2012房市迷霧重重 博弈加劇房價下行拐點難辨
作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2011年12月31日 【字體:大 中 小】
2011年11月,全國70個大中城市中,新建商品住房價格環(huán)比下降的城市為49個,比10月驟然增加了15個。
盡管房價進入下跌周期已成共識,但這樣的結(jié)果還是讓不少分析者“嚇了一跳”。機構(gòu)的分析幾乎不約而同地認為,隨著樓市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn),未來房價下降的城市還可能繼續(xù)增加。
歷史經(jīng)驗顯示,從2008年底的樓市刺激政策出臺,到房價出現(xiàn)明顯上漲,期間間隔了約6個月的時間。業(yè)內(nèi)人士分析,按照這個政策周期,即便目前的樓市調(diào)控驟然止步,已經(jīng)開啟的降價通道還將持續(xù)至少4個月。
房價下行通道開啟
經(jīng)過18個月的調(diào)控,房價事實上在今年10月就出現(xiàn)下行拐點。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),10月,70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比平均下降0.14%。到11月,降幅達到0.19%。
其中,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的房價已經(jīng)連續(xù)兩月下滑,而領(lǐng)先本輪跌幅榜的,則是沈陽、南京、寧波、南昌、無錫等限購城市。
來自其他機構(gòu)的數(shù)據(jù)同樣說明了這一點。中國某研究院發(fā)布的報告稱,今年11月,全國100個樣本城市的住宅平均價格為8832元/平方米,自9月以來已連續(xù)三個月下降,且降幅逐漸增大。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,全國房價拐點已經(jīng)確立,房價下行通道已經(jīng)開啟,未來房價下降的城市數(shù)量會繼續(xù)增多,跌幅也將進一步擴大。
這一觀點代表了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的意見。樓市調(diào)控的效果已經(jīng)從“量變”積累到“質(zhì)變”,降價通道一旦開啟,便將持續(xù)至少半年的時間。指數(shù)研究院就認為,至少到明年上半年,量價齊跌的局面不會改變。
2011年底,中央經(jīng)濟工作會議定調(diào),樓市調(diào)控不放松,這無疑是房價繼續(xù)下降的最大推動因素。上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,從2008年底的樓市刺激政策出臺,到房價出現(xiàn)明顯上漲,期間間隔約6個月。按此政策周期,即便目前的樓市調(diào)控停止,已經(jīng)開啟的降價通道還將至少持續(xù)4個月。
限購政策決定價格走勢
事實上,盡管樓市調(diào)控政策來勢洶洶,但影響房價下跌的主要因素,普遍被認為是今年年初啟動的“限購令”。
按照過往規(guī)律,“量跌”通常是帶動“價跌”的先行指標,而強力的行政管控則直接造成了交易量的萎縮。以北京為例,官方數(shù)字顯示,今年前11月,北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米,這一成交量不僅大大低于去年同期,甚至比上一輪樓市低迷的2008年同期也下滑不少。其中,北京的新房成交量創(chuàng)下6年同期新低。
與此同時,北京的房價也早早實現(xiàn)“穩(wěn)中有降”。按照市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù),今年前11月,北京市新建普通住房成交均價為13914元/平方米,比去年全年成交均價低6.3%。
因此,對于明年房價的判斷,業(yè)界認為將在很大程度上取決于是否延續(xù)“限購令”。
據(jù)悉,當前全國共有46個城市出臺了“限購令”,但多數(shù)城市并未明確到期時間。隨著中央的定調(diào),近期除4個一線城市外,廈門、青島、長春、太原、?诘瘸鞘屑娂姳響B(tài),延續(xù)“限購令”。北京中原市場研究部預計,46個城市很可能全部延續(xù)限購政策。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來,如果2011年的嚴厲調(diào)控能在2012年繼續(xù),全國70個大中城市房價很可能出現(xiàn)同比下跌,即“大拐點”的出現(xiàn)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2011年11月,70個大中城市新建商品房價同比漲幅為2.38%,從2011年3月以來9個月的時間內(nèi),下滑了3.21個百分點。其中有4個城市房價同比下跌,39個城市同比漲幅在3%以內(nèi)。
業(yè)內(nèi)稱明年政策或存變數(shù)
盡管中央仍強調(diào)樓市調(diào)控“不放松”,但在業(yè)內(nèi)人士看來,現(xiàn)有的政策力度能否維持到2012年末,仍存變數(shù)。
楊紅旭認為,隨著樓市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn),2012年將是地方政府承受壓力最大的一年,地方放松調(diào)控的訴求也會較為強烈,不排除樓市調(diào)控放松的可能。
今年有超過600個城市公布了年度新建住房價格控制目標,除北京明確“穩(wěn)中有降”之外,多數(shù)城市的房價控制目標與GDP、人均可支配收入增速相掛鉤。按照上述目標,多數(shù)地方只要將今年的新建住房價格增幅控制在10%以內(nèi),即可完成上述目標。截至11月,除個別熱點城市外,多數(shù)城市的房價增幅已經(jīng)縮小,部分城市還實現(xiàn)了環(huán)比負增長。即便是承諾“穩(wěn)中有降”的北京,也在數(shù)據(jù)上完成了目標。
此外,如果樓市調(diào)控持續(xù),地方政府無疑將面臨更大的壓力。央行貨幣政策委員會委員、國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌表示,如果調(diào)控繼續(xù),地方債務平臺就面臨更大的壓力,這甚至還會危及銀行體系。在很多人看來,房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏并非沒有調(diào)整的可能。中國某研究院副院長陳晟便向《每日經(jīng)濟新聞》記者強調(diào),明年下半年政策或許就會“松綁”。