成都商業(yè)綜合體突破100個”、“兩三百萬普通投資者難買中心城區(qū)商鋪”“寫字樓供應量井噴”“專業(yè)市場異軍突起”……年末，當不少媒體開始盤點2011年樓市商業(yè)熱點，樓市全媒體為您請來了三位樓市名人，讓我們聽聽他們是怎么總結 2011年成都商業(yè)地產發(fā)展，又對2012年有著如何的期待。

量變中的商業(yè)地產 城市綜合體搶眼

成都金牛萬達投資有限公司副總經理袁林：2011商業(yè)地產百花齊放

如果用一個關鍵詞闡述2011年成都商業(yè)地產發(fā)展，我認為應該是“量變”。首先是在數量上的變化，2011年成都商業(yè)地產入市量非常巨大，和之前形成一個截然不同的量的變化，之前看到的星羅棋布、星星點點商業(yè)地產項目，現在呈現出百花齊放的發(fā)展態(tài)勢。無論是城市中心區(qū)域，還是周邊外圍區(qū)域，都在不斷地涌現出大量的商業(yè)項目，尤其是城市綜合體形態(tài)的項目特別突出，在成都人民路由南往北，就集中了好幾十個城市綜合體，金牛萬達廣場就是這一區(qū)域非常具有代表性的項目，被譽為商業(yè)地產旗艦式項目。

2011年成都城市綜合體項目之所以迅速發(fā)展，一方面是由于社會經濟發(fā)展到一定階段，人們對于商業(yè)需求的量出現爆發(fā)式增長，社會經濟生活的現實需要；另一方面也跟城市人口迅速膨脹、城市用地日趨緊張息息相關，需要對每一塊土地增加用地的強度和提供產品的多樣化。城市綜合體的迅速發(fā)展，將有利于老百姓在日常生活中的各種需求。

明年商業(yè)地產從量變走向質變

量變之后一定會發(fā)生一個質變，明年或者后年有望看到一些質變表現。在商業(yè)地產開發(fā)、運營方面，只有少數企業(yè)掌握了商業(yè)地產發(fā)展、運營以及持續(xù)增值的規(guī)律，如果沒有龐大的商業(yè)資源的支撐、持續(xù)的消費市場、商業(yè)規(guī)律深度把握，很難在商業(yè)地產的領域長時間走下去。

從區(qū)域上來看，天府新區(qū)作為四川省和成都市開發(fā)的重點和熱點，帶有一定戰(zhàn)略性的熱點區(qū)域，天府新區(qū)不光有一個概念，又有實現的一種步驟和方法，必然會帶來投資者對于這個區(qū)域的追逐，未來該區(qū)域商業(yè)地產發(fā)展業(yè)會更加給力，前景可以預期。另外，未來2—3年內，也是城北的強勢發(fā)力階段，無論是商業(yè)、住宅，將產生一個個更具代表性的項目。

　商業(yè)地產火速發(fā)展 2012發(fā)展三大趨勢

四川省商業(yè)地產聯(lián)盟會長冉立春：商業(yè)地產全方位爆發(fā)

2011年住宅市場持續(xù)調控，成都商業(yè)地產卻火速發(fā)展，從以下五個方面看成都2011商業(yè)地產發(fā)展。
一、商業(yè)綜合體：截至今年11月份，成都的商業(yè)綜合體項目已經突破100個，而且綜合體越玩越大，約70萬㎡的龍湖北城天街、70萬㎡左右的綠地世紀城、110萬㎡的金牛萬達廣場……從這些數字上來看，成都綜合體項目發(fā)展程度在全國都首屈一指。

二、商鋪：今年成都投資型的商鋪大概開發(fā)量有200萬平方米，交易量在130萬平方米左右。目前成都投資型商鋪均價在11000元每平方米左右，相較于2010年，價格增長幅度不大，但二環(huán)路以內主城區(qū)商鋪價格居高不下，擁有兩三百萬的普通投資者根本很難在中心城區(qū)買到商鋪。2011年商鋪投資擁有兩大新特點，購買容易，出租難；出租以后，賺錢難。

三、寫字樓：今年寫字樓供應量井噴，眾多甲級寫字樓不斷涌現，持有性寫字樓業(yè)不斷增加，大多數還是投資性需求。同時，寫字樓當前仍然存在停車位嚴重不足的問題，導致硬件上的瑕疵，之所以造成這種情況，很多開發(fā)商早期規(guī)劃就太少。

四、專業(yè)市場：由于受惠于中調戰(zhàn)略規(guī)劃，帶來產業(yè)承接新商機，2011年專業(yè)市場異軍突起，專業(yè)市場、商業(yè)市場集中搬遷至繞城外，移到周邊的產業(yè)園區(qū)，這種產業(yè)承接為專業(yè)市場帶來新的活力。但是從成都專業(yè)市場的服務領域來看，不少專業(yè)市場集中在家居、建材方面，從某種程度上造成同質化。

五、服務業(yè)發(fā)展：近期成都市出臺了被稱為“32號文”的《關于進一步深化服務業(yè)綜合改革的意見》，提到商業(yè)地產項目是現代服務業(yè)的載體，32號文其實相當于商業(yè)網店規(guī)范條例，因此成都出臺此意見在全國也尚屬首次。

明年商業(yè)地產競爭人才是核心

我認為2012年商業(yè)地產將朝著三個方向發(fā)展。首先商業(yè)地產的競爭將變成人才的競爭，商業(yè)地產人才競爭將日趨白熱化，當商業(yè)地產迅速發(fā)展的時候，商業(yè)地產的人才卻“只有存量沒有增量”。其次，商業(yè)地產的發(fā)展將加劇商業(yè)零售業(yè)的競爭，當前很多開發(fā)商都在搞主力店模式，紛紛依靠主力店作為重要的宣傳噱頭，過分依賴商業(yè)主力店，存在一定的風險。最后，明年住宅市場將持續(xù)調控，商業(yè)地產有望呈現供銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，但是面臨當前高風險、低收益時代，防范風險應該成為投資者最核心的理念。明年天府新城、東客站將是成都商業(yè)地產發(fā)展的熱點區(qū)域。

商業(yè)地產發(fā)展良莠不齊 差異化經營最重要

成都大魔方推廣營銷部主管李曉文：2011銷售紅火仍處于發(fā)展期

2011年成都商業(yè)地產進入高速發(fā)展期，新上馬的商業(yè)項目很多，放量也很大，銷售態(tài)勢比較紅火。在今年的樓市調控的狀況下，包括寫字樓、公寓產品、商鋪以及突然爆發(fā)出的許多綜合體項目，并沒有受到太大的沖擊，銷售比住宅都要好。2011年成都北門和南門發(fā)展迅猛，南門是成都商業(yè)地產放量最多的區(qū)域，城市核心功能提升；北門商業(yè)地產開始轉型，像萬達金牛廣場等大型城市綜合體，區(qū)域位置、產品品質、市民口碑等表現非常良好，逐漸成為區(qū)域內標桿項目。

我認為成都商業(yè)地產仍處于發(fā)展期，發(fā)展并不是特別成熟。大中小開發(fā)商紛紛上馬商業(yè)地產項目，導致今年放量很大，競爭日趨激烈，也導致目前商業(yè)地產市場良莠不齊的狀況。

項目要有特色才能勝出

對于2012年，我覺得首先是市場面的不確定性，明年上半年之內政策面不會有明顯緩和跡象，在這種情況下，有機遇也有挑戰(zhàn)，就更需要穩(wěn)中求勝。對于在售項目或即將啟動的項目來說，需要更關注自身層面的品質、優(yōu)勢的提升和挖掘。同時，對自我理性評估要完善、客觀，不能隨便喊出天價，也不宜盲目的降價，針對市場中不利和有利的情況，制定一個合理的戰(zhàn)略，這才是解決問題現實之路。另外，未來勢必將面臨更多的競爭對手，競爭項目也越來越多，同一形態(tài)的商業(yè)地產大家都來做，可能對某一個區(qū)域，或者某一產業(yè)產業(yè)，促進規(guī)�；�發(fā)展。但是也造成同質化嚴重的缺陷，除去有代表性的項目外，實際上做的產品，差別不大，沒有很特別的亮點，這樣的話，競爭就在所難免。為了避免同質化競爭，必須在產品品質、項目特色、客戶群體等方面要有一些項目獨有的東西。