、債務不斷累積，開發(fā)商的利息成本風險與日俱增，最終面臨破產或者被兼并。

該負責人給出建議，隨著市場調整，剛需戶型將逐漸占據(jù)市場，中小房企可以適時調整策略，對剛需產品進行升級，推出更多套二、套三等功能趨于完善小戶型產品，以此迎合剛需市場。另外，中小房企應積極參與保障性住房建設，在保證利潤的同時，積極規(guī)避市場風險。

多數(shù)業(yè)內人士表示，從目前市場表現(xiàn)來看，房地產市場加速洗牌已經在所難免。在市場“大浪淘沙”的過程中，部分資金鏈緊繃的中小房企應積極尋求與大型房企合作，一方面依托大型房企的實力抵抗市場風險；另一方面，在資產重組的過程中獲得新的發(fā)展機會。