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投資寫字樓需要專業(yè)眼光

194米的華潤大廈、200米的棕櫚泉國際中心、206米的明宇金融廣場(chǎng)、248米成都國際金融中心、280米的成都環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、320米的保利國際廣場(chǎng)……成都寫字樓的高度就一直在被不斷打破。在成都寫字樓高度被不斷提升的同時(shí)，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也迎來一次次升級(jí)。而在高成本、高標(biāo)準(zhǔn)下打造的項(xiàng)目，自然是免不了與其相應(yīng)的高租金以及高物管費(fèi)用的增加。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年成都甲級(jí)寫字樓租金累計(jì)漲幅3%左右。

有一組數(shù)據(jù)引人矚目：世界500強(qiáng)中200余家跨國企業(yè)擴(kuò)展城市排行上，成都僅排在北京、上海、廣州和深圳之后，位居二級(jí)城市之首。同時(shí)，這200余家跨國企業(yè)中，有22%在成都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，這些跨國企業(yè)的入駐給成都寫字樓的發(fā)展帶來了難以想象的機(jī)遇。事實(shí)上近兩年來，成都寫字樓需求增量部分主要來自新注冊(cè)的外資企業(yè)。從目前市場(chǎng)來看，甲級(jí)寫字樓的銷售價(jià)格和高檔住宅的價(jià)格相當(dāng)，但是甲級(jí)寫字樓的租金水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，以市中心寫字樓為例，平均租金在110元／平米／月，而同一區(qū)域內(nèi)100平米精裝住宅月租金為3000元，收益不到寫字樓的三分之一，并且由于住宅出租對(duì)象的經(jīng)常性更換，每年只能收到10個(gè)月的租金。而統(tǒng)一經(jīng)營的甲級(jí)寫字樓，合約都至少在3年以上，租金收益非常穩(wěn)定。一位地產(chǎn)人士，在談到寫字樓的發(fā)展情況時(shí)，他顯得非常樂觀。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一定程度上，寫字樓的投資收益確實(shí)較高。但是，投資寫字樓也不等于就能大賺一筆，甚至還可能出現(xiàn)虧損。

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成交量6城區(qū)中高新區(qū)最多

據(jù)了解，2011年，成都僅城市綜合體就需要對(duì)寫字樓有一定的專業(yè)認(rèn)識(shí)。比如，同樣的樓層，可能不同的位置出現(xiàn)的出租、租金情況可能大相徑庭。再比如，寫字樓后期收益如何？還與該寫字樓的物業(yè)公司的管理水平有關(guān)。因近百個(gè)來自成都透明網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年，成都寫字樓總體成交量高14223套。其中，無論是供應(yīng)量還是成交量，高新區(qū)都雄踞榜首。

據(jù)介紹，2011年，高新區(qū)僅純寫字樓成交量就高達(dá)5772套。在六個(gè)城區(qū)中，錦江區(qū)和成華區(qū)分別奮起直追，成交量分別為2149套和2020套。記者注意到，從2011年寫字樓成交量來看，在樓市調(diào)控影響下，下半年，成都住宅產(chǎn)品銷量較上年下滑幅度較大，但是，成都寫字樓成交量影響并不大，比如高新區(qū)，每月成交量出現(xiàn)了穩(wěn)步上漲現(xiàn)象。

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去年相比6城區(qū)3個(gè)增長3個(gè)負(fù)增長

從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓成交量，近年來一直穩(wěn)步上漲。2010年，成都寫字樓成交總量為11667套。而2011年，截至11月，成都寫字樓成交量高達(dá)14223套，再次刷新了近年來寫字樓成交紀(jì)錄。
成都與2010年相比，6城區(qū)漲幅最大的是高新區(qū)，上漲幅度為122.34%，其次是青羊區(qū)，漲幅為96.26%，然后是錦江區(qū)，漲幅為57.44%。相反，與2010年相比，錦江區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)寫字樓成交大幅下滑，其中，金牛區(qū)下滑為—46.38%；武侯區(qū)下滑-36.79%；成華區(qū)下滑-14.48%。

四川中原地產(chǎn)地產(chǎn)研究中心主任周覓認(rèn)為，2011年四季度開始，商業(yè)地產(chǎn)沒有出現(xiàn)預(yù)期中的火熱，市場(chǎng)銷售表現(xiàn)平淡，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)仍可能出現(xiàn)一定起伏，但預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將好過上半年。

由于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量大，大量項(xiàng)目等待入市，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入發(fā)展集中爆發(fā)的一年。寫字樓方面，未來2-3年約有60余個(gè)項(xiàng)目400-500萬平米寫字樓等待進(jìn)入市場(chǎng)，加上2011年市場(chǎng)存量近300萬平方米，寫字樓市場(chǎng)消化壓力非常大。商業(yè)方面，約200-300萬平方米大型商業(yè)廣場(chǎng)處于建設(shè)之中，也將在未來2-3年內(nèi)逐步投入使用。