2011年11月，全國70個大中城市中，新建商品住房價格環(huán)比下降的城市為49個，比10月驟然增加了15個。

盡管房價進(jìn)入下跌周期已成共識，但這樣的結(jié)果還是讓不少分析者“嚇了一跳”。機(jī)構(gòu)的分析幾乎不約而同地認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，未來房價下降的城市還可能繼續(xù)增加。

歷史經(jīng)驗顯示，從2008年底的樓市刺激政策出臺，到房價出現(xiàn)明顯上漲，期間間隔了約6個月的時間。業(yè)內(nèi)人士分析，按照這個政策周期，即便目前的樓市調(diào)控驟然止步，已經(jīng)開啟的降價通道還將持續(xù)至少4個月。

房價下行通道開啟

經(jīng)過18個月的調(diào)控，房價事實上在今年10月就出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比平均下降0.14%。到11月，降幅達(dá)到0.19%。

其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的房價已經(jīng)連續(xù)兩月下滑，而領(lǐng)先本輪跌幅榜的，則是沈陽、南京、寧波、南昌、無錫等限購城市。

來自其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)同樣說明了這一點(diǎn)。中國某研究院發(fā)布的報告稱，今年11月，全國100個樣本城市的住宅平均價格為8832元/平方米，自9月以來已連續(xù)三個月下降，且降幅逐漸增大。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，全國房價拐點(diǎn)已經(jīng)確立，房價下行通道已經(jīng)開啟，未來房價下降的城市數(shù)量會繼續(xù)增多，跌幅也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

這一觀點(diǎn)代表了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的意見。樓市調(diào)控的效果已經(jīng)從“量變”積累到“質(zhì)變”，降價通道一旦開啟，便將持續(xù)至少半年的時間。指數(shù)研究院就認(rèn)為，至少到明年上半年，量價齊跌的局面不會改變。

2011年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)，樓市調(diào)控不放松，這無疑是房價繼續(xù)下降的最大推動因素。上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從2008年底的樓市刺激政策出臺，到房價出現(xiàn)明顯上漲，期間間隔約6個月。按此政策周期，即便目前的樓市調(diào)控停止，已經(jīng)開啟的降價通道還將至少持續(xù)4個月。

限購政策決定價格走勢

事實上，盡管樓市調(diào)控政策來勢洶洶，但影響房價下跌的主要因素，普遍被認(rèn)為是今年年初啟動的“限購令”。

按照過往規(guī)律，“量跌”通常是帶動“價跌”的先行指標(biāo)，而強(qiáng)力的行政管控則直接造成了交易量的萎縮。以北京為例，官方數(shù)字顯示，今年前11月，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米，這一成交量不僅大大低于去年同期，甚至比上一輪樓市低迷的2008年同期也下滑不少。其中，北京的新房成交量創(chuàng)下6年同期新低。

與此同時，北京的房價也早早實現(xiàn)“穩(wěn)中有降”。按照市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前11月，北京市新建普通住房成交均價為13914元/平方米，比去年全年成交均價低6.3%。

因此，對于明年房價的判斷，業(yè)界認(rèn)為將在很大程度上取決于是否延續(xù)“限購令”。

據(jù)悉，當(dāng)前全國共有46個城市出臺了“限購令”，但多數(shù)城市并未明確到期時間。隨著中央的定調(diào)，近期除4個一線城市外，廈門、青島、長春、太原、海口等城市紛紛表態(tài)，延續(xù)“限購令”。北京中原市場研究部預(yù)計，46個城市很可能全部延續(xù)限購政策。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，如果2011年的嚴(yán)厲調(diào)控能在2012年繼續(xù)，全國70個大中城市房價很可能出現(xiàn)同比下跌，即“大拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年11月，70個大中城市新建商品房價同比漲幅為2.38%，從2011年3月以來9個月的時間內(nèi)，下滑了3.21個百分點(diǎn)。其中有4個城市房價同比下跌，39個城市同比漲幅在3%以內(nèi)。

業(yè)內(nèi)稱明年政策或存變數(shù)

盡管中央仍強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控“不放松”，但在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)有的政策力度能否維持到2012年末，仍存變數(shù)。

楊紅旭認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，2012年將是地方政府承受壓力最大的一年，地方放松調(diào)控的訴求也會較為強(qiáng)烈，不排除樓市調(diào)控放松的可能。

今年有超過600個城市公布了年度新建住房價格控制目標(biāo)，除北京明確“穩(wěn)中有降”之外，多數(shù)城市的房價控制目標(biāo)與GDP、人均可支配收入增速相掛鉤。按照上述目標(biāo)，多數(shù)地方只要將今年的新建住房價格增幅控制在10%以內(nèi)，即可完成上述目標(biāo)。截至11月，除個別熱點(diǎn)城市外，多數(shù)城市的房價增幅已經(jīng)縮小，部分城市還實現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長。即便是承諾“穩(wěn)中有降”的北京，也在數(shù)據(jù)上完成了目標(biāo)。

此外，如果樓市調(diào)控持續(xù)，地方政府無疑將面臨更大的壓力。央行貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌表示，如果調(diào)控繼續(xù)，地方債務(wù)平臺就面臨更大的壓力，這甚至還會危及銀行體系。在很多人看來，房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏并非沒有調(diào)整的可能。中國某研究院副院長陳晟便向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)，明年下半年政策或許就會“松綁”。