住宅產(chǎn)品受限，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在成都，目前僅在建和立項的城市綜合體項目就已有近100個，商業(yè)存量也已超過500萬平方米。俗話說“水滿則溢”，商業(yè)地產(chǎn)強力上馬、過度集中開發(fā)會不會是后期樓市的“安全隱患”？地方政府應(yīng)如何正確引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)？開發(fā)企業(yè)又應(yīng)該如何理性對待？針對以上疑問，記者日前專訪了中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、《商業(yè)時代》雜志社總編輯王永平。

談現(xiàn)狀三類開發(fā)企業(yè)值得關(guān)注

當(dāng)前，受樓市調(diào)控、城市化下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型等綜合因素影響，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，出現(xiàn)一波又一波的開發(fā)熱潮。對此，王永平認(rèn)為，這里面主要有幾類企業(yè)值得關(guān)注：第一類是盲目跟從型。該類企業(yè)看到什么產(chǎn)品火就開發(fā)什么，但自身本無商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實力，它們進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無疑會困難重重，甚至不排除成為城市建設(shè)“敗筆”的可能；第二類則屬于被動轉(zhuǎn)變型。這類企業(yè)開發(fā)主要受到政府規(guī)劃限制，不得不按指標(biāo)完成相應(yīng)的商業(yè)配套，但它們在商業(yè)地產(chǎn)運營方面往往不夠?qū)�業(yè)；最后一類屬于市場需求型。這樣的企業(yè)屬于真正看好中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會、并且有專業(yè)能力進行開發(fā)、經(jīng)營，這也是商業(yè)地產(chǎn)市場最需要的企業(yè)。

王永平認(rèn)為，要檢驗一個企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的誠意，不應(yīng)僅看其項目的開發(fā)體量和以往銷售業(yè)績，更應(yīng)該看這個企業(yè)是否自持有物業(yè)，因為自持物業(yè)意味企業(yè)自身對市場有信心并且有足夠的資金運作。“在目前的成都商業(yè)地產(chǎn)市場，像華潤、萬達、中糧、凱德等企業(yè)都有誠意和能力進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，他們對項目的規(guī)劃、管理和運營能力非常強。”

談未來 應(yīng)避免開發(fā)投資過熱

商業(yè)地產(chǎn)火爆是不爭的事實，但不少業(yè)內(nèi)人士也對此表達了擔(dān)憂，認(rèn)為供應(yīng)量超過市場的消化能力會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷和堆積，進而使得開發(fā)商資金鏈斷裂。這樣的擔(dān)心不無道理，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月成都主城區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)面積8.2萬平方米，但成交面積只有3.9萬平方米，相比9月，成交量下降53%。從數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場、投資性物業(yè)市場“供求失衡”跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

王永平也認(rèn)為，盡管成都市場潛在需求大，但企業(yè)在開發(fā)和供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項目時，應(yīng)該盡可能考慮到產(chǎn)品的消化周期。企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該注意到，目前市場的存量與未來市場增量巨大，加上國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)下行趨勢，如果因盲目開發(fā)、銷售導(dǎo)致資金斷裂，企業(yè)的生存將十分困難。

他同時舉例說，看寫字樓需求潛力不能僅看數(shù)量與價格增長，更要衡量租金的漲幅。如近兩年北京的寫字樓租金上漲幅度達到20%以上，這就意味著市場中的確有足夠的需求潛力。而成都目前的租金漲幅比較平穩(wěn)，因此寫字樓市場存在供應(yīng)過于集中的風(fēng)險，需要警惕。

談成都 可多發(fā)展休閑、體驗式商業(yè)

在王永平看來，目前成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度僅次于沈陽，要避免開發(fā)、投資過熱，政府應(yīng)起到引導(dǎo)作用。然而商業(yè)地產(chǎn)具有充分的市場競爭性，政府可以在規(guī)劃上進行協(xié)調(diào)，讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與當(dāng)?shù)厝丝�、消費、經(jīng)濟總量、居民可支配收入相符。如城市綜合體的布局就需注意商圈的打造和集中布局，形成綜合體互動，達到1+1大于2的效果。

他還特別提醒，在國外，一些商業(yè)項目僅評估可能就要花上好幾年時間，因為只有經(jīng)過充分論證才能保證項目最大程度符合市場需求。王永平建議，政府在選擇開發(fā)商時，也應(yīng)更加審慎，甚至可以根據(jù)方案來選擇企業(yè)。

而談到成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，王永平說，成都處于西部中心位置，市場綜合經(jīng)濟發(fā)展向好，這是支撐成都商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的長足動力。“目前成都商業(yè)地產(chǎn)仍處于發(fā)展初期，現(xiàn)代化還不夠，購物中心、綜合體以及有亮點的西部金融中心都需提檔升級，這是不足也是機遇，”王永平稱，“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)與本土需求和文化相銜接，成都是一座有著濃厚消費文化的城市，當(dāng)前更需多建造一些休閑、體驗式商業(yè)，在消費人群中形成一個時尚生活中心，而不是純粹的硬商業(yè)。”