上周三，由成都商報與四川省連鎖商業(yè)協(xié)會、四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟聯(lián)合主辦的“2011成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇”落下帷幕，與會專家、學(xué)者、嘉賓就多個問題展開了激烈討論。論壇現(xiàn)場，還進行了成都商業(yè)地產(chǎn)十年頒獎。

成若容易卻艱辛，看似平坦最崎嶇。成都商業(yè)地產(chǎn)在近十年的發(fā)展中也因開發(fā)模式、開發(fā)銷售等付出了昂貴的代價，井噴之下呼喚商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路更加理性、健康。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式將來一定面臨洗牌。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、《商業(yè)時代》雜志社總編輯王永平表示，未來的商業(yè)地產(chǎn)“搶人”和“搶資源”的趨勢非常明顯，高集中度、品牌化、規(guī)�；�、連鎖化是一種必然。

商業(yè)地產(chǎn)隨零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新而更新?lián)Q代

如今，在“淘寶”上購物早已不是新鮮事，在互聯(lián)網(wǎng)上“團購”也成為常見購物方式，甚至連“房子”這樣的大件也可以“團購”。京東商城成都分公司副總經(jīng)理張錦勇在論壇現(xiàn)場分享了一組數(shù)據(jù)：2010年，中國電子商務(wù)的整體交易規(guī)模為4.8萬億，同比增長33.5%，網(wǎng)絡(luò)購物占比達到10.4%，總額為5131億元，相當于沃爾瑪在中國零售額的12倍。由此可以充分看出，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)已經(jīng)真正進入到尋常百姓的日常生活中，并且對傳統(tǒng)零售業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，同樣也影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

面對這樣的沖擊，成都伊藤洋華堂董事長、總經(jīng)理三枝富博表示：“已經(jīng)不能通過效仿的方式來創(chuàng)造價值了，必須要通過投資性的方式來創(chuàng)造價值。”“消費多元化了，也比較理性了，所以我們希望更多的是提供一種體驗，一種文化的感受。”人和商業(yè)控股有限公司成都分公司總經(jīng)理李向輝同樣表示，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，零售業(yè)需要更注重體驗感的營造和文化的注入。

商業(yè)地產(chǎn)在零售業(yè)的創(chuàng)新之下，當然也不可能巋然不動，只能是“見招拆招”。“規(guī)劃、招商、運營”，藍光和駿成都分公司吳桂平認為這三點是商業(yè)地產(chǎn)的主線，也是突破口。

“項目的選址、物業(yè)功能的設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營定位、租售比的確定等，都屬于前期規(guī)劃的范疇。”吳桂平認為，針對零售行業(yè)消費模式的變化，把商業(yè)地產(chǎn)中的零售業(yè)類、辦公類、酒店公寓類等不同類別的產(chǎn)品比重合理配置，甚至有必要調(diào)整和壓縮受網(wǎng)購行業(yè)影響較大的產(chǎn)品。同時，在購物中心的功能設(shè)計上要強化體驗式消費功能的設(shè)計，在零售業(yè)態(tài)配比上要加大非零售業(yè)態(tài)的比重。“在前期規(guī)劃中，把握市場的脈搏，精準定位、科學(xué)規(guī)劃、合理設(shè)計，最大限度地滿足商業(yè)運營的需求，對后期招商和運營提供保障。”

寫字樓市場面臨機遇也有隱憂

“寫字樓是一個載體，其實運用它的是公司。2009年，成都新增公司數(shù)是2.791萬家，2010年是3.2萬多家。”高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤分析，假設(shè)每家公司都只需要一百平方米的寫字樓，那每年都有兩三百萬平方米的新增需求。但是，現(xiàn)在這些需求量很多都隱藏在民宅和商住復(fù)合樓，如果把這些量挖掘出來，那么現(xiàn)在的供應(yīng)量還不夠。

“2010年和2011年是成都的寫字樓市場到目前為止供給、銷售、去化最龐大的兩個年度，但是絕對不會是最后的兩個年度。”蔡孟頤表示，成都在整個西部大開發(fā)中扮演了非常重要的角色，所有的國際、國內(nèi)大型機構(gòu)不斷地涌入成都。這些對于成都寫字樓市場來說，都是利好，都是機遇。

“未來幾年中寫字樓的發(fā)展將會有非常好的前景，但有好的前景也并不代表整個市場是一片看好。”萊蒙置業(yè)（成都）有限公司總經(jīng)理羅小華表示，從2010年1月份到今年的10月份成都寫字樓供給量為400多萬方，銷售量只有200多萬方，存量就有200多萬方，總體來說是供大于求，所以未來的形勢還不是特別樂觀。

在這樣的市場情況下，寫字樓開發(fā)商都在尋求新的發(fā)展方向。羅小華說：“萊蒙國際借鑒國際上流行的最新辦公樓組合方式：服務(wù)式辦公和西禮式辦公，在成都做出新意來。”四川盛唐實業(yè)集團董事長唐聞就表示，在做寫字樓產(chǎn)品的時候有“三要”：“要做好定位；要沉住氣；要服好務(wù)。”

城市多中心 為城市綜合體提供了發(fā)展空間

在城市化快速發(fā)展的進程中，多中心成為城市發(fā)展的一種趨勢。同時，因為城市綜合體迅猛發(fā)展對城市化進程產(chǎn)生的革命性影響，一些開發(fā)商甚至打出了“非城市綜合體不做”的口號，但是城市綜合體并非萬能，在成都過去的幾年里，有非常多的城市綜合體已經(jīng)出現(xiàn)了同質(zhì)化現(xiàn)象。
在成都成商地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理趙宇光看來，“城市綜合體首先在物業(yè)的形態(tài)上是三到四種以上，規(guī)模上至少應(yīng)該有一定規(guī)模；第二是城市綜合體的業(yè)態(tài)必須是相互促進，綜合業(yè)態(tài)是‘1+1+1要大于3’，形成一種集群效應(yīng)。”

對于在城市綜合體的打造上成為成功樣本的萬達廣場，成都金牛萬達廣場投資有限公司總經(jīng)理聶和平分析，萬達廣場除了具備商業(yè)、酒店、寫字樓等城市綜合體的基本要素之外，還具備休閑的特點，為不同年齡層次的人提供享受場所。事實上，城市多中心與城市綜合體的發(fā)展是互為補充、互相促進的，這是城市化進程的必然之路。

專業(yè)市場 “專”和“新”很重要

數(shù)碼廣場可以說是成都成功專業(yè)市場的代表。重慶博眾房地產(chǎn)管理研究院院長閻占斌表示，其成功的關(guān)鍵就在于專業(yè)和創(chuàng)新。特別是在當下，互聯(lián)網(wǎng)沖擊之下，專業(yè)市場需要有更多新的經(jīng)營管理方式。

在中調(diào)戰(zhàn)略的催化下，成都的專業(yè)市場近年迎來了井噴。以家居建材、五金家電、日用家紡、汽車配件等為經(jīng)營內(nèi)容的專業(yè)市場超百家，呈現(xiàn)全面爆發(fā)之勢，這也加劇了專業(yè)市場之間的競爭。成都佳飛投資有限公司董事長陳家飛表示，佳飛建材家居市場在服務(wù)上花了不少工夫，以五星級酒店的服務(wù)作為標準，打造舒適輕松的購物環(huán)境。摩爾汽車文化商貿(mào)城則是在文化與項目的結(jié)合上下工夫，用成都摩爾國際物流發(fā)展有限公司項目總監(jiān)李勇的話來說，“把文化體現(xiàn)在對時尚和消費理念的追求上”，立足于把汽車主題作為核心體驗，打造屬于成都自己的汽車文化商城。

“硬件過硬、可持續(xù)發(fā)展、差異化，這三點在專業(yè)市場的打造上十分重要。” 中潤·歐洲城國際家居總部執(zhí)行總裁汪飛表示，在做好這三點的基礎(chǔ)上，企業(yè)之前的聯(lián)動與支持也十分重要。同區(qū)域的專業(yè)市場之間既是競爭對手，也是同舟共濟的朋友，攜手炒熱市場與區(qū)域的同時，也能夠保證自身的發(fā)展。